[이권호 변호사 법률칼럼] 수분양자 입장에서 살펴본 분양계약의 법적 문제(Ⅰ)

부동산 분양계약과 관련한 법적 분쟁은 다양한 형태로 발생한다. 부동산 분양계약에 있어서는 수분양자 외에 시행사, 시공사, PF 대주(금융기관), 분양대행업체, 신탁회사, 중도금대출은행 등 다양한 이해관계인이 등장하므로, 법률관계가 상당히 복잡해진다. 시행사, 신탁회사 등 분양자 측은 상당한 경제적 지위, 기술, 정보, 협상력을 갖고 있음에 비하여 수분양자는 일개 개인인 경우가 많아서 분양자 측에 비하여 대단히 열악한 지위를 갖고 있다. 수분양자는 분양자 측에서 제시한 정형화된 분양계약서를 체결하면서 일방적으로 불리한 내용의 분양계약서를 작성하는 경우도 많다. 또한 우리나라 분양 실무상 선분양이 이루어지는 경우가 대부분이므로, 수분양자는 미리 분양계약을 체결한 이후 완공과 실제 입주 시점까지 장기간의 위험에 노출되기도 한다. 이러한 배경 하에 수분양자 입장에서 분양계약과 관련된 법적 문제들을 두 번에 걸쳐서 살펴보고자 한다.

먼저 분양계약 당사자 확정이 문제 된다. 수분양자가 분양계약상 의무 이행을 구하거나 분양계약 해제를 희망하는 경우 분양계약의 분양자가 누구인지를 법적으로 정확하게 특정해야 한다. 법률적인 지식이 부족한 수분양자는 분양계약상 분양자를 신탁회사나 시공사로 오인하는 경우가 흔히 발생한다. 그러나 분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사이다. 수분양자는 인지도 높은 시공사를 분양계약의 분양자로 인식하거나, 널리 알려진 신탁회사가 분양자일 것으로 생각하는 경우가 있다. 이러한 착오는 분양계약서에 시공사와 신탁회사가 분양계약 당사자로 들어가는 경우에 자주 발생한다. 분양계약서에 시공사가 공사를 책임진다는 취지의 책임준공 조항이 들어간다고 하더라도, 이는 시공사가 공사에 대한 의무를 부담한다는 의미이지 분양계약에서 분양자가 된다는 의미는 아니다.

근래 분양계약서에 신탁회사가 계약당사자로 들어가는 경우가 많은데, 신탁회사가 어떠한 역할을 하는지를 면밀히 살펴봐야 한다. 신탁회사가 대리사무 수탁자인지 관리형 토지신탁 수탁자인지를 정확히 구분해야 한다. 신탁회사가 대리사무 수탁자인 경우에는 시행사를 위하여 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하는 내용의 대리사무업무를 처리하는 것이다. 이 경우에는 신탁회사는 분양자가 아니고 시행사가 여전히 분양자이다.

반면에 관리형 토지신탁은 신탁법상 신탁의 한 유형으로서 시행사가 신탁계약의 위탁자로서 사업부지의 소유권, 건축주 명의를 포함한 인허가 명의, 공사도급 및 설계 등 시행사업과 관련한 계약자 지위를 수탁자인 신탁회사에 이전하여 신탁회사가 사업주체의 지위에서 부동산 개발사업을 진행하는 것이다. 따라서 이 경우에는 신탁회사가 분양계약의 분양자가 된다. 근래 관리형 토지신탁은 부동산 개발 실무에서 널리 이용되고 있다. 이는 영세한 시행사의 부도 위험으로부터 부동산 개발사업을 분리하고, 사업부지의 소유권 및 인허가 명의 등 신탁재산을 위탁자인 시행사로부터 분리하여 보호할 수 있는 장점이 있기 때문이다. 수분양자 입장에서도 신탁회사와 분양계약을 체결하므로, 시행사가 이중분양을 하거나 분양대금을 유용하는 것을 방지할 수 있다.

필자가 시공사나 신탁회사를 대리하여 소송을 수행할 때 원고인 수분양자가 시공사와 신탁회사를 피고로 소를 제기하는 경우가 상당히 많았다. 수분양자는 뒤늦게 시행사가 분양자임을 알게 된 후 소송에서 시공사와 신탁회사가 시행사의 분양계약상 의무를 연대하여 이행한다는 묵시적 약정을 하였다고 주장하는 경우가 있다. 그러나 판례상 이러한 묵시적 약정이 인정되는 경우는 매우 드물기 때문에 이러한 주장은 대부분 배척되었다. 수분양자가 시행사에 대한 소송에서 승소한다고 하더라도, 시행사는 무자력이거나 심지어 이미 부도 상태인 경우도 있어서 수분양자가 분양대금을 돌려받지 못하게 되는 안타까운 결과가 발생하기도 했다.

이러한 분양계약 당사자 확정의 법적 문제를 고려하면, 수분양자 입장에서는 분양계약서상 분양자가 누구인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결해야 한다. 우리나라 분양 실무는 분양대행사를 통하여 수분양자를 모집하는 경우가 많은데, 분양대행사나 그 직원이 분양자가 시행사인지 아니면 시공사 혹은 신탁회사인지를 명확하게 설명하지 않는 경우가 있다. 또한 분양광고를 할 때 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사를 부각시키지만, 시행사는 작게 표시하여 개인인 수분양자들은 시공사를 분양자로 착각하거나 심지어 시행사가 누구인지도 모르는 경우가 발생한다. 따라서 수분양자는 분양계약서에 날인하기 전에 분양대행사의 설명이나 분양광고만을 믿지 말고, 분양계약서상 분양자가 누구인지를 정확히 확인할 필요가 있다. /글 이권호 변호사

이권호 변호사
법무법인(유한) 강남 구성원 변호사
법제처 법령해석심의위원
대한상사중재원 중재인

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