변호사가 권하는 청약통장 없이 ‘서울 아파트 폭탄세일’ 받고 사는 ‘이 방법’ [자이앤트TV]

[안갑성의 자이앤트TV 인터뷰]
김진구 부동산 전문 변호사(VLT 부동산 연구소 대표)

“전세사기, 깡통전세 피해자분들이 경매에 대해 너무 많은 오해를 하고 있습니다. 경매제도는 투자자가 아닌 전세사기 피해자 등 채권자를 위한 제도입니다. 올해 들어 경매신청이 늘고, 경매 매물도 늘고 있지만 사람들의 참여도는 부동산 상승기보다 낮은 상황입니다. 1~2회 유찰된 경매 아파트는 급매 아파트 보다 싸고 안전할 수 있습니다”

최근 매경 자이앤트TV에 출연한 김진구 부동산 경매 전문 변호사(VLT 부동산 연구소 대표)는 부동산 침체기를 맞아 경매 시장에 대한 투자자들의 참여도가 낮아진 요즘, 서울과 수도권 아파트를 저렴하게 살 수 있는 기회를 경매를 통해 잡아보라고 조언했습니다.

건설공제조합 법무팀 출신인 김 변호사는 부동산 경매 전문 변호사로 김진구법률사무소 대표변호사이자 2030 재테크 모임인 경제살롱 대표를 맡고 있습니다. 최근 신간 ‘청약보다 쉬운 아파트 경매 책’을 공저 형태로 펴내면서 인세 전액을 전세사기 피해자 지원에 사용하겠다고 밝혔습니다.

KB선도아파트50지수를 살펴보면, 최근 서울 아파트의 경우 주요 단지를 중심으로 매매가가 하락을 멈추고 다시 상승세로 돌아서는 모습을 보이고 있습니다. 그러나 올해 상반기 전국 단위 아파트 경매 물건 수는 1만건을 넘어서고 내년까지 역전세 물량이 쏟아진다는 전망도 나오면서 내집마련을 하려는 사람들의 고민이 깊어지고 있습니다.

김 변호사는 경매를 통해 아파트를 구하기에 앞서 경매 시장의 상황부터 점검해볼 필요가 있다고 강조했습니다. 그가 강조한 경매시장 참여에 앞서 참고할 주요 지표로 낙찰율, 낙찰가율, 진행건수 총 3가지를 꼽았습니다.

김 변호사는 “최근 1년만에 경매 낙찰율은 50%대서 30%대로 떨어졌는데 이는 경매물건이 10건 나오면 3건은 낙찰되고 나머지 7건은 유찰된다는 뜻”이라며 “경매물건이 나오는 양에 비해 경매 참여자들이 적다는 뜻으로 최근 경매 진행건수는 작년 대비 2배 정도 늘면서 경매로 나오는 물건의 양이 늘고 있는 점을 보여준다”고 설명했습니다.

경매 가격지표로는 낙찰가율이 중요하다는 설명도 이어졌습니다. 김 변호사는 “낙찰가율은 경매시작가격인 감정가 대비 실제 낙찰되는 가격을 나타내며 최근 75%대로 10억원 아파트를 7억5000만원에 낙찰받아 2억5000만원의 시세차익을 기대할수 있다는 뜻”이라며 “불과 작년까진 낙찰가율이 100%에 달했지만 올해 역전세 심화, 높아진 대출금리, 매수 심리 위축 등의 이유로 올해까진 경매 매물이 계속 늘어날 것”이라고 평가했습니다.

경매로 아파트를 저렴하게 마련하려는 사람들이 부담을 느끼는 부분은 초보자가 쉽게 접근하기 어려운 권리분석의 진입장벽, 명도 과정에서 발생하는 기존 임차인 등과의 갈등입니다.

그러나 권리분석의 경우 너무 어렵게만 생각하고 포기하긴 이르다는 게 김 변호사의 주장입니다. 그는 “권리분석의 출발점은 말소되는 권리와 말소되지 않는 권리를 구분하고, 말소되는 권리가 최우선 권리에 해당한다면 큰 문제 없이 경매 절차를 마무리할 수 있다”면서 “전세 등 임차인들도 소중한 전세 보증금을 지키려면 반드시 경매 절차나 등기부등본 상 권리관계를 확인해 대항력을 확보할 수 있는지를 점검해야 한다”고 덧붙였습니다.

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