'F&F 변심'에 중요해진 부동산 ‘하드 디파짓’

F&F, 마제스타 입찰 때 하드 디파짓 10억 제시해
차순위자 10분의 1 불과…결국 거래 불발 이어져
"앞으로 하드 디파짓 금액 더욱 중요하게 볼 듯"

이 기사는 07월 17일 14:16 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

F&F가 마제스타 시티 타워1 인수를 갑자기 포기하면서 부동산업계에선 '하드 디파짓'(Hard deposit) 이행 보증금을 중요시하는 분위기가 감지되고 있다. 고금리로 거래가 위축한 가운데 인수 희망자의 거래 종결 능력과 의지가 그만큼 중요하다는 지적이다. 

17일 부동산금융업계에 따르면 F&F가 마제스타 시티 타워1 우선협상대상자 전 입찰 때 하드 디파짓 이행 보증금으로 제시한 금액은 10억원에 불과했다. 차순위인 NH투자증권-코람코자산신탁이 제시한 하드 디파짓 금액(100억원)에 훨씬 미치지 못하는 금액이다. 대신 F&F는 더 높은 가격을 써냈고 구두로 거래 완주 의지를 지속 표명해 우협을 따냈다.

하드 디파짓 이행 보증금이란 본 계약을 체결하기 전 우협 단계에 내는 일종의 ‘가계약 보증금’이다. 환불이 가능한 소프트 디파짓(Soft deposit)과 달리 계약으로 이어지지 않으면 몰취된다. 입찰 단계에서 하드 디파짓 금액을 제시하고 우협으로 선정되면 통상 5영업일 이내에 양해각서(MOU) 체결과 함께 납입하게 된다.

F&F는 하드 디파짓으로 10억원을 내고 실사를 하다 “임대차 계약이 예상보다 길게 남아있다”며 본사 사옥으로 쓰기 부적합하다고 판단, 인수를 포기했다. 기존 마제스타 빌딩의 임차인들이 계약을 종료하기까지 5년 가까이 소요될 수 있어서다. 넥슨게임즈가 올해 초 5500㎡를 임차하는 등 입주사들과의 임대차 계약이 상당 기간 남아 있는 상황이었다.

부동산금융업계에서는 임대차 계약의 경우 실사 전에도 충분히 파악할 수 있는 사안으로 보여 “하드 디파짓 금액이 작으면 쉽게 마음을 바꿀 수 있다”는 말이 나온다. 입찰 때 제시하는 하드 디파짓 금액을 더욱 중요하게 봐야 한다는 것이다. 골든타워 우선협상대상자로 선정됐던 대신자산신탁도 인수를 포기하면서 거래 종결에 대한 불안감이 작용하고 있다.

한 업계 관계자는 “하드 디파짓이 작으면 아무래도 인수를 쉽게 포기할 수 있을 것”이라며 “이번 사례로 다른 매도인들도 거래 종결 능력과 의지를 더 중요하게 보는 것으로 안다”고 말했다.

앞서 매도인인 이지스자산운용은 F&F가 마제스타 빌딩을 인수하지 않기로 결정해 지난 12일 마제스타 시티 타워1의 새로운 우선협상대상자로 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄을 선정, 통보했다. 코람코자산신탁은 2017년부터 옆 동인 마제스타 시티 타워2를 리츠(REITs·부동산투자회사)로 보유하고 있어 시너지를 키울 수 있을 것으로 보고 인수전에 참전했다.

마제스타 시티 타워1은 2호선 서초역에서 도보로 5분 거리인 초역세권 오피스 자산이다. 지하 7층~지상 17층짜리 건물이며 연면적 4만6673.76㎡(1만4118평) 규모다. 옆 동 타워2까지 합치면 연면적 8만2770㎡에 달한다. 이지스자산운용은 미국계 투자사 인베스코를 출자자(LP)로 끌어와 2017년 2541억원에 매입했다. 당시 3.3㎡당 1800만원 수준이었다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com 

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