"부동산 계약 때 '특약' 꼭 챙기세요" [현장 써머리]

특약은 계약 당사자 간의 특별한 상호합의로 설정
인도시기와 잔금, 세입자가 거주하고 있는 등의 경우 매매 특약 설정
"쉬운 용어와 의미가 명확한 어휘 사용해 권리·의무관계 명시해야"

부동산 시장을 취재하는 김서온 기자가 현장에서 부닥친 생생한 내용을 요약(summary)해 전해드리는 코너입니다.

[아이뉴스24 김서온 기자] '특별한 조건을 붙인 약속'을 의미하는 '특약', 부동산 계약서를 작성할 때 눈여겨 봐야 한다는 주문이 최근들어 부쩍 많습니다. 일반적으로 특약은 계약 당사자 간의 특별한 상호합의로 설정되는데요, '특약 내용을 알고 있었다, 몰랐다', '효력이 있다, 없다', '해석이 맞다, 틀리다' 등 입장 차에 따른 갈등을 종종 유발하기도 합니다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 대표 변호사는 "모든 계약 관계에서 특약 기재는 당사자 간에 부동문자로 인쇄된 계약 내용과 달리, '자신들만의 독특한 사항을 합의했다'고 하는 것을 '특약'이라고 한다"고 이야기합니다.

통상 특약사항은 전월세 계약 시 자주 설정되는데, 계약서 내 별도의 특약사항을 기재하는 공간이 있습니다. 임대차계약에서 가장 흔하면서도 대표적인 특약은 '반려동물을 키우지 않는다', '반려동물 적발 시 즉시 퇴거' 등이 있습니다.

쉬운 용어와 의미가 분명한 어휘를 사용해 권리·의무관계 등을 특약에 명시해야 한다. [사진=조은수 기자]

부동산 매매에서도 매도·매입 시점 또는 거주하는 세입자가 있다거나 상황에 따라 특약 조항을 넣어야 하는 경우가 있다고 합니다.

엄 변호사는 "부동산 인도시기와 잔금은 보통 동시이행관계에 있다"며 "그러나 특별한 사정이 있어 '매수자에 먼저 인도하고, 매수자가 지급할 잔금은 인도받은 2개월 뒤로 하되 선인도 받아 사용·수익하는 것에 대해 사용료를 얼마 지불한다'와 같은 사항들이 특약사항으로 기재된다"고 전했습니다.

김예림 법무법인심목 대표 변호사는 "현 세입자 관련해서 어떻게 처리할지 또는 관리비 등 기타 비용에 관한 점을 부동산 매매 때 특약으로 묶어 둘 필요가 있다"고 하네요.

전월세 거래의 경우 특약의 중요성이 더 커집니다. 특히, 임대차(전월세) 계약에서 특약사항을 잘 고려해야 하는 이유는 표준임대차계약서에 기재된 내용으로만 불충분한 경우가 많아 각자 사정에 부합한 약정이 별도로 필요하기 때문입니다.

엄 변호사는 "계약 내용에 따라 다르지만, 최근 주택법 개정으로 당사자 간 권리의무관계에 혼선이 발생한다"며 "권리관계를 특약사항으로 분명하게 기재한다면 법적 분쟁에 휘말릴 위험을 줄일 수 있다"고 했습니다.

특히, 최근엔 임대차계약에서 '갱신요구권 행사로 인한 재계약'인지, '갱신요구권 사용이 아닌 새로운 합의에 따른 계약 관계인지'에 따라 계약이 종료된 뒤 임차인이 주택임대차보호법에 따른 갱신요구권 행사 여부가 달라지므로 이 부분도 주의해야 한다네요.

이처럼 단순하게 집을 매도·매입하는 것과 달리 계약에 따라 특정 기간 거주하는 임대차의 경우 더 세심하게 특약사항을 살펴야 합니다.

김예림 변호사는 "전세와 월세 특약이 크게 다르지 않다"며 "다만, 월세보다도 전세는 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 임대인이 변경되면 알려줘야 한다는 내용이 포함되어야 한다"고 전했습니다.

이어 "전월세 모두 하자가 발생했을 때 분쟁이 많이 발생한다"며 "내부 수리 등이 필요할 때 누가 비용을 부담할지, 나갈 때는 어디까지 원상회복해야 할지 등을 명시해두는 것이 좋다"고도 조언했습니다.

엄정숙 변호사는 "전세권자로선 선순위 권리관계에 대한 언급. 즉, 선순위권리자가 있을 때 이를 알렸는지와 월세 계약이라면 월세 연체 시 지연이자율을 얼마로 할지를 정한 손해배상 내용 특약 등이 고려될 수 있다"고 합니다.

무엇보다 업계 전문가들은 법적 분쟁 소지를 줄이기 위해선 꼭 특약의 내용을 구두가 아닌 계약서 특약란에 명시하고, 누구나 명확하게 이해할 수 있도록 오해의 소지를 줄이는 식의 표현을 써야 한다고 강조했습니다.

김예림 변호사는 "임차목적물 상태를 계약체결 시 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요한데, 계약서를 바탕으로 효력이 발생한다는 점을 고려해 웬만한 사항은 구두가 아닌 특약으로 묶어두는 것이 좋다"고 말했습니다.

엄정숙 변호사는 "특약 내용을 기재할 때 어떤 권리와 의무가 있는지 누구나 해석하기 쉽도록 풀어 쓰는 것이 중요하다"며 "당사자들만 알아볼 수 있도록 애매한 문구나 어휘를 사용하면, 특약을 기재했더라도 이 특약 내용의 해석이 어떻게 되는지를 가지고 또 분쟁해야 한다"고 얘기합니다.

이어 "되도록 쉬운 용어와 의미가 분명한 어휘를 사용해 '권리관계와 의무관계'를 특약에 명확하게 적어야 한다"고 덧붙였습니다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)