"피 같은 보증금 떼일라" 전세살이 대혼돈…전세 폐지가 답?[부릿지]

서울 등 주요 지역에서 집값의 반등이 확인된다. 한국은행의 기준 금리 동결과 최근 미국 물가 안정세에 금리 인하 가능성도 제기되며, 현재 가격이 바닥이라는 것이다. 그러나 이는 매매 시장에 국한된 문제다. 전셋값 반등은 요원하다. 집값 반등세를 보이는 강남에서 역전세 위험이 가장 커 혼란스러운 부동산 시장의 모순을 보여준다.

정부는 올 하반기 부동산 정책의 핵심으로 역전세 문제 해결을 꼽았다. 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있게 임대인의 신용 대출 한도가 늘어난다. 전세 문제는 당장 국민이 길거리에 나앉느냐 아니냐의 문제이기 때문이다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 복잡하고 정신없는 전세시장의 현재 상황 정리했다.

안녕하세요. 부릿지 조성준입니다. 지금 부동산을 둘러싼 가장 큰 화두는 '전세'입니다. 매매시장에서는 전세가 변동에 따른 매매가 변화를 예의주시하고 있습니다. 임대차 시장에선 8월 대규모 전세 계약을 앞두고 촉각을 곤두세우고 있죠.

가장 큰 문제는 역시나 전세가 하락으로 인한 역전세 문제로 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황. 이를 넘어 사회 전체를 좀먹고 있는 전세사기 피해입니다. 서울 수도권 지역을 넘어 세종까지 전국에서 확인되는 역전세와 전세사기 문제에 정부도 골머리를 앓고 있죠.

그렇다면, 전세 제도에 얽힌 복잡하고 치명적인 이 문제를 해결할 방법은 있는 걸까요? 결국 이 문제의 싹인 전세를 폐지하고 모든 임대는 월세로 통일하는 게 정답일까요? 해결책을 놓고 모두가 씨름중인 전세 문제 부릿지가 짚어봤습니다.

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'억' 소리 나게 떨어진 전세…"보증금 돌려줄 수 있죠?"

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전세 시장에 얽힌 문제들의 가장 큰 원인은 전세가 하락입니다. "전세사기는 악의가 담긴 계획범죄 아닌가요?"라고 반문하실 수 있습니다. 맞습니다. 그러나 현재 수사가 진행 중인 사건 중 일부는 매매가, 전세가의 상승만을 가정한 무지성 '갭'투자에 따른 결과도 분명 존재합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 지난5월 16억원에 갱신 계약이 이뤄졌습니다. 2년 전 21억원에 계약을 맺었던 집주인이 5억원을 세입자에게 돌려줬죠. 강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡도 2년 전 전세 계약을 맺은 19억5000만원보다 3억원 낮춰 16억5000만원에 지난달 기존 세입자와 갱신 계약을 체결했습니다.

부동산R114는 국토부 실거래가 시스템 기준, 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세계약 6만5205건 중 올해 6월까지 같은 단지의 같은 평형, 같은 층에서 1건 이상 거래된 3만7899건의 보증금을 비교 분석했습니다. 그리고 이중 54%인 2만304건이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 역전세인 것으로 확인됐죠.

평균 전세가도 최고점 대비 계속해서 빠지는 모습입니다. 부동산R114가 서울 가구당 평균 전세가를 분석했는데요. 지난 6월 기준 평균 전세가는 6억513만원으로 지난 2021년 6월에 기록된 6억5777만원보다 5246만원, 8% 하락했습니다. 전세가가 최고점이었던 작년 2월의 6억9139만원보다는 8262만원, 12.8% 내려갔죠.

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더 큰 위협은 '선의'의 보증금 미반환

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계절적으로 부동산 계약이 많이 이뤄지는 8월 이후 하반기 임대차 시장에서의 화두는 앞서 말씀드린 것처럼 전세가 하락으로 인한 미반환 위험입니다.

다량의 무자본 갭투자 문제가 아니라, 개인 임대인 혹은 소규모 임대사업자가 보증금을 제대로 돌려주기 어려워진 것이죠. 적게는 수천만원에서 많게는 수억원에 달하는 시세 차액을 당장 돌려줄 수 있는 집주인은 많지 않을 것입니다.

정부는 이 역전세난을 해결하기 위해 이달 말부터 보증금 반환 대출 규제를 완화합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 기준 완화 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하기로 했는데요. DTI는 매년 갚아야 하는 주택담보대출 원리금과 기타 대출의 이자를 합친 금액을 연 소득으로 나눈 후 100을 곱해 계산합니다.

당장 보증금을 돌려줘야 하는 임대인 입장에서는 숨통이 트인다는 반응입니다. 역전세 문제가 코앞에 닥친 상황에서 대출 규제를 완화함으로써 연착륙을 유도할 수 있다는 것이죠.

원희룡 국토부 장관은 정책 발표 바로 전날인 지난 3일 "역전세는 매매가가 하락하면 언제든 일어날 수 있는데 매매가가 떨어질 때마다 국가가 풀어서 해준다는 사인을 주면 안 된다"며 역전세 매물 전체를 구제하지 않겠다는 입장을 분명히 했습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr