송파 리모델링 잰걸음…'쌍용1차' 첫관문 통과

노후단지 16곳 리모델링 추진
'쌍용1차' 1차 안전성 검토 통과
최고 27층 2373가구 탈바꿈
문정시영·가락상아2차도 '속도'
"치솟은 공사비·분담금은 부담"
일부 단지는 사업 철회하기도

서울 송파구의 대표 리모델링 단지인 ‘가락쌍용1차’가 최근 수직증축을 위한 1차 안전성 검토를 통과했다. 송파구 잠실 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

재건축 대신 리모델링을 선택한 서울 송파구 노후 아파트 단지가 정비사업에 속도를 내고 있다. 송파구 내 최대 리모델링 단지인 ‘가락쌍용1차’가 최근 수직증축을 위한 1차 안전성 검토를 통과했다. 안전진단 절차를 마무리한 단지도 늘고 있다. 그러나 일부에선 사업성 논란이 불거지며 아예 사업을 철회하는 곳도 생기고 있다.

가락쌍용1차 수직증축 ‘한발짝’

18일 정비업계에 따르면 송파구 가락쌍용1차는 지난 10일 수직증축형 리모델링 안전성 검토를 맡은 한국건설기술연구원에서 ‘조건부 적합’ 판정을 받았다. 일부 보완사항을 충족하면 수직증축형 리모델링을 진행할 수 있게 된 것이다.

수직증축형 리모델링은 기존 아파트 골조를 남겨둔 채 그 위에 최대 3층까지 올려 리모델링하는 방식이다. 기존 아파트에 층수를 올리는 만큼 가구 수가 더해져 일반분양 가구 수를 늘릴 수 있다. 리모델링의 단점으로 지적되는 사업성을 보완할 수 있는 방법으로 평가받는다. 단지는 향후 2차 안전성 검토만 통과하면 수직증축형 리모델링이 확정된다.

단지는 기존 지하 3층~지상 24층, 2064가구를 리모델링을 통해 지하 4층~지상 27층, 2373가구로 탈바꿈한다는 계획이다. 늘어난 309가구는 일반 분양해 조합원 분담금을 줄이는 데 활용된다. 시공은 쌍용건설과 포스코이앤씨, 현대엔지니어링, 대우건설 컨소시엄이 맡는다. 기존 343.29%였던 용적률은 리모델링으로 504.15%로 높아진다.

정비업계에 따르면 송파구엔 16개의 노후 단지가 재건축 대신 리모델링을 선택했다. 대부분 1990년대 지어진 단지로, 용적률이 200% 이상이다. 토지 면적이 좁고 용적률이 높아 재건축 사업성이 그다지 높지 않다는 평가다.

송파구에선 대규모 단지도 리모델링이 한창이다. 가락쌍용1차에 이어 문정시영아파트도 1512가구 규모로 리모델링 사업을 진행 중이다. 가락상아2차와 문정건영도 각각 862, 626가구로 리모델링을 준비 중이다.

정비업계 관계자는 “오금아남(송파더플래티넘)과 송파성지(잠실더샵루벤)는 내년 입주를 기다리고 있는 상황”이라며 “사업 속도가 빠른 데다 평형대를 늘릴 수 있는 점이 인기 요인”이라고 설명했다.

공사비·사업성 ‘리스크’ 지적도

송파구에서 리모델링 사업을 도중에 철회하는 단지도 나타나고 있다. 예상보다 커진 공사비와 각종 규제로 사업성이 악화할 수 있다는 우려 때문이다. 리모델링 사업을 추진해온 거여1단지는 지난해 12월 조합설립총회를 열었으나 시공비 인상과 리모델링 분담금 문제로 사업을 포기했다.

리모델링은 재건축에 비해 일반분양 물량이 적어 분담금이 비교적 크다. 수직증축이나 별동 증축으로 일반분양 물량을 최대한 늘리는 게 사업성 향상과 직결된다. 그러나 수직증축은 규제가 많고 안전진단 절차가 까다로워 실제 승인을 받은 단지는 송파성지와 강남구 대치현대 1차 두 곳뿐이다.

수직증축 리모델링을 추진 중인 송파구 삼전현대는 최근 수직증축이 불가능할 수 있다는 우려가 커지면서 사업을 재검토하고 있다. 수직증축을 추진해온 기존 조합 집행부는 사퇴 의사를 밝혔고, 주민은 수직증축을 포기한 채 리모델링을 진행하는 방안과 아예 재건축을 추진하는 방안을 두고 고심 중인 것으로 알려졌다.

리모델링 시공사도 사업성을 놓고 고민에 빠졌다. 지난해 이후 시공권을 확보한 단지에서 공사비 상승 등으로 조합과 갈등을 겪는 사례가 늘었기 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 “경기도에서 공사비 문제로 철수한 사업장이 있는데, 서울도 비슷한 갈등이 반복되고 있다”며 “경쟁은 치열해지고 예상 수익은 낮아져 건설사들도 부담이 가중되고 있다”고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com

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