투기·공모 방식에 지지부진했던 공공재개발 사업… 3년 만에 재시동

동대문구 신설1구역, 공공재개발 사업 도입 이후 최초로 시공사 선정 성공
용적률 법적 상한 120%까지 허용
전농9구역, 거여새마을구역 등도 하반기 내 시공사 선정

두산건설이 제안한 신설1구역 공공재개발 조감도. /LH 제공

서울시가 본격적으로 공공재개발 사업을 추진하고 있다. 공공재개발은 공공이 나서 도심 내 주택공급 기반을 마련하고 원주민이 내몰리는 사태를 방지하기 위해 도입됐다. 그러나 절차상 문제와 주민간 이견으로 사업 진행이 지지부진하다는 평가를 받아왔다.

17일 한국토지주택공사(LH)는 첫 공공재개발 사업장 선정 지역인 신설1구역의 시공사로 두산건설을 선정했다고 밝혔다. 이는 지난 2020년 8월 공공재개발 사업이 도입된 이후 최초로 시공사 선정에 성공한 사례다.

서울 동대문구 소재의 신설1구역은 지상 24층 공공주택 299가구 규모로 조성되며, 109가구는 일반분양, 110가구는 공공임대주택으로 공급될 예정이다. 예상 공사비는 978억원, 용적률은 299.5%를 적용했다. 첫 삽은 2025년에 뜰 것으로 보이며, 입주는 2028년에 진행할 계획이다.

공공재개발은 도심 내 주택공급 활성화를 위해 한국주택도시공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발 사업으로, 지난 2020년 8월 처음 도입됐다.

공공재개발사업의 장점은 용적률 프리미엄을 받을 수 있다는 점이다. 국토교통부에 따르면 공공재개발 사업은 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용하기 때문에 상대적으로 사업성이 좋지 않은 지역에서 도시정비사업을 원활히 진행할 수 있다. 제3종 일반주거지역의 경우 용적률을 360%까지 완화할 수 있다.

또한 사업비(50%)와 이주비(보증금의 70%)도 저리로 받을 수 있으며, 정비계획안을 검토 및 결정하는 기구인 도시계획 수권소위원회를 통해 인허가 절차를 빠르게 밟을 수 있어 사업 속도도 높일 수 있다.

그러나 예상과는달리 도입 당시 사업지를 공모 방식으로 지정했기 때문에 사업지 자체가 많지 않았다. 2021년 1월에 1차 후보지로 8곳이 선정됐는데, 당초 목표치인 20개에 한참 못 미치는 수준이었다. 사업지가 부족하다는 지적에 국토교통부는 그해 3월 2차 후보지로 16곳을 지정했지만, 그 다음 선정은 1년 반이 지난 2022년 8월에 진행됐다.

또한 지역 주민의 10% 이상이 동의하면 공모 신청이 가능했기 때문에 민간재개발을 선호하는 주민들의 반발에 부딪혀 갈등도 자주 발생했다. 또 공공재개발 신청 구역들의 호가가 폭등하면서 투기 세력이 유입했고, LH 직원의 부동산 투기 사건까지 겹쳐 사업이 지지부진해졌다.

서울시에 따르면 지난 1일 기준, 1차 공공재개발 선정구역 24곳 중 정비구역 지정고시 절차를 마무리 한 곳은 동대문 전농9구역, 송파 거여새마을구역, 동대문 신설1구역 등 3곳에 불과하다. 관악 봉천13구역, 동작 본동구역, 성동 금호23구역, 성북1구역, 영등포 신길1구역 등은 재개발 첫 단계인 사전기획을 겨우 마무리한 상태다. 노원 상계3구역은 사전기획을 하고 있으며, 종로 숭인동1169구역은 사전기획조차 준비 단계다.

공공재개발 사업의 두 번째 후보지로 선정된 서울 마포구 아현동 699 일대의 모습. /뉴스1

서울시는 주민 간의 갈등을 최소화 시키기 위해 주민동의율 기준을 30%로 끌어올려 지난해 8월 공공재개발 2차 공모를 진행했다. 지난달 19일에는 사업후보지 선정을 수시 신청 및 선정 방식으로 바꿔 사업지를 늘리겠다고도 밝혔다. 또 투기 세력 유입 방지를 위해 올해 후보지 선정 시 기존 권리산정기준일(2022년1월28일)을 유지하기로 했다.

시가 주거문제 해결을 위해 공공재개발을 다시 띄우면서 사업 진행이 더뎠던 지역들도 다시 속도를 내고 있다.

일례로 지난 13일 서울 동대문구 전농9구역은 정비구역 지정 2주 만에 사업시행자로 LH를 선정하며 사업에 속도를 붙이고 있다. LH는 올해 하반기에 시공자 선정에 나설 계획이다. 서울 송파 거여새마을구역도 시공자 선정을 앞두고 있다. 영화’기생충’ 촬영지로 유명한 아현1구역은 40%의 주민동의율을 기록하며 재개발 준비위원회를 발족했다.

서울시 측은 “공공재개발 사업이 본 궤도에 올라와 있는 만큼, 이미 선정된 구역에 대해 이른 시일 내로 정비구역 지정 및 공공지원을 위한 노력을 지속할 것”이라고 밝혔다.

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