[알기 쉬운 부동산] 역전세 대출을 바라보는 여러 시선

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

정부는 역전세난 위험 대응을 위해 전세보증금 반환목적 대출에 한해 1년 한시로 규제를 완화하기로 했다. 새로 체결하는 계약의 전세보증금이 기존보다 적어 자비로 부족분을 마련해야 할 집주인에게 현재 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이다. DSR은 갚아야 할 모든 대출의 원리금이 연 소득 일정 비율을 넘지 못하도록 규제하지만, DTI는 주택담보대출 이외의 신용대출 등은 이자상환분만 반영하기 때문에 동일한 연 소득에 대해 대출가능 한도는 수억 원 늘어날 수 있다.

그런데 한국경제연구원에 따르면 1800조 원 규모의 가계부채 통계에 미반영된 전세보증금 반영시 국내 가계부채는 3000조 원에 이른다. OECD 국가 중 GDP대비 가장 높은 수준이다. 전세가 급등기 소득요건 없이 전세의 90%까지 방만한 전세대출을 용인한 것도, 이를 개선한다는 것도 정부지만 특례보금자리론에 이어 이번엔 DSR규제까지 풀며 집주인이 빚을 낼 수 있는 폭을 늘려 집값 하락을 방어하는 형국이다.

역전세 상황이 가져올 수 있는 집값 하락이 주택 실소유주에게 달가운 일은 아니고 영끌 투자자는 고통과 손실 위험에 직면할 수 있다. 그러나 초저금리기 과도하게 급등한 집값, 내 집 마련의 꿈을 버리고 결혼포기 및 저출산으로 이어지는 인구절벽과 국가경쟁력 위기 앞에서 정부의 대책은 가계부채 위험에도 불구하고 시장 건전성과 국가 경쟁력을 뒤로 한 채 단기 처방을 우선시 하는 모습이다. 역전세 대출이 없어도 합리적인 집주인 의지와 노력에 따라 세입자에게 역월세가 제공되고 역전세 대출이 있어도 불합리한 집주인을 만난 세입자는 전세보증금 회수를 위해 내용증명과 이사 각오가 필요한 게 현실이다. 주택구입을 원하는 실수요자는 한도축소된 DSR규제가 적용되나 갭투자자·다주택자는 완화된 60% DTI가 적용되는 상황. 정부는 집값하락을 원치 않고, 버티면 성공한다는 대중의 부동산 불패인식 속에 정책 부작용의 직간접 영향은 모두에게 미칠 수 있다.