관광객 회복세에 따른 현 호텔시장 진단 [마스턴 유 박사의 論]

[한경 CFO Insight]
유명한 마스턴투자운용 R&S실장·도시공학박사

이 기사는 07월 12일 09:17 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

코로나를 거치면서 우리의 일상생활도 많은 변화가 있었지만, 상업용 부동산 시장도 큰 변화를 겪었다. 특히 호텔 시장이 그러하다. 관광지식 정보시스템에 따르면 코로나 이전이었던 2019년도 한 해 외국인 입국자는 무려 1,750만 명(월평균 145.8만 명)으로 이전 최대 입국자 수를 기록했던 2016년(1,724만 명)보다 26만 명이 더 많이 방문했었다.

하지만 2019년 12월 코로나가 발생하고 이듬해 외국인 입국자는 252만 명으로 감소했고, 2021년에는 97만 명으로 2019년 대비 94.5% 감소했다. 이러한 외국인 입국자 급감은 호텔 시장에 엄청난 타격을 주었다. 스타일로프트에 따르면 2020년 3월 서울 호텔 평균 객실 가동률(Occ., Occupancy)은 23.2%까지 떨어졌다.

시간이 지나 코로나 팬데믹이 엔데믹으로 바뀌었고, 2022년 하반기부터 서서히 외국인 입국자 수가 늘어나면서 올해 3월 이후에는 월평균 80만 명이 넘는 외국인이 입국하고 있다. 그동안 폐업과 휴업을 겪었던 호텔 시장에 드디어 볕이 들고 있다는 의미다.

그림 1을 보면 코로나 이전과 초기, 그리고 현재의 외국인 입국자 지역 비중 변화에 두드러진 특징이 있다. 미국과 유럽, 아시아 기타 국가(대만, 싱가포르, 베트남 등)들의 비중은 증가한 반면 중국의 비중은 큰 폭으로 축소되었다는 것이다. 코로나 이전 중국인 입국자 비중은 34.4%였으나 현재 10.9%로 축소되었고, 미국, 유럽, 아시아 기타 국가는 각각 5.3% p, 3.5% p, 11.3% p 증가했다.
호텔 시장의 외국인 수요가 특정 국가에 집중되지 않고 여러 국가로 분산된 것은 향후 호텔 시장의 안정성 측면에서 긍정적인 의미가 있다. 코로나 이전 한일 외교 갈등, MERS, THAAD 등 이벤트를 통해 특정 국가들의 입국자가 급격히 감소하여 호텔 시장에 적지 않은 영향을 미쳤던 것을 되짚어 보면 그러하다.

앞서 언급했듯이 외국인 입국자가 증가하면서 서울 호텔 평균 객실 가동률은 빠르게 회복하고 있다. 코로나 이전이었던 2019년 10월 84%였던 가동률은 이듬해 3월 23.2%까지 급락했다가, 이후 서서히 회복하여 지난 3월에는 72.8%까지 회복했다. 객실 가동률이 회복하면서 객실료(ADR, Average Daily Room rate)도 2022년 3월 이후 빠르게 상승하면서 객실당 실제 매출(RevPAR, Revenue Per Available Room rate) 또한 지난 3월 115,527원을 기록했다.

참고로 주요 호텔들의 객실 가동률을 살펴보면 대부분의 호텔 객실 가동률이 빠른 속도로 정상화되고 있음을 알 수 있다. 

마스턴투자운용 R&S실에 따르면 지난해 코로나로 인해 호텔의 경영 성과가 나빴음에도 불구하고 서울 호텔 거래금액은 2조 4천억 원이었다. 이 전년도 거래금액(2조 5천억 원)과 비슷한 수준이었으나 복합 용도로 개발이 진행 예정인 힐튼호텔(1조 1천억 원) 사례를 제외하면 1조 3천억 원 수준에 불과했다. 이마저도 대부분 호텔로 운영되기보단 타 용도로 개발하기 위한 목적으로 거래된 사례가 대부분이었다.

하지만 최근 호텔 시장의 회복세에 힘입어 현재 거래가 진행되고 있는 호텔들은 대부분 매입 후 운영을 목적으로 거래가 진행되고 있다. 물론 코로나 여파로 폐업 중인 호텔 매물도 있지만 그럼에도 불구하고 호텔 시장은 최악의 국면은 넘어섰다고 볼 수 있다. 

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