오피스텔 재산세, 어설프게 절세하려다 종부세 낼 수도[돈세지]

핵심요약

소중한 자산을 지키기 위해 꼭 알아야 하는 '돈이 되는 세금 지식'을 알기 쉽게 전달해 드립니다.

■ 진행 : CBS 산업부 김수영 기자
■ 출연 : 엄해림 세무사(세무법인 다솔)

◇ 김수영> 안녕하세요. 돈이 되는 세금 지식을 알려드립니다. '돈세지'입니다. 7월은 재산세 납부의 달이죠. 재산세 고지서가 지금 속속 들어오고 있는것 같은데 확인해 보셨는지 모르겠어요.

자가주택 살고 계시면서 노후용으로 오피스텔 한 채씩 갖고 계신 분들, 그런 분들 중에서 '재산세가 생각보다 많이 나왔네'라고 말씀하시는 분들 계신 것 같아요. 그래서 '어떻게 하면 오피스텔 세를 절세할 수 있을까' 찾아보시는 분들이 계신 것 같습니다.

그런데 오피스텔 재산세 절세 어설프게 했다가 생각지도 못했던 다른 세금을 추가로 고지 받을 수 있으시다고 해서 오늘은 오피스텔 재산세에 대해서 준비했습니다.

오늘은 오피스텔 재산세를 변동 신고했을 때 어떨 때 유리하고 어떨 때 불리한지. 또 오피스텔 재산세 변동 신고를 할 때 염두에 둬야 될 점. 그리고 오피스텔에 적용되는 세금에 대해서 설명해 드리도록 하겠습니다.

오피스텔 재산세, 줄일 수 있는 방법이 있지만…

스마트이미지 제공

◇ 김수영> 저희가 종합소득세 편에서도 조금 다뤘는데, 주택 관련 세금도 어려운데 오피스텔 관련된 세금 더 어려운 것 같아요.

◆ 엄해림> 오피스텔은 저희가 다루기 매우 까다로운 그런 형태의 물건이에요. 오피스텔은 이걸 상가로 보느냐 주택으로 보느냐에 따라서 적용되는 게 다 다르기 때문에 정말 '카멜레온 같은 존재'라고 생각을 하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> 오늘 돈세지에 오피스텔 재산세 관련된 사연이 좀 들어와서 그거 듣고 좀 설명을 해 주시면 될 것 같습니다.

◆ 사연자> 안녕하세요. 저는 올해 말 은퇴를 앞두고 있습니다. 노후생활비로 국민연금은 턱없이 부족할 것 같아서 지난달 오피스텔 한 채를 샀어요. 시가표준액은 건물분 8천만 원, 토지분 1억 2천만 원입니다. 제가 오피스텔을 샀을 때는 사무실로 사용했는데 현재는 공실입니다. 최근 재산세 고지서가 날아와서 금액을 확인해 봤는데, 큰 금액은 아니지만 오피스텔 재산세가 생각보다는 많더라고요. 그런데 주변에서 변동신고를 하면 세금을 덜 낼 수 있다고 하던데요. 잘못했다가는 세금을 덜 낼 수도 있다는 말도 있어서 고민입니다.

◇ 김수영> 오피스텔 재산세가 좀 많이 나와서 '어떻게 하면 좀 절세를 할 수 있을까?' 이걸 고민하고 계신 분 같은데, 어떻게 하면 좀 줄일 수 있나요?

◆ 엄해림> 사연자분이 오피스텔 외에 다른 부동산을 얼마나 갖고 계신지 정확하게 정보를 주지 않아서 좀 말씀을 드리기는 조금 조심스러운데요. 일단 주신 정보를 중심으로 설명을 드려볼게요.

오피스텔은 이제 건축법상 이제 업무 시설에 해당이 되요. 이게 정확히는 집은 아니거든요. 그래서 건축물을 보유하고 있다고 원칙적으로 봐요. 그렇기 때문에 집으로 사용하고 있다고 신고를 하지 않는 이상 재산세는 토지분과 건축물이 따로 부과가 됩니다.

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◇ 김수영> 그러면 이분 같은 경우는 지금 (재산세는) 얼마 나오는 건가요?

◆ 엄해림> 시가 표준액을 기준으로 보면 이분은 건물분 재산세는 14만 원이고, 토지분 재산세는 약 16만 8천 원으로 해서 총 한 30만 원 정도를 고지 받으실 것으로 보여요. 이 금액을 근데 아마도 좀 줄이고 싶으신 것 같아요.

◇ 김수영> 사연자분이 변동신고를 고려하시는 것 같은데 이게 뭔가요? 저는 좀 생소한데요.

◆ 엄해림> 이게 재산세 과세대상 변동신고라는 게 있는데요. 이게 한마디로 말씀드리면 상가로 보는 것을 내가 주택이다라고 신고를 하는 거예요. 이렇게 되면 뭐가 달라지냐 하면, 주택은 아무래도 조금 더 재산적으로 꼭 필요한 것이라고 보는 경향이 있기 때문에 재산세를 좀 적게 더 낼 가능성이 커지거든요.

◇ 김수영> 그러면 기존에는 주택이 아닌 거에 대한 재산세를 냈는데, 주택으로 봐서 재산세를 내면 좀 더 덜 내나 보죠?

◆ 엄해림> 네. 그렇습니다. 이게 저희가 재산세를 볼 때, 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱하고 거기에 세율을 곱해서 세금을 산정하는데요. 토지와 건축물은 이 공정시장가액 비율이 70%인데 주택가 같은 경우에는 이게 60%예요. 그러다 보니까 같은 공시가격이라고 하더라도 (주택이라면) 세금이 많이 줄어드는 거죠.

제가 세금이 얼마나 줄어드는지 한번 봤더니 이 오피스텔이 집이라고 보면 그래서 공정시장가액 비율이 60%를 곱하고 좀 낮은 세율을 곱하다 보니까 세금이 15만 원, 거의 절반 수준으로 줄어드는 거예요. 그래서 이분이 오피스텔만 놓고 보면 사실 변동신고를 하는 게 유리하죠.

재산세 변동신고, 어설프게 했다가 종부세 폭탄 맞을 수도

◇ 김수영> 세무사님께서 '오피스텔만 놓고 보면 변동신고하는 게 이익이다'라고 하셨는데 이 '만'이라는 이거에 굉장히 많은 게 함축돼 있잖아요.

◆ 엄해림> 매우 날카로우신데요. 여기 사연을 보면 노후 생활비로 사용하고 있다고 하셨어요. 이 말의 행간을 잘 읽어보면 다른 뭔가 거주하는 집이 있고, 이거 약간 생활비로 월세를 받으시려고 이 오피스텔을 임대 주고 있는 경우가 좀 많잖아요. 이분이 본인이 전세로 살고 계시면 관계가 없는데, 만약에 이분이 다른 주택을 갖고 계시면서 오피스텔을 이번에 (변동신고를 통해) 주거용으로 바꾸신다면 좀 문제가 달라질 수 있습니다.

◇ 김수영> 어떻게 달라지나요?

◆ 엄해림> 오피스텔을 주거용으로 변동 신고를 하게 되면 보유하는 주택 수가 한 채가 늘어나게 되는 거잖아요.

◇ 김수영> 기존에는 집 하나, 상가 하나(보유) 였는데 (재산세 변동신고를 하게 되면) 이제 집 하나 또 집, 이렇게 되어서?

◆ 엄해림> 그래서 (재산세 변동신고 이후) 1주택자라면 2주택자가 되는 거고, 2주택자였다면 이제 3주택자가 되어서, 한마디로 이게 다주택자가 되는 상황에 놓이시는 거예요.

◇ 김수영> 그러면 세금도 좀 다른 세금 다 달라지는 거네요?

◆ 엄해림> 그렇죠. 저희가 우리나라의 세금을 지난번에도 말씀드렸던 것처럼 취득, 보유, 양도 이 세 가지로 나뉘어 지는데, 이 모든 세법에서 1세대 1주택자에게는 어쨌든 많은 혜택을 주고 있는데 이 혜택을 한마디로 더 이상 받지 못하게 되신다고 생각을 하시면 돼요.

◇ 김수영> 그러면 재산세를 절세하려고 했는데, 취득세나 양도세 이런 게 다 달라지는 건데. 자산을 좀 많이 갖고 계신 분들은 추가로 종부세도 내는데 그것도 달라지나요?

◆ 엄해림> 네, 그렇습니다. 1주택자는 공시가격 12억까지는 종부세를 내지 않거든요. 그런데 이게 이분이 2주택자라고 뭔가 보여지는 순간 이제 이 공제금액으로 9억으로 줄게 되면서 가지고 계신 모든 주택의 수의 공시가격의 합이 9억을 넘으면 그분은 종부세를 내게 돼야 되는 겁니다.

◇ 김수영> 그러면 뭘 새로 취득한 게 아닌데 (재산세 변동신고로) 집이 한 채에서 2채가 되어서 아예 안 내던 종부세를 내게 되고, 더 많이 낼 수도 있는 거네요.

◆ 엄해림> 네, 공시가격의 합이 이제 9억 원을 넘으면 종부세를 내시는 거예요. 아까 사연에서 보내주신 이(오피스텔) 시가 표준액이 2억 원이었잖아요. 예전에는 내가 (공시가격) 한 7억 이상의 집을 갖고 있어도 종부세를 내지 않았었는데, (재산세 변동신고를 하게 디면) 이제는 7억만 돼도 종부세를 갑자기 내게 되는 거예요.

◇ 김수영> 그럼 바꾸실(재산세 변동신고) 때 이런 부분을 다 고려해서 움직이셔야 되겠네요

◆ 엄해림> 네, 맞아요. 그런데 재산세 변동 신고하시려고 들어갔을 때 종부세나 취득세, 양도세 얘기 전혀 안 해주거든요. '재산세 줄어드는구나'해서 변동 신고하셨다가, 나중에 돌이키기 어려워지는 경우가 많아요.

오피스텔 주택분 재산세 다시 건축물분 재산세로 변경, 가능은 하지만

◇ 김수영> 세무사님 설명 들어보면 오피스텔 재산세를 주택 분으로 했을 때 달라지는 게 굉장히 많고, (재산세 변동신고 이후) 좀 돌이킬 수 없다고 하셨는데, 돌이킬 돌이킬 수 있는 방법은 없나요? 주택분으로 했다가 이제 다시 건축물분으로 어떻게 변경할 수 있는 방법이 없을까요?

◆ 엄해림> 돌이킬 수는 있지만, 정말 어렵다라고 생각을 하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> 혹시 공실로 돼 있으면 좀 쉽지 않나요?

◆ 엄해림> 공실로 돼 있으면 가능하다고 생각하시는 경우가 있는데, 공실로만 있는 경우 갖고만은 안 돼요. 마지막에 주거용으로 사용을 했는데 공실이다라고 해서 무조건 공실로 바꾸는 건 안 되고요. 안전하게 가시려면 상가로 임대를 준 흔적이 그 다음에 한 번 있어야해요.

◇ 김수영> 흔적이라는 게 뭐예요?

◆ 엄해림> 주거용으로 임대를 주시다가 상가로 임대를 주셔야 된다는 거죠. 실제로.

◇ 김수영> 실제로 상가로 활용하고 있다는 사진이나 이런 거를 내에서 입증이 돼야지 변경할 수 있다는 거죠?

◆ 엄해림> 네, 그렇습니다.

◇ 김수영> 그러면은 임차인이 주거용으로 거기서 살고 계시면은 좀 진짜 어렵겠네요? 바꾸는 거는?

◆ 엄해림> 그거는 정말 사실상 불가능하고요. 왜냐하면 주거용으로 사용하게 된다는 것 자체가 거기 화장실도 있고 음식을 해 먹을 수 있는 취사시설도 다 있다는건데, 이 구조는 사실 그대로 다 있는 거잖아요. 임차인이 있는데 갑자기 이거 주거용을 상가형으로 바꾼다, 이거 자체는 인정을 거의 못 받는다라고 생각을 하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> (임차인이) '거주하는 기간 동안에 전입 신고를 하지 않는다', 이런 식으로 특약을 넣는 경우도 있잖아요?

◆ 엄해림> 그 특약이 오히려 더 불리합니다. '주거용이 아니면 어차피 전입신고 안 하는데 왜 전입신고를 하지 말라고 특약에 넣어?' 이런 부분이 오히려 더 나중에 불리하게 작용할 수 있고요.

어쨌든 주거용으로 수면에 한 번 들어올린 그런 오피스텔은 다시 상가용으로 수면 아래로 넣기에는 정말 많은 노력이 필요하고, 실제로 상가로 쓰지 않는 이상 사실상 인정받기 어렵다라고 생각하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> 그러면은 사연자는 오피스텔 재산세를 좀 줄이시고 싶은건데, 본인이 지금 전세나 월세 살고 있고 그 다음에 자가주택이 없으신 경우에는 변동신고를 하는 게 이익이시고. 근데 본인이 이제 평생 오피스텔 한 채만 갖고 계실 예정이시다하면 또 변동신고하는 게 이익이신 거고. 그게 아니라 본인이 자가주택에 살고 계시거나 추가로 다른 주택을 취득하실 계획이 있으시면 변동신고를 안 하시는 게 이익인 거네요?

◆ 엄해림> 네, 일단은 그렇습니다.

오피스텔 매수 전 꼭 따져봐야 하는 세금은

◇ 김수영> 저희가 오늘 오피스텔에 적용되는 재산세 알아봤는데. 이거 말고 혹시 오피스텔 세금 관련해서 좀 기억해 둬야 할 다른 세금이 있을까요?

◆ 엄해림> 오피스텔 같은 경우에 집으로 사용하시는 경우가 사실은 정말 많아요. 그래서 특히 조심해야 될 게 그 오피스텔 외에 다른 집을 갖고 계신데 그 집을 팔 때. 너무 당연히 '이거(보유 오피스텔에 대한 재산세가) 계속 건축물이나 토지분으로 부과되고 있으니까 (보유 주택은) 1세대 1주택 비과세 받을 수 있다'고 팔고 오시는 분이 있으신데, 양도세는 더 엄격하게 본다고 생각하시면…

◇ 김수영> 왜 그렇죠?

◆ 엄해림> 아무래도 팔고 내는 세금이다 보니까 비과세를 받냐 안 받냐에 따라서 세금 차이가 엄청 나잖아요. 그렇기 때문에 더 국가 입장에서는 세금을 더 추징하려고 든다고 생각을 하시면 될 것 같아요.

◇ 김수영> 재산세는 돈 없는데 내는 세금이고, 그 다음에 양도세는 팔고 나서 돈 있는 상태에서 내니까 조금 더 꼼꼼히 따져서 낼 건 내라 그런 취지로 생각하면 되겠네요?

◆ 엄해림> 맞습니다. 취득세 같은 경우에도 조정대상 지역에 있는 집을 주택을 한다든가, 새로운 주택을 취득할 때 원래 갖고 있던 집이 몇 채냐에 따라서 중과세 적용을 받냐 안 받냐 다 달라지거든요. 근데 이 집이 주택에 들어가 있으면 다주택자인 상황에서 새로운 집을 취득하는 것이기 때문에 중과세율을 적용받을 가능성이 더 커진다고 생각하시면 돼요.

◇ 김수영> 그러면 정리해 보면 내가 오피스텔을 한 채 갖고 있고 다른 주택을 한 채 갖고 있으면, (오피스텔보다 주택을) 먼저 팔지 말고 팔기 전에 꼼꼼히 따져보고 팔아야 된다 그렇게 정리하면 되겠죠? 그게(오피스텔이) 주거용으로 사용되던 업무용으로 사용되던 한번 좀 따져볼 필요가 있다.

◆ 엄해림> 네, 맞습니다. 오피스텔은 뭔가 불안한 존재다라고 생각하시면 될 것 같아요. 오피스텔 분양 사무실에서 돌 맞는 거 아니에요?(웃음)

◇ 김수영> 지금까지 오피스텔 재산세에 대해서 알아봤고요. 주택은 필수적인 재화여서 다른 부동산, 상가나 오피스텔 이런 것들과 비교를 해서 취득세나 보유세, 양도세 이런 세금에서 좀 여러 가지 혜택을 받고 있는 것 같아요. 그런데 이거는 1주택자에 한해서 좀 많은 혜택이 주어지기 때문에 오피스텔 등 상업용 부동산을 주택용 세제를 적용해서 절세를 하겠다 이런 거는 여러가지를 따져보고 해야 되겠다는 생각이 들고요.

세금과 관련해서 추가로 궁금하신 부분이나 이런 부분 좀 다뤄주면 좋겠다라는 부분 있으시면 댓글로 남겨주시면 저희가 다음 콘텐츠 만들 때 참고하도록 하겠습니다.

* 이 기사는 세무법인 '다솔'의 자문을 받아 제작되었습니다.

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CBS노컷뉴스 김수영 기자 sykim@cbs.co.kr

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