[하우머니] 인터넷으로 입찰 끝…경매보다 편리한 '공매'해볼까?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 공매를 처음 접하신 분들은 경매랑 헷갈릴 수 있을 것 같아요. 일단 경매와 공매의 차이점부터 짚고 본격적인 이야기 시작하면 좋을 것 같습니다. 

- 경매 vs. 공매 무엇이 다를까?
- 경매, 채무자가 채권자에게 돈을 갚지 못해 진행
- 공매, 세금 체납으로 인한 압류재산 공매가 가장 많음
- 경매, 법원에서 오프라인으로 입찰 진행
- 공매, 한국자산관리공사 온라인으로 입찰 진행
- 경매는 1달에 1번, 공매는 1주일에 1번 입찰 진행
- 경매, 공매에 비해 물건이 많고 인도명령이 가능
- 공매, 온라인 입찰로 편리하지만, 인도 소송만 가능
- 세금을 안 낸 사람의 재산을 압류한 압류재산
- 국가기관이 경영 실적 개선을 위해 내놓은 국유재산
- 부동산 신탁회사나 금융기관이 팔아달라고 요청한 수탁재산
- 경매, 개인이나 은행 간 채무 관계를 국가가 정리
- 공매, 국세징수법에 따라 국가가 세금을 걷기 위해 입찰

Q. 공매의 큰 특징 중 하나가 '온라인 입찰이 가능'하다는 점인데요. 직접 법원에 가야 하는 경매와 달리 접근성은 좋아 보이거든요. 입찰 절차가 복잡하지는 않은가요?

- '온라인'으로 가능…공매 입찰 방법은?
- 입찰에 참여하고 싶은 물건을 꼼꼼히 확인해야
- 공매, 월~수요일 온비드를 통해 온라인으로 진행
- 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지
- 온비드 사이트 가입 후 공인인증서 등록 시 입찰 가능
- 공매는 새벽에도 입찰이 가능해 직장인들이 선호

Q. 온라인에서 이뤄지다 보니 물건 검색이 무엇보다 중요할 것 같은데요. 공매 매물 찾는 법과 눈여겨볼 만한 매물들을 소개해 주신다면요?

- 공매 매물 검색 요령, 눈여겨볼 매물은?
- 공매 시장 ‘알짜 매물’의 특징은?
- 눈여겨볼 공매 매물, 강남구 청담동 진흥아파트
- 1984년에 지어져 추후 재건축 기대감, 강남구청에 문의
- 7호선 청담역 도보 1분 거리, 청담근린공원 위치
- 차량으로 2- 3분 거리로 올림픽대로와 강변북로 접근
- 2017년 15억7000만원, 작년 31억, 매도호가 32억
- 눈여겨볼 공매 매물, 김포시 고촌읍 숲속마을 대우아파트
- 고촌역 도보 10분 거리, 차량으로 20~30분 내 마포구 진입
- 차량으로 10분 거리 현대프리미엄아울렛 위치
- 차량으로 2- 5분 거리 수도권제1순환고속도로 접근
- 2000년에 건축된 전용 84제곱미터 438세대
- 올해 4월 경매로 약 3.8억 원에 낙찰사례
- 작년 5월 5.1억 거래, 매도호가 4.6- 4.7억 원

Q. 지금 접근한다면 경매와 공매 중 어떤 방법이 더 좋을지도 여쭤보고 싶은데요. 일부 유튜브에선 "경매에서는 절대 이 가격에 낙찰 못 받습니다" 이런 식으로 공매의 장점을 부각하는 것도 많던데, 공매가 수익률 측면에서 매매나 경매보다 유리한 부분이 있나요?

- 경매와 공매의 차이점, 아파트 더 싸게 사는 법은?
- 온비드 공매와 대법원 경매 차이점 비교
- 경매·공매, 어떤 방법이 부동산 취득 시 더 유리할까?
- 한국자산관리공사가 보증하는 안전한 매물이라는 장점
- 아파트 낙찰 시, 공매로 접근한다면 더 싸게 낙찰받아야
- 이사비와 이사 기간에서 공매 불리, 인도 소송만 가능
- 공매의 경우 유료 사이트 없어 정보가 덜 공개되는 상황

Q. 한 매물에서 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우도 있다고 하던데요. 작년 말, 초고가 오피스텔이죠. '롯데 시그니엘'에서 이런 매물이 나와 화제가 됐었는데요. 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우, 낙찰은 어떻게 되는 건가요?

- 경매와 공매 동시 진행, 누가 낙찰받나?
- 채무자 소유의 아파트, 채권자가 경매 신청 
- 채무자가 세금을 체납해서 공매도 동시 진행
- 먼저 낙찰받은 사람이 아닌 잔금 납부 순서로 소유권 취득
- 공매와 경매 동시 진행되는지 알 수 있는 방법은?
- 등기부등본 발급, 경매개시결정기입등기와 공매공고등기
- 초고가 오피스텔 덮친 불황…공매, 경매 동시에 나온 롯데시그니엘
- 기흥세무서 공매·우리은행 등 경매 신청…세금 체납에 빚도 갚지 않아
- 공매와 경매 동시 진행, 한쪽만 낙찰자가 있을 경우 단독 매각 
- 양쪽 모두 낙찰자가 나올 경우, 잔금 먼저 치른 사람에게 소유권  
- 더 빨리 절차가 완료되는 대로 낙찰자가 정해져, 공매가 더 유리

Q. 공매에도 마냥 좋은 점만 있는 건 아닐 것 같거든요. 공매는 경매보다 공개된 정보가 적어 확인할 사항이 많다고 하던데, 공매 시 유의 사항과 체크할 점도 짚어주시죠. 

- 공매로 내 집 마련, 유의할 점은?
- "공매, 높은 신뢰성 강점...권리분석은 철저히"
- 경매보다 절차 빠르지만, 점유자 소송으로 내보내야
- 공매 물건 낙찰 전 꼼꼼한 권리분석 필요해
- 공매 유의점, '권리분석'과 '명도소송' 
- 등기부등본과 공매재산명세서를 통한 권리분석
- 대항력을 갖춘 임차인이 물건에 살고 있다면 더욱 주의
- '인도 명령' 있는 경매와 달리 공매는 '명도 소송'

Q. 경매의 경우, 매물을 직접 눈으로 살피는 '임장'이 중요하다고 하셨는데요. 공매 물건의 현장 조사는 어떻게 준비하면 좋을까요? 실제 후기와 함께 들어보면 좋을 것 같습니다. 

- 공매 임장 이것만은 꼭, 체크리스트는?
- 공매 물건 현장조사 어떻게 하나요?
- 현장에서는 중개사무소에 자주 들러 악재 확인 
- 현재 가격과 매물의 흐름도 체크하는 것이 중요
- 관리사무소, 관리비와 주차대수 등 단지 상황 확인
- 아파트 단지 관리상태와 외관 상황, 보안 등 확인
- 청담삼익아파트 재건축 어떻게 진행되는지 검색

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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