인천 루원시티 상업용지 개발 무산… 땅 계약포기 건설사 ‘울상’

오피스텔 건립 인허가 과정서 중단
학교부지 못찾아 낙찰자 사업포기
중도금 포기하고 토지 계약해지
대출금 못갚아 공매로 넘어가기도

학교용지로 잡음이 일고 있는 인천 루원시티 도시개발사업이 시행사 및 건설업계의 무덤으로 전락하고 있다. 경쟁입찰을 뚫고 상업용지를 매입했지만 복병으로 등장한 학교부지 확보 문제로 인허가가 막히면서 토지계약 해지는 물론, 대출금을 갚지 못해 공매로 넘어가는 등 사면초가에 빠졌다.

17일 부동산 개발업계에 따르면 인천 루원시티에서 상업용지를 분양받은 업체들이 오피스텔 건립 인허가 진행이 사실상 불가능해지면서 곤혹을 치르고 있다.

오피스텔 프로젝트가 중단되면서 DS네트웍스는 낙찰받았던 토지 계약을 해지했다. 회사 관계자는 "개발 계획을 믿고 땅을 샀는데 불허 용도가 아닌 인허가 진행이 어렵게 됐고, 이런 상황에서 토지 매매계약이 해지됐다"고 설명했다.

중심상업2 용지를 낙찰받은 아테네는 해당 부지가 공매로 넘어갔다. 사업이 불두명해지면서 본 PF(프로젝트 파이낸싱)로 전환이 이뤄지지 않으면서 대주단이 공매에 부친 것이다. 중심상업 1용지를 분양 받은 대우건설도 난처한 상황에 몰렸다. 사업추진 여부를 신중히 고민중인 것으로 알려졌다.

앞서 인천시와 한국토지주택공사(LH)는 루원시티 기존 학교용지 3곳을 1곳으로 축소하고, 사업성을 높이기 위해 초등학교 부지를 상업용도(3용지)로 전환했다. 이후 LH는 2019년부터 중심상업 1·2·3·4용지와 상업 3용지를 경쟁입찰 방식으로 공급했다. 중심상업 1용지는 대우건설, 중심상업2용지는 아테네주식회사, 중심상업3~4용지는 DS네트웍스가 각각 낙찰받았다. 상업3용지는 MNC 부동산개발회사가 매입했다.

당시 이들 업체는 지구단위계획상 가능했던 생활형숙박시설을 추진했다. 하지만 인천시가 생숙 개발에 반대하는 주민 민원을 이유로 오피스텔로 개발계획을 바꿀 것을 권고했다. 땅을 매입한 업체들은 이에 맞춰 이곳에 총 6500여실 가량의 오피스텔을 공급할 계획으로 인허가를 진행했다.

이 과정에서 아파트 분양 계약자들이 신설 학교 부지가 사라진데 이어 오피스텔이 들어서면 학교 과밀현상이 일어날 수 있다며 반발했다. 당시 관련 법은 300가구 이상 주택 건설사업에만 학교 관련 계획을 포함토록 했다. 오피스텔이나 생숙은 학교 수립계획 의무가 없었다.

하지만 학교용지특례법이 2021년 6월부터 시행되면서 상황이 달라졌다. 특례법에 따르면 300가구 규모 이상의 오피스텔 건설사업도 학교 계획 수립 의무가 생긴 것이다. 결국 상업용지를 오피스텔로 개발하기 위해서는 학교부지 확보가 필요하게 됐다,

이후 시행사·건설사들은 인허가 진행 과정에서 인천시와 수차례 협의를 진행했지만 학교 지을 곳을 구하지 못해 인허가도 중단됐다. 학교 부지 확보 문제는 땅을 낙찰 받은 시행사·건설업계가 모두 떠 안았다. 학교 부지를 찾지 못한 낙찰자들이 결국 사업을 포기하게 된 것이다.

이에 대해 인천시와 LH는 법에 따라 민간사업자가 학교용지를 확보해야 한다며 문제가 없다는 입장이다. 인천시 관계자는 "생숙이나 오피스텔을 지으려면 관련 법에 따라 시행사가 학교용지를 확보해야 한다"며 "현재 관련 기관들과 협의를 진행하고 있다"고 말했다.

부동산개발업계도 반발하고 있다. 업계 관계자는 "민간 사업자들은 절차대로 땅을 매입했고, 땅을 판매한 것은 공공기관"이라며 "학교용지를 상업용지로 매각하고, 그 책임을 민간이 지는 것은 부당하다"고 토로했다.