[르포] “경기도 국평이 12억원대?”... 다소 혼잡한 ‘재개발 흔적’, 고분양가 논란의 결말은[광명센트럴아이파크]

지하철역 도보권·초품아... 입지는 양호
재개발2·5구역 합하면 8000가구
‘재건축’ 철산역과 비교하면 아쉬운 주변환경
’국평 12억원대’ 완판되면 주변 시세 따라갈 듯

“서울도 아닌데 84㎡가 12억원이 넘는다고요?”

올 하반기 분양 시장을 뜨겁게 달구고 있는 ‘고분양가 논란’의 주인공, 광명센트럴아이파크 공사 현장을 지난 12일 직접 찾았다. 해당 단지를 찾는 것은 그리 어렵지 않았다. 7호선 광명사거리역 9번 출구로 나와 광명시장을 통해 쭉 걸어 올라가거나, 사거리 큰 길을 따라 직진하면 된다. 다소 혼잡한 시장과 상가를 뒤로 하고 8분 남짓 걸었을까, 한창 가동중인 크레인이 하나 둘씩 고개를 내밀었다.

광명초등학교에서 바라본 광명센트럴아이파크 부지/사진=이미호기자

광명센트럴아이파크(4R구역) 바로 옆에는 광명자이힐스뷰(5R구역)공사가, 뒤쪽으로는 베르몬트로광명(광명2R구역) 공사가 진행중이라 그야말로 대규모 아파트 부지가 조성돼 있었다. 전날 집중호우가 쏟아진 반면 이날은 날씨가 화창했다. 곧 다가올 장마철을 예상해서 그런지, 공사현장 내부는 분주히 움직이는 모습이었다. 바로 옆 광명자이힐스뷰 구역과 골목 하나만 두고 있어 얼핏 보면 거대한 하나의 아파트 단지 같았다. 이 3곳을 합하면 총 가구 수가 8000여 가구가 넘는다.

특히 이 중에서도 광명센트럴아이파크는 광명사거리역과 거리가 가장 가깝고, 광명초등학교와 마주보고 있어서(걸어서 1분) 입지뿐만 아니라 ‘초품아’ 요소까지 갖추고 있었다. 광명초등학교도 광명뉴타운의 ‘변신’에 맞춰 주변 횡단보도와 신호등 등의 도색을 새로 하고 어린이보호구역 표시를 강화하는 등 관리가 잘 된 모습이었다. 바로 맞은편이 광명 전통시장이 있다는 점에서 생활 인프라도 당장 부족한 점이 보이질 않았다.

다만 중학교의 경우, 조금 먼 거리에 있는 광명북중학교를 이용해야 했다. 이날 만난 인근의 한 공인중개사는 “관할 교육지원청에서 1구역과 2구역 사이에 중학교를 신설하는 방안에 대해 검토중인 상황이라 어떻게 될지 지켜봐야 한다”고 귀띔했다. 만약 중학교 학군까지 해결되면 학령기 자녀를 둔 학부모들 사이에서도 해당 아파트가 선호될 수 밖에 없다.

한 가지 아쉬운 점이 있다면 이 곳이 ‘철산역 앞’이 아니라 ‘광명사거리역 앞’이라는 것이다. 아무래도 재건축이 아닌 재개발 구역이라는 점에서 번잡한 느낌을 지울 수 없었다. 실제 이날 광명사거리 인근은 2차선 도로가 차량으로 꽉 들어차 있었다. 더구나 광명사거리역 아래쪽 9·10·11구역이 완공되기까지 향후 2~3년은 걸릴 것이라는 점에서 온전히 정비된 뉴타운으로서의 분위기를 갖추기는 힘들 것으로 보였다. 구축 아파트를 재건축한 철산역 주변 보다는 확실히 어수선한 느낌이었다.

광명센트럴아이파크 공사현장에 가벽이 쳐져 있는 모습. 맞은편은 광명전통시장과 상점들이 혼재돼 있다./사진=이미호기자

결국 이러한 상황이 가격에 반영됐다고 감안하면 실수요자들이 ‘분양가’가 합리적이라고 판단할지 여부가 분양 성패의 관건이 될 전망이다. 광명센트럴아이파크 조합 측은 3.3㎡(평)당 3721만원에 분양가 신청을 한 것으로 알려졌다. △전용 39㎡ 2700만원 △49·59㎡ 3200만~3300만원 △71·84㎡ 3400만~3500만원 △113㎡ 3800만원 등에 공급될 것으로 예상된다. 이를 반영하면 일반분양가는 12억2000만~12억6000만원대 수준이 될 것으로 보인다. 발코니 확장, 유상 옵션(선택 사항) 등을 반영하면 13억원을 넘길 수 있다.

일각에선 상대적으로 비싼 분양가가 발목을 잡을 것이라는 의견도 나오지만, 전문가들은 무난하게 완판될 것이라는 전망을 내놓고 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “광명뉴타운의 바로미터는 광명자이더샵포레나(1구역)였는데 비쌌지만 단기간에 완판됐다”면서 “광명센트럴아이파크 역시 비싸지만 완판될 것으로 본다. 광명뉴타운의 신축들이 향후 11억~12억원대에 맞춰서 나올 것”이라고 했다.

실제 올해 입주한 ‘철산역롯데캐슬SKVIEW클래스티지’의 전용 98㎡가 이달 들어 14억1000만원에 거래되며 평단가를 높인 상태다. 광명처럼 서울에 인접한 지역이라는 공통점을 가진 곳들이 ‘비슷한 가격 패턴’을 보였다는 점도 주목해야 한다. 안양과 평촌, 장위 뉴타운, 이문·휘경 뉴타운은 국민평형이 12억~13억원대까지 비슷하게 갈 것이라는 전망이다.

광명센트럴아이파크 뒤쪽에는 2구역(베르몬트로광명) 공사가 한창이다. 아이파크 가벽과 빌라촌 사이 골목에서 2구역 공사현장을 바라본 모습./사진=이미호기자

최근 눈에 띄게 달라진 ‘광명 집값’과 ‘분양 분위기’도 감안해야 한다.

광명 분양시장은 작년 하반기 시장이 침체되면서 흥행에 내리 참패했다. 광명 ‘철산자이더헤리티지’ 1순위 청약 경쟁률은 0.97 대 1에 그쳤고, ‘호반써밋그랜드에비뉴’는 일반공급 293가구 모집에 576명이 신청해 평균 1.97 대 1에 그쳤다. 그런데 올 상반기 들어 두 곳이 3월과 6월 각각 완판을 달성했고, 지난 5월 광명자이더샵포레나도 미달 없이 접수 마감됐다. 경쟁률은 10.48대 1이었다.

그사이 광명 집값은 바닥을 다지고 상승장으로 돌아섰다. 1년 넘게 지속되던 광명 집값 하락세는 올 5월 들어 68주 만에 상승세로 돌아섰고, 6월 첫째 주 광명 아파트값은 0.14% 증가하면서 경기도 상승률 3위를 기록했다.

광명센트럴아이파크를 등에 두고 앞쪽을 바라보면 형성돼 있는 상가 골목. 이 길은 광명전통시장과 연결된다./사진=이미호기자

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