“신혼집이 20배 올랐어요”…시간과의 싸움, 부동산 투자 핵심인 이유 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

서울 아파트 거래량이 4월(3,190건), 5월(3,415건) 두달 연속 월 3,000건을 넘어서면서 아파트 가격이 바닥을 쳤다는 기사가 나오고 있습니다. 6월도 아직 집계는 되지 않았지만 월 3,000건을 넘어설 전망입니다. 한편에서는 일시적인 반등 현상으로 아직까지 주택 시장이 활성화되던 시기의 거래량에 턱없이 부족하고 미국의 금리인상이 연내 2번 단행될 것으로 보여 하반기를 지켜봐야 한다는 의견도 많습니다.

상황이 이렇다보니 내 집마련을 앞두거나 투자를 앞둔 사람들은 어떻게 하면 좋을지 고민이 깊어가고 있습니다. 그런데 투자에 있어서 지켜야 할 것이 있습니다. 바로 ‘부동산 투자 성공하려면, 시간에 투자하라’는 것입니다. 당연한 얘기인 것 같지만 이것은 매우 중요합니다. 1년에 5,000만원을 버는 것보다 10년 가지고 있어서 5억원을 번다면 길게 보유하는 것이 나은 선택입니다. 하지만 많은 사람들은 단기의 유혹에 짧은 시간에 벌고, 수익이 낮은 다른 물건에 투자하는 경우가 많습니다.

시간에 대한 투자가 필요한 이유

주식도 마찬가지 이지만 재태크에 있어서 시간에 대한 투자는 필수입니다. 가령 30년 전에 삼성전자 주식을 가지고 있는 사람이 팔지 않고 가지고 있다면 얼마가 됐을까를 생각해 본다면 쉽게 이해가 될겁니다. 저희 친척의 얘기를 하나 들려드리겠습니다. 9급 공무원과 결혼해서 1992년에 분당에 있는 전용 92제곱미터(27평형) 아파트를 분양 받았습니다. 그 때 당시 분양가가 6,700만원 이었는데 현재 그 아파트는 금년 6월에 13.5억원에 거래됐습니다. 31년을 보유했더니 무려 20배가 오른거죠. 가만히 내 집하나 가지고 있었던 거 뿐인데 무려 12.8억원의 차익이 생긴겁니다. 그리고 이 아파트는 리모델링이 진행 중으로 향후 전용 85제곱미터 신축 아파트로 탈바꿈(2026년 준공)하게 되면 가격은 좀 더 상승할 것으로 보입니다.

이처럼 시간에 대한 투자를 하게 되면 높은 차익을 얻게 됩니다. 만일 돈이 필요해서 그 아파트를 팔아 전세로 옮겼다면 이러한 차익은 없었겠지요. 시간에 투자를 하면 돈이 되는 이유는 물가가 상승하기 때문입니다. 근로자의 임금, 식료품 가격, 옷, 자재비 등 모든 상품의 가격이 오르게 됩니다. 당연히 주택도 오르게 되는데, 다른 상품보다 오르는 속도가 빠릅니다. 1992년의 짜장면 가격이 얼마였을까요? 1,000원이라고 한다면, 지금 7,000원 내외이니 7배 상승한 거죠. 인건비를 보면 1992년 대기업의 신입 연봉이 1,400만원인데 지금은 5,000만원이니 3.6배 상승했습니다. 이처럼 아파트는 지역에 따라 차이는 있겠지만 다른 품목의 물가 오르는 거에 비해 오르는 폭이 훨씬 큼을 알 수 있습니다.

장기간 보유하게 되면 세금 측면에서도 유리합니다. 1세대 1주택자의 경우 2년 보유 또는 거주하게 되면 12억 이하까지는 양도소득세 비과세 혜택을 받으므로 2년 이상 보유 또는 거주하면 됩니다.(*조정대상지역의 경우 2년 거주 요건이 필요) 하지만 시세가 12억원을 초과하는 1세대 1주택자가 장기보유특별공제 80%를 받으려면 10년 이상 보유 및 거주해야 합니다. 한편 2주택 이상 다주택자의 경우 장기보유특별공제 30%를 받으려면

15년 이상을 보유해야 합니다. 가령 양도차익이 5억 원일 경우 15년 이상 보유하면 최대 1.5억원에 대해서는 양도세 과세 대상 금액에서 빠지게 됩니다.

주택이 아닌 상가, 꼬마빌딩의 경우에도 15년 이상 보유하게 되면 연간 2%씩 해서 최대 30% 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 참고로 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 최소 3년 이상은 보유해야 6%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

시간에 대한 투자가 차익이 크다는 것은 재개발, 재건축 상품을 통해 쉽게 알 수 있습니다. 정비사업이 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 준공 등의 단계를 거칠수록 가격은 꾸준히 상승합니다. 재개발, 재건축 사업은 장기 사업입니다. 구역지정이 되고 나서도 준공까지 15년 내외의 시간이 걸리니까요. 조합설립인가를 득하면 준공까지 10년 내외 소요되는데 이마저도 조합원간의 내홍, 조합의 비리, 부동산 시장의 변화 등으로 늦어지는 경우도 많습니다. 저희 고객님 중의 한분은 1996년 서초구의 경남아파트를 1.8억원에 매입하여 2022년 4월에 38.7억원에 매도하였습니다. 26년 보유했는데 무려 37억 원의 차익이 생긴거지요. 경남아파트는 신반포3차 아파트와 함께 ‘래미안원베일리’로 재건축이 진행되어 올해 8월말 입주 예정인 35층 2,990세대 아파트입니다.

시간에 대한 투자의 전제 조건

모든 지역의 모든 부동산 상품이 시간에 대한 투자를 해야 하는 것은 아닙니다. 쉬운 예로, 지방의 임야나 지방 외곽의 아파트 등은 오래 보유하고 있어도 많이 오르지 않습니다. 이런 상품들은 굳이 시간에 대한 투자를 할 것이 아니라 하루라도 빨리 좀더 좋은 지역, 좀 더 좋은 상품으로 갈아타야 하는 것이죠.

즉, 시간에 대한 투자를 하려면 일정 조건을 갖추어야 합니다. 첫째, 입지가 좋아야 합니다. 일반적으로 지방 보다는 수도권이, 경기도와 인천보다는 서울이 투자성이 높다고 할 수 있습니다. 지방의 광역시나 행정도시인 세종시도 수도권 보다는 못하지만 장기적으로 상승 가능성이 높습니다. 미시적으로 들어가면 지하쳘 도보 7분 이내의 역세권에 900세대 이상의 대단지 아파트가 좋습니다. 5분 이내이면 더 좋습니다. 마트, 병원, 공원, 하천, 관공서, 학교, 학원가 등이 잘 형성된 곳이면 주거에 대한 인기가 높을 것입니다.

두 번째는 개발호재가 있어야 합니다. 지금은 지하철이 없지만 향후에 지하철이 개통한다든지, 업무단지가 들어온다는지, 대규모 공원이 들어온다든지 등의 호재가 있는 곳은 호재가 가시화될 때까지 꾸준히 상승하게 되므로 장기간 보유해도 무방합니다. 세 번째 주변의 개발호재는 없지만 부동산 자체의 호재가 있는 것도 장기 보유할 가치가 있습니다. 재개발이나 재건축이 진행 중인 상품이 대표적입니다. 서울을 예로 들자면, 성수전략정비구역은 최대 70층까지 아파트 건립이 가능해 서울의 대표적인 한강변 9,000여 세대 신축 아파트 단지가 될 전망입니다. 양천구 목동이나 상계동의 대규모 택지개발지구도 재건축이 완료되면 서울에서도 손꼽히는 살기 좋은 지역으로 바뀔 것입니다. 서울에서 역점사업으로 추진 중인 신속통합기획재개발이나 모아타운 재개발도 실제로 10년 후 아파트가 들어서면 상당한 시세 차익을 볼 수 있습니다. 신축아파트는 그 자체로 구축 아파트에 비해 희소성이 있고 수요가 많아 인기가 높습니다.

이상의 3가지 조건을 갖추고 있는 상품이라면 굳이 단기로 파는 것보다는 장기적으로 보유하면서 시간에 대한 투자 가치를 향유하는 것이 좋을 것입니다. 자녀가 성장하면서 면적이 작아 팔아야 한다면, 같은 조건의 좀 더 넓은 평수로 갈아타기를 하면 되겠지요.

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