[마켓인]돈줄 막힌 PF시장...차환 난항에 높아지는 디폴트 우려

부동산금융 차환의 난...10%대 줘도 투자업계선 “못 받아요”
정책자금에 기댈 좀비 사업장 쏟아질라
업계 일각에선 “버티다 정부 도움 받아” 모럴해저드도

이 기사는 2023년07월12일 18시14분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 지영의 기자] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 위축이 풀리지 않는 가운데 시공능력이 상대적으로 낮은 건설사·시행사 사업장에서는 10%대 고금리를 얹어주고도 차환자금을 구하지 못하는 사례가 속출하고 있다. 투자업계에서 외면당하는 사업장을 중심으로 정책당국에서 관리하게 될 PF 부실이 급증할 것이라는 우려가 나온다.

12일 금융당국에 따르면 1조원 규모 PF 사업장 정상화 지원펀드가 오는 9월부터 본격 가동될 예정이다. 한국자산관리공사(캠코)가 KB·신한·이지스·코람코·캡스톤자산운용 등 5개 위탁운용사와 업무협약을 체결하고 준비 작업에 들어간 상태다. 당국은 지원 펀드를 PF 사업장 정상화를 위한 기폭제로 삼겠다는 입장이다.

그러나 업계에서는 당국 주도의 정상화 속도보다 PF 시장이 무너지는 속도가 더 빠를 것이라는 우려가 높아지고 있다. 정책자금 지원이 필요한 사업장이 계속해서 쏟아져나올 상황이라는 점이다. 당장 차환 및 시행 자금 조달 대출 만기를 목전에 둔 사업장이 넘쳐나고 있다는 평가다.

투자은행(IB) 업계에 따르면 온수역 인근 부지 개발 사업단은 브릿지론 차환 대응을 위해 금융권 문을 두드리고 있다. 부지 매입 비용 및 사업 시행준비를 위해 받았던 수천억대 선순위 및 중·후순위 브릿지론 만기가 임박했기 때문이다. 오는 9월~10월 중 순차적으로 만기가 돌아오는 가운데 기존 대주단 중 연장에 동의하지 않을 곳이 나올 가능성이 높아 다급히 자금 구하기에 나선 상황이다. 특히 연체율 관리 압박을 받고 있는 새마을금고가 개별 금고 연합금액 기준으로 해당 사업에 3000억대 브릿지론을 제공, 연장 가능성에 물음표가 찍힌 상태다. 현재 새마을금고 측에서는 해당 사업장 브릿지론 연장 여부를 두고 내부 논의를 진행 중인 것으로 파악됐다.

새마을금고중앙회 관계자는 “대출금 제공 사실은 맞으나 아직 내부에서 브릿지론 연장 여부를 최종 결정하지 않은 상태”라고 전했다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 시내 모습.

이밖에 공사 진행 능력이 열위한 시공사·건설사 중에서는 자금조달이 녹록지 않아 고금리 돌려막기로 버티는 곳도 적지 않은 모양새다. 수도권 인근에 수백평대 오피스 부지 개발을 진행 중인 A사업단은 최근 만기를 앞두고 금리를 10%대 중반까지 올렸음에도 차환 자금을 구하지 못한 상태다. 이밖에도 공정률을 맞추지 못한 상태에서 공사비 자산유동화대출(ABL) 차환을 위해 문을 두드리는 곳도 수두룩한 상태다.

이처럼 자금조달을 위해 금융권을 찾는 곳이 넘쳐나는 상황이지만, 투자업계에서는 내부 심사 요건을 더 높여 가급적 자금을 풀지 않고 있다. 기존에 부동산금융 유동성 공급에 적극적이었던 증권사 및 저축은행·캐피탈 등이 내부 사정 악화로 줄줄이 창구를 닫아 걸어서다.

업계 일각에서는 시장에서 소화 안 되는 물량이 줄줄이 정책당국의 관리가 필요한 대상으로 전락할 것이라는 지적이 나온다.

한 투자업계 관계자는 “적어도 입지가 우량해서 공사가 추진 안 되고 망하더라도 토지를 팔아서 자금 회수할 수 있는 곳만 받는다”며 “사업성이 있는 일부 물량을 투자자들이 골라내고 나면 외면 받은 사업장은 줄줄이 쓰러질 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

또 다른 IB업계 관계자는 “서울권역에서도 선별적으로 받는데, 중심지구 벗어나면 내부 순위에서 한참 밀린다. 그런 사업장들은 다 위태로울 수밖에 없다”며 “당장 몇주 이내 만기 앞두고 자금 도와달라고 오는 곳들은 차라리 EOD 내라고 한다. 어차피 지금 분위기에서는 어디서도 자금 내줄 데가 없을 곳이 많은데, 연체금 물다 정책 지원 받는 게 낫다고 솔직하게 얘기하는 것”이라고 전했다.

지영의 (yu02@edaily.co.kr)