“공시가격 현실화 후 고가주택 가격 더 올라… 전셋값에도 영향”

지난달 4일 서울 중구 남산 전망대에서 바라 본 도심 속 아파트 단지 모습. /뉴스1

공시가격 현실화를 통해 주택 실거래가와 공시가의 격차를 줄이려 하지만, 실제로는 오히려 주택 가격을 끌어올렸다는 분석이 나왔다. 실거래가격 인상 효과는 고가주택에서 더 크게 나타났고, 이는 전셋값에도 영향을 주는 것으로 나타났다.

16일 조세재정연구원 월간 재정포럼의 ‘공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향’ 보고서에 따르면 송경호 부연구위원은 “정부가 주택 공시가격을 유사한 다른 주택보다 10%포인트 더 올릴 경우 해당 주택의 실거래가격이 1~1.4% 더 올라가는 효과가 나타난다”고 분석했다.

공시가격 변화가 주택 매매 가격에 미친 영향을 분석해 공시가격 인상이 보유세 부담을 늘리고 기준가격을 끌어올리는 두 가지 효과를 내는데 단기적으로는 기준가격 인상 효과가 더 크다고 봤다. 특히 실거래가격 인상 효과는 저가 주택보다 고가주택에서 더 크게 나타났다. 공시가격이 공개된 이후 시장에서 가격을 맞춰 거래가 형성되기 때문이다. 공시가가 많이 오른 주택의 실거래가가 더 오르는 현상이 나타나는 것이다.

그는 공시가 현실화에 따른 임대인의 보유세 부담 증가가 전셋값에도 영향을 준다고 분석했다. 공시가격을 10%포인트 더 올릴 경우 해당 주택의 전셋값은 1~1.3% 추가 상승하는 것으로 내다봤다.

세금 부담이 늘어나더라도 향후 주택가격 상승이 기대될 경우 자본 이득의 기댓값이 세 부담 증가보다 클 수 있어 세 부담 증가가 주택 가격 안정화에 미치는 영향이 제한적이라고 지적했다.

세 부담은 세입자에게 전가된다고 설명했다. 문재인 정부는 지난 2020년 부동산 공시법에 따라 공시가 현실화율 목표치를 90%로 설정하고 부동산 유형·가격별로 5~15년의 목표 도달 기간을 설정한 바 있다. 공시가 현실화율 제고에 높은 부동산 가격 상승률, 공정시장가액 비율 등 세제 개편 효과가 겹치면서 주택 소유자의 세 부담은 급격하게 늘었다.

송 연구위원은 “조세 부담을 통해 주택가격에 영향을 미치려는 시도는 그 효과가 제한적이며 통계적으로 유의미하게 나타나지 않지만, 세 부담 전가 등 부작용이 있으므로 보다 신중하게 접근해야 한다”고 했다.

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