[법률플러스] 계약갱신 기간 경과와 권리금 보장

김종훈 변호사 법무법인 마당

현행 상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’)은 임차인에게 원칙적으로 10년의 임대차 기간을 보장한다. 예컨대 계약기간을 2년으로 정한 임차인(A)이 임대차기간의 만료 전에 계약갱신을 요구하면 임대인은 (법이 정한 예외 사유에 해당하지 않는 한) 이를 거절할 수 없다. 따라서 임대인과 A는 다시 계약기간 2년의 임대차 계약을 체결한 것으로 법률상 의제된다.

다만, A의 이러한 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. (본래 이 기간은 5년이었지만 2018. 10. 개정된 법률은 그 기간을 10년으로 연장함).

한편, 법은 현재의 임차인(A)이 신규 임차인(B)으로부터 권리금을 지급 받을 수 있는 기회를 원칙적으로 보장한다. 예컨대 임대차 계약기간의 만료가 다가오는 상황에서 A는 B로부터 2억원의 권리금을 지급받고 B에게 영업을 이전하기로 합의한 후 임대인에게 B와 새로운 임대차 계약을 체결할 것을 요청했다고 하자.

그러나 임대인이 B에게 주변 시세보다 훨씬 높은 보증금과 월세를 요구함에 따라 B는 계약 체결을 포기했고 이로 인해 A는 권리금을 회수할 기회를 상실했다. 이때 A는 임대인을 상대로 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있다. 결국 임대인은 신규 임대차 계약을 체결할 것을 간접적으로 강요받는 셈이다.

그렇다면 다음과 같은 상황이라면 누구의 손을 들어줘야 할까? 즉 A가 이미 여러 차례 계약 갱신권을 행사해 이제 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년에 근접하고 있다고 하자. 다시 말하면, 이제 A는 더 이상 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 권리가 없다. 바로 이러한 상황에서 A는 B로부터 2억원의 권리금을 지급받기로 하는 권리금 계약을 체결할 수 있었고 이에 임대인에게 B와 새로운 임대차 계약을 체결할 것을 요청했다. 이 경우 임대인은 B와 임대차계약을 체결할 의무를 부담하는가?

이처럼 곤혹스러운 분쟁을 심리한 하급심 법원은 임대인의 손을 들어줬다. 즉 A가 애당초 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 설사 그가 B와 권리금 계약을 체결한 경우에도 임대인은 A의 권리금 회수를 보장할 의무를 부담하지 않는다고 본 것이다.

그러나 대법원(2019년 5월 16일 선고 2017다225312, 225329 판결)의 판단은 달랐다. 설사 기존 임차인이 더 이상 계약을 갱신할 수 없는 상황이라도 신규 임차인과 권리금 계약을 맺어 권리금을 회수하는 것은 가능하며, 만일 임대인이 신규 임대차 계약의 체결을 거절함으로써 기존 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우 그에게 손해를 배상할 책임이 있다는 것이다.

이러한 대법원의 판단은 이후 여러 판결들(대법원 2019년 7월 10일 선고 2018다273417 판결, 2019년 7월 25일 선고 2018다252823 판결, 2020년 9월 3일 선고 2018다252441 판결)에서 반복되고 있다. 임대인, 임차인, 신규임차인 모두의 주의를 요한다.

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