지지부진 '역세권 장기전세주택' 운영기준 손본다… 면적기준·신축비율 제한

17일 서울시는 지난해 6월에 이어 다시금 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정했다고 밝혔다.역세권 장기전세주택이란 지하철역 승강장 경계 350m 이내(2024년 한시)에 주택을 짓는 민간 시행자에게 시가 용적률 상향이라는 인센티브를 제공, 이를 장기전세주택으로 확보하는 사업이다./사진=뉴시스

서울시가 '역세권 장기전세주택' 사업추진 과정에서 발생하는 주민 간 갈등을 줄이고 초기 사업실행력을 확보하기 위해 제도를 손질한다. 사업지 건립 운영기준을 개선하고 면적기준 상한을 신설하는 한편 신축비율을 제한한다. 계획 임의변경 시 사전검토 재이행 규정을 만들고 사전검토 후 2년 내 입안하지 않으면 대상지에서 제외하는 방식으로 사업 속도를 높일 방침이다.

17일 서울시는 안정적이고 원활한 장기전세주택 공급을 위해 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정했다고 밝혔다. 지난해 6월 한 차례 개정한 데 이어 사업실행력을 높이고자 대상지 요건과 사전검토 제도 일부를 개선했다.

2007년 오세훈 시장이 지방자치단체 최초로 도입한 장기전세주택은 주변 시세 절반 수준의 안정된 전세금과 20년 이상의 장기 거주, 고품질 등의 장점을 전면에 내세우고 있다. 무주택 중산층 가구가 오랜 기간 거주하며 자산을 형성할 수 있다는 특징을 지닌다.

이 중 역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역으로까지 용도지역을 상향해 용적률을 높이고, 증가된 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보·공급하는 사업이다. 2008년 도입돼 현재 97개 사업지에 3만748가구가 추진되고 있다.

구청장이 주민 제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획·정비계획)을 입안하고 시가 관련 위원회 심의를 통해 계획을 결정하면 민간이 구청장 인·허가를 받아 추진하게 된다.

시 관계자는 "역세권 장기전세주택은 지난해 6월 운영기준 개정 이후 1년 사이 사업지가 36개소 늘어났지만 구역 확대로 인한 갈등이나 대상지와 다른 사업과의 중첩 등이 생겨났다"며 "효율적인 사업추진과 활성화를 도모하기 위해 기준을 다시금 개정했다"고 설명했다.

지난해 시는 ▲준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화 ▲35층 층수규제 폐지 ▲준공업지역·재정비촉진구역 내 존치관리구역으로의 업대상지 확대 ▲준주거지역 비주거비율 10%에서 5%로 완화 ▲정비(예정)구역 해제지역 재개발 사업방식 허용 등으로 운영기준을 개정한 바 있다.

이번 개정을 통해선 그동안 사업이 장기화 되는 요인 중 하나였던 주민 갈등을 줄이고 사업추진 속도를 끌어올려 장기전세주택을 원활하게 공급하고자 대상지 요건을 개선했다.

기존에 3000㎡ 이상으로 상한이 없었던 대상지 면적기준에 3000㎡ 이상~2만㎡ 이하(관련 위원회 인정 시 3만㎡ 이하)의 제한이 생긴다. 지하철 승강장 350m 이내 1차 역세권 범위(2024년 한시)를 고려해 가로구역 2개 이내로 대상지 면적이 정해진다. 시는 대상지 요건 개선을 통해 노후도·동의율 등 사업요건 충족을 위해 무리하게 구역을 확대하면서 토지면적 동의율 확보가 저조한 탓에 사업이 늘어지고 주민 사이 다툼이 생기는 사례가 줄어들 것으로 기대하고 있다.

정비구역 내 준공 10년 이내 신축건축물이 15% 이상인 가로구역은 제외한다. 정비가 필요하지 않은 신축건축물이 구역에 포함되며 일어나는 갈등을 사전에 막고 노후 주거환경을 빠르게 개선하기 위해 신축 비율을 제한하기로 했다.

역세권 장기전세주택사업 초기 실행력을 확보하기 위해 사전검토 제도도 개선한다. 2021년부터 시행 중인 사전검토는 사업추진에 앞서 관계부서 조율 등을 통해 합리적인 의견을 수렴, 주민 혼란을 막고 사업추진의 예측 가능성을 높이기 위한 제도다. 도시정비형 재개발사업 사전검토 신청 기준을 바꿔 토지면적 40% 이상 동의와 20m 이상 도로변 토지등소유자 3분의 2 이상 동의 요건을 새로 만든다.

종전에는 토지 등 소유자의 50% 이상 동의를 받으면 사전검토 신청이 가능했고, 사전검토 후 토지 등 소유자의 입안 제안을 위해선 토지 등 소유자의 60% 이상과 토지면적의 2분의 1 이상 동의를 확보해야 했다. 이에 사전검토 후 입안 제안까지 추진율이 저조했으나 이번 운영기준 개정에 따라 사전검토부터 입안 제안까지를 빠르게 추진할 수 있게 될 전망이다. 20m 이상 도로에 연접한 대지의 토지등소유자 3분의 2 이상 동의를 확보하는 요건이 추가돼 상가 등 상태가 양호한 건축물이 구역에 포함돼 갈등이 발생하는 사례도 줄어들 것으로 보인다.

사전검토가 완료된 뒤에 사업계획을 임의로 변경해 입안을 제안하는 경우에는 사전검토를 다시 받도록 한다. 사전검토 제도의 의미를 살리기 위해 입안 제안 시 관계 법령에 따른 경미한 변경 외의 변경된 계획에 대해서는 인정하지 않는다는 방침이다.

장기전세주택을 안정적으로 공급하고 사업추진이 지지부진해져 주민 간 감정의 골이 깊어지지 않도록 사전검토 후 2년 이내 입안하지 않는 곳은 사업대상지에서 제외한다. 2년이 경과한 뒤에 사업을 추진하기 위해서는 사전검토를 다시 이행해야 한다.

한병용 서울시 주택정책실장은 "이번 운영기준 개선으로 역세권 장기전세주택 대상지 내 주민 갈등을 줄여 사업속도가 향상되고 정비가 필요했던 지역의 주거환경 또한 개선될 것으로 기대된다"며 "무주택 시민에게 안정적인 주거를 제공해 온 장기전세주택을 보다 활발히 공급하기 위해 지속해서 지원해 나가겠다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
<저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>