눈덩이 분담금 폭탄 뻔한데…'리모델링 포기할까요'[부동산360]

추정 공사비 오르는데 시세는 하락
일반 분양분 적은 리모델링…조합원 부담 상승 불가피

[헤럴드경제=고은결 기자] 최근 공사비 상승세와 집값 하락이 맞물리며 '분담금 폭탄'을 우려하는 리모델링 사업장이 늘고 있다. 리모델링은 재개발·재건축 사업 대비 일반 분양 물량을 많이 늘릴 수 없지만, 공사비 인상 타격은 고스란히 맞아야 한다. 이에 결국 사업성이 높은 지역 위주로 선별적인 사업 진행이 이뤄질 것이란 전망이 나온다.

17일 정비업계에 따르면 서울 송파구 ‘가락쌍용2차’ 리모델링 조합은 지난해 8월 창립총회 시점과 비교하면 1년 새 추정 공사비는 1871억원에서 약 40% 오른 수준일 것으로 예상된다. 한 조합 관계자는 “이달 22일 시공사 선정 총회를 열 예정인데, 추정 공사비는 (창립총회 당시 밝힌 수준보다) 상승이 불가피할 것”이라고 말했다.

건설 분야 물가 지수인 건설공사비지수 상승률은 작년 말부터 올해 초까지 정점을 찍은 뒤 다소 안정되는 추세를 보이고 있다. 통계청에 따르면 건설공사비지수의 전년 대비 상승률은 올해 1월 6.3%에서 올해 5월 2.7%까지 내렸다. 다만 시멘트, 레미콘 가격 인상과 수급 불안은 여전한 상황이다.

문제는 공사비는 계속 오르고 있지만, 해당 단지 시세는 내리고 있다는 점이다. 지난해 8월 기준 가락쌍용2차 전용 84㎡의 KB시세는 14억2000만원이었는데, 현재 11억5000만원까지 떨어졌다. 같은 기간 가락쌍용2차 전용 59㎡는 KB시세는 11억7500만원에서 9억1500만원으로 하락했다. 약 1년 만에 평형별 KB시세가 각각 20% 정도 빠진 셈이다.

가뜩이나 리모델링 사업은 일반 분양분이 적은데, 공사비 인상에 시세 하락까지 겹치면 조합원 부담이 더 커질 수 있다. 아울러 정부의 부동산 정책 규제 완화가 재건축 중심으로 이뤄지며 리모델링 사업에 대한 지원도 여전히 뒤처졌다. 지난달 국토교통부는 ‘노후계획도시 특별법’에 따라 리모델링시 가구수 상한을 현행 기준의 140%까지 완화하는 내용이 담긴 특례안을 국회안에 제시했지만, 전세사기 등 현안에 밀려 논의는 지지부진한 상태다.

한 리모델링업계 관계자는 “시공사 총회시 제안 공사비는 보통 건축 의지를 반영한 수준으로, 조합원 의견을 반영해 합리적인 분담금이 나올 수 있도록 조합이 노력할 것으로 보인다”며 “최근 건설공사비지수가 다소 안정세를 보이는 가운데 시공사의 공사비 인상 요구가 지나치다는 시각도 있어, 관련 부처의 책임 있는 관리가 절실하다”고 말했다.

이런 상황이 지속되는 가운데 리모델링 철회를 검토하거나 접는 사례도 나오고 있다. 서울 송파구 송파동 거여1단지는 부동산 경기 침체, ‘깜깜이 추진비’로 인한 내홍 등이 복합적으로 작용해 조합 설립 3개월 만에 리모델링 사업을 철회하기로 한 바 있다.

결국 선별적인 사업 진행이 불가피하다는 전망이 이어진다. 송승현 도시와경제 대표는 “사업성을 높이고 분담금을 조금 내려면 일반 분양분이 늘어야 하는데, 리모델링은 기술적 부분 및 (분양분 증가를 통한) 자금 조달 측면에서 상대적으로 열악하다”며 “결국 돈을 더 낼 수 있는 지역, 사업 수익을 가질 수 있는 사업장 등에서만 선별적으로 진행될 것”이라고 말했다.

이어 “리모델링뿐만 아니라 재건축·재개발 사업장도 예전보다 분담금이 약 30% 늘었다는 이야기가 나올 정도로 정비사업 자체가 쉽지 않다”며 “과거에는 일단 사업을 진행하고 분양가라도 높여 수익을 냈지만 상황이 달라진 것”이라고 전했다.

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