주담대 이자율 7%인데도 오르는 미국 집값...나홀로 잘나가는 이 종목 [박윤예의 글로벌주 열전]

미국 주택 [사진=연합뉴스]

미국 부동산 시장에 전세계의 이목이 집중되고 있습니다. 미국 주택 렌트비는 인플레이션에 큰 영향을 미치는 데다 미국 상업용 부동산과 주택 시장이 상반된 모습을 보여주고 있기 때문입니다.

미국 상업용 부동산 시장에는 SVB사태 이후 지역은행 리스크가 전이되고 있는 반면, 미국 주택 시장은 안정적이라고 평가받고 있습니다. 미국 주택 시장은 낮은 변동금리 비중, 낮은 공실 및 부실화율, 대출 주체가 대형은행 중심이라는 점에서 상업용 부동산과는 차이가 있습니다.

<박윤예의 글로벌주 열전>은 세계 톱10 부동산 기업의 주가 흐름을 살펴보겠습니다. 미국 주택 시장이 살아나며 최근 1개월 주가 등락률은 대부분 플러스를 기록하고 있습니다만, 묵직한 부동산 기업답게 주가 변동폭은 크지 않은 편입니다.

세계 톱10 부동산 기업의 주가 흐름

물류센터 공급 부족 현상...프로로지스는 임대료 올렸다

프로로지스 물류센터

부동산 기업 가운데 세계 시총 1위는 미국의 프로로지스(PLD)입니다. 이 기업의 시총 규모는 1172억 달러로 록히드마틴(1181억 달러), 스타벅스(1176억 달러)와 비슷한 수준이고 한국의 시총 2위인 LG에너지솔루션(977억 달러)보다 큽니다. 올해 들어 주가가 12.7% 상승했습니다.

프로로지스는 물류 시설에 투자하는 캘리포니아주 샌프란시스코에 본사를 둔 부동산 투자 신탁입니다. 이 회사는 19개국에 120억 제곱피트(SF) 이상의 포트폴리오를 보유한 글로벌 최대의 물류리츠입니다.

프로로지스의 올해 1분기 매출은 전년 동기 대비 45.1% 상승한 17억7000만달러, 주당 핵심 운영 자금(FFO)는 전년 동기 대비 11.9% 상승한 1.22달러를 기록했습니다. 역대 최고 수준의 평균 임차율과 실질 임대료 상승률이 양호한 영업수익을 견인했습니다.

프로로지스의 1분기 실적 [자료=프로로지스]

지난 1분기 평균 임차율은 전년 대비 0.6%포인트 상승한 98%를 기록했습니다. 동일 매장 자산 순영업이익(SSNOI) 성장률은 11.4%으로 역대 최대폭을 기록했습니다. 실질 임대료 상승률 역시 68.8%로 역대 최고치였습니다. 미국 포트폴리오의 임대료 상승률이 78.8%를 기록하며 임대료 상승을 주도했는데 이는 미국 내 타이트한 물류창고 공급환경에서 비롯됐습니다.

미국 물류센터 시장 내 공급자 우위 환경이 지속되고 있습니다. 정상화되고 있는 물류센터 수요에 비해 공급이 부족한 상황입니다. 공급이 부족한 이유는 공사비 증가와 매크로 불확실성으로 공급자들이 신규 자산 착공을 연기하고 있기 때문입니다. 이와 같은 물류센터 공급 감소는 임대료 상승으로 이어졌습니다.

현재 외부 환경의 불확실성이 지속되고 있는 만큼, 회사의 수익성 관리 역량에 주목할 시점입니다. 이경자 삼성증권 연구원은 “상업용 부동산 건설시장 내 유동성 축소를 반영해, 프로로지스 역시 신규 착공규모는 2022년 47억 달러를 기록했으나 올해 1분기는 5700만 달러에 그쳤다”며 “신규 자산 취득 역시 2022년 21억 달러에서 1분기 600만 달러에 그쳤다”고 말했습니다. 향후 1~2년간 포트폴리오 확장보다 내적 성장에 집중할 전망입니다.

이퀴닉스, 클라우드 기업과 경쟁에도 살아남은 데이터센터 리츠

이퀴닉스

이퀴닉스(EQIX)의 시가총액은 749억 달러로 세계 톱 3위 수준입니다. 올해 주가가 21% 오르고 1년 동안 31% 오르는 등 주가 흐름이 좋습니다.

이퀴닉스의 248개 데이터 센터 [자료=이퀴닉스]

이퀴닉스는 캘리포니아 레드우드 시티에 본사를 둔 미국의 다국적 기업으로 인터넷 연결 및 데이터 센터를 전문으로 합니다. 이 회사는 248개의 데이터 센터를 보유한 글로벌 코로케이션 데이터 센터 시장 점유율의 선두 주자입니다.

이퀴닉스의 올해 1분기 매출 [자료=이퀴닉스]

최근 1분기 호실적을 기록했습니다. 1분기 매출은 전년 대비 15%, 주당 핵심 운영 자금(FFO)는 19.5% 성장하며 시장예상치를 상회했습니다. 매출 증분 대비 비용이 유지되며 영업이익은 전분기 대비 36% 상승했고, 영업이익률은 19% 기록했습니다.

이퀴닉스는 초대형 클라우드 기업과의 데이터센터 용량 경쟁에서도 살아남았습니다. 글로벌 데이터 사용량 증가가 가속화됨에 따라 대역폭 초당 30TB(테라바이트, TB/s)를 달성했습니다. 이는 지난 18개월간 50% 증가한 수준입니다.

올해 1분기 5개의 클라우드 온램프를 추가하며 이퀴닉스 고유의 강점인 상호 연결(interconnection) 서비스 성장을 주도했습니다. 또한 이퀴닉스의 하이퍼스케일 데이터센터 브랜드인 ‘xScale’ 10개 프로젝트를 진행 중이고 개소 시 90MW(메가와트)의 용량이 추가될 전망입니다

이 연구원은 “이퀴닉스는 재생에너지 전력 수급 확대와 녹색채권 발행 등으로 ESG 경영에 적극적”이라고 덧붙였습니다.

<박윤예의 글로벌주 열전>은 미국을 비롯한 해외 주식을 일렬로 줄세워서 비교하는 코너입니다. 적게는 몇개, 많게는 수십개 기업을 한꺼번에 살펴보면 잘나가는 주식, 못나가는 주식이 바로 읽힙니다. 기자페이지를 ‘구독’ 하시면 더 빠르게 기사를 보실 수 있습니다.