농막, 주택 인정 시 세금 불이익 생길 수 있어···미리 숙지할 점은[도와줘요 부동산세금]

■이장원 장원세무사 대표 세무사

[서울경제]

2023년 5월 11일, 농림축산식품부는 “불법 농막, 엄정하게 관리하겠습니다”란 제목의 보도자료를 배포했다. 최근 문제가 되고 있는 농막 불법 증축과 별장 사용 등 법 위반 사례를 예방하기 위해 ‘농지법 시행규칙’ 개정안을 마련해 입법 예고한다는 것이 골자다.

이는 농지법상 농막 관련 규정을 명확하게 정비해 농막이 입법 취지에 맞게 활용되도록 하고 지방자치단체가 갖는 농막 사후관리의 한계점을 보완하기 위한 개선 작업이다.

여기서 주목할 점은 농막은 주거목적으로 사용할 수 없음에도 그 기준이 명확하지 않아 주거용으로 사용하면서 1세대 2주택 회피수단으로 활용되었다는 점을 강조했다는 점이다.

다행히 2023년 6월 19일 관련 법규 개정을 중단하기로 했다. 취지는 좋으나 규제가 대다수의 평범한 귀촌인이나 주말농장족의 불편을 초래할 수 있다는 우려를 감안한 조치다. 그러나 관련 농지법 시행규칙 개정안이 앞으로 조금 변형되어 다시 논의될 수 있으니 농막을 소유하고 있거나 소유 예정이라면 아래 내용을 숙지할 필요가 있다.

취소된 농지법 시행규칙 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

1. 농지(필지)별로 설치되는 농막의 연면적 규정 구체화(안 제3조의2)

“농막 설치 취지를 감안하여 주말체험 영농으로 취득되는 농지는 농지 면적(구간)별로 농막의 연면적을 차등화하고자 함”

여기서 농지 면적이 660㎡ 미만이라면 농막은 연면적 7㎡ 이하, 농지 면적이 660㎡ 이상~1,000㎡ 미만이라면 농막은 연면적 13㎡ 이하로 제시했다.

2. 농막에 설치되는 부속시설의 연면적 구체화(안 제3조의2)

“일선 현장에서 혼선이 없도록 「건축법」상 연면적에서 제외되는 데크 등 부속 시설물들이 농막 연면적에 포함되도록 현행 편람에 등록된 사항을 법령에 구체적으로 명시함”

3. 주거목적 판단 기준 명확화(안 제3조의2)

“주거목적으로 활용할 수 없는 농막에 대한 주거 판단 기준이 불명확하였으나 전입신고 등 주거 판단 기준을 명확하게 하여 농막을 입법 취지에 맞게 활용할 수 있도록 함”

4. 농막 설치를 위한 신고 기준 구체화(안 제3조의2)

“현행 농막 설치 시 건축물 또는 가설건축물로 신고하던 것을 농지로 원상복구가 가능한 「건축법」상 가설건축물로 신고하도록 일원화하여 농지보전이라는 「농지법」상 입법 취지를 달성하도록 함”

5. 농막 부속시설 설치를 위한 타법과의 관계 기준 명확화(안 제3조의2)

“전기, 수도, 정화조 등 농막에 설치되는 부속시설의 설치 여부 및 허가 등은 관련 법령을 준수하도록 하여 일선에 혼선이 없도록 함”

이상이 취소된 농지법 시행규칙 개정안의 주요 내용이었다.

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이제 농막을 주거용으로 쓰면 주택 수가 늘어날 수 있다?

취소된 농지법 시행 규칙안에서 주거목적 관련 부분을 자세히 살펴보자.

농막은 주거목적이 아닌 경우로 한정하며 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.

1. 「주민등록법」 제16조에 따른 전입신고를 하지 않을 것

2. 농작업 중 일시 휴식을 벗어나는 야간 취침, 숙박, 농작업을 수반하지 않는 여가 시설 활용 등의 행위를 하지 않을 것

3. 농작업 중 일시 휴식을 위한 공간이 바닥면적의 100분의 25 이하인 시설일 것

세가지 요건을 모두 충족한 경우에만 농막으로 보겠다는 점에서 이 농지법 시행규칙이 안대로 개정되었다면 소득세법도 농지법과 연계되어 개정되었을 것이다. 그렇게 된다면 주택 양도하면서 1세대 1주택 판단 시 확인해야 할 사항이 더욱 늘어나는 것은 자명한 일이다.

이에 따라 주택 비과세 검토 시 농막 소유 여부 및 위 3가지 조건 중 한 가지를 위배했는지를 살펴봐야 하는 상황인데, 이게 말처럼 절대 쉽지 않을 것이다. 납세자는 우선 농막이 주거목적으로 사용되어 ‘주택’으로 인정받게 된다는 사실도 잘 모를뿐더러 본인은 3가지 조건을 전부 충족하였다고 주장할 수 있지만, 과세관청에서는 농막의 실상이 주거목적으로 쓰고 있지는 않은지 농막 관리상 파악되는 서류 또는 내부 사진을 요청할 수도 있다.

나아가 소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속받은 주택에 따른 1세대 1주택 특례 적용 시점에서도 상속받은 농지 위에 농막이 지어져 있다면, 이 농막의 주거목적 여부에 따라 여러 상속주택 중 실제 양도소득세법상 비과세에 영향을 주는 ‘상속주택’이 어떤 것인지 세법적 판단이 더 복잡해지게 될 것이며, 농어촌주택과 고향 주택에 따른 비과세 판단 시 주택 수 산정에서도 혼돈이 유발될 것이다.

언뜻 떠오르는 1세대 1주택 비과세 판단에 대한 이슈가 이 정도인데, 사실상 실무에서 농막이 주택으로 인정받는 예규들이 나오고, 하나의 쟁점 사안으로 자리매김한다면 납세자의 1세대 1주택 비과세 여부는 더욱 혼선을 유발할 것이다.

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자경농지에 대한 양도소득세 감면도 축소된다?

농지자경감면은 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 전액을 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억 원까지 감면하는 제도이다.

농지자경감면은 외지인 또는 부재지주의 농지에 대한 투기를 방지하고 일정기간 이상 자경한 농업인의 조세부담을 감소시켜 직접 농업에 종사하는 농업인이 농업에 전념할 수 있도록 하고 농촌의 인구감소를 방지하며, 농업과 농촌을 활성화하고자 하는 입법취지로 도입되었다.

농막을 불법적으로 활용한 일부 면적이 주거목적이라고 하여 주택으로 인정되게 된다면 조세특례제한법 제69조 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 부분도 줄어들게 될 것이다.

조세특례제한법시행규칙 제27조 [ 농지의 범위 등 ]

① 영 제66조 제4항 및 제67조 제3항의 규정에 따른 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.

당연히 자경 감면 적용 시 농지경영에 직접 필요한 농막은 농지의 범위에 포함되어 자경 감면을 적용받을 수 있다. 그러나 주거목적이 드러나게 되면 자경 감면 계산 시 농막 부분을 제외하여 계산해야 하는 번거로움과 자경 감면 적용세액이 농막 부분만큼 줄어드는 상황이 펼쳐질 것이다.

이번에는 농지법 시행규칙 입법 예고가 취소되었지만 이번에 입법 예고가 되었듯이 농막에 대해서는 언제든지 입법이 진행될 수 있다는 점을 잊지 말고 자산관리를 하도록 하자.

나아가 주말체험농장이나 소규모농업경영을 하는 영농인은 농업이 본업이 아니고 체험활동이나 취미생활이 목적일 것이다. 그들의 목적은 고도의 농업 생산성으로 국가의 식량난 해결이나 국익을 위함이 절대 아니다. 오히려 농사를 짓는 것은 손해인 경우가 많다. 그런데도 이를 추구하는 것은 농사를 통한 생명의 성장에서 느끼는 기쁨과 유기농 농산물을 내 손으로 얻는 정도의 행복일 것이다.

체험농장이나 소규모영농인들 농막 생활을 하거나 영농을 할 때 불법을 저지를 수밖에 없는 사항들을 파악하고 이를 해결하면서 정책을 세우고 시행해주길 진심으로 바라본다.

이장원 장원세무사 대표 세무사

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변수연 기자 diver@sedaily.com