[부동산 INSIGHT] 깡통전세 우려 여전…올 가을 경매 물건 집중유입 가능

강원 부동산 경매시장 관측
수도권 중심 경매물건 축적 전국시장 회복세
강원아파트 낙찰가율 84.6% 전월비 2.2%p 상승
낙찰가율 전국평균 상회 낙찰률 큰폭 떨어져
강원 깡통전세 상대적 적어 비교적 안정
최근 1년 강원지역 아파트 전세가율 78.6%
홍천·동해 등 연립·다세대 90% 웃돌기도
춘천·원주 잇단 보증사고 깡통전세 우려 여전
중개사법 10월 시행 정보확인 후 계약취소 가능
임대인 추가 대출 곤란 시 경매 쏟아질수도

▲ 2023년 상반기 강원지역 아파트 경매 동향(위쪽)과 5월 강원지역 전세가율 

수도권을 중심으로 깡통전세와 관련된 연립, 다세대 주거시설, 오피스텔 등의 경매물건이 쌓이면서 전국 경매시장이 회복세를 보이고 있다. 깡통전세 피해가 적은 강원지역의 경우 다른 지역에 비해 경매물건이 적은 편에 속했다. 하지만 오는 10월 19일부터 공인중개사가 임대차 중개 시 임차인에게 임대인 미납세금, 확정일자 현황 등 주요 정보에 대한 열람권한을 설명하는 공인중개사법이 본격 시행되면 전세 계약이 줄어 경매로 나오는 물건들이 쏟아질 수 있다는 관측도 나오고 있다.

■ 낙찰가율 높은 경매시장 알고보면 낙찰률은 바닥

12일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 ‘2023년 6월 경매동향 보고서’를 보면 강원지역 아파트 낙찰가율은 84.6%로 전월(82.4%)대비 2.2%p 상승했다. 전국 아파트 경매 진행건수는 2135건으로 이 중 703건, 낙찰률은 32.9%로 전월(31.6%)대비 1.3%p 상승했고, 낙찰가율도 78%로 2.1%p 오르며 올해 들어 가장 큰 상승폭을 기록했다. 강원지역의 경우 낙찰가율은 전국 평균을 상회했으나 진행건수 81건 중 19건만 낙찰되며 낙찰률은 23.5%, 전국 평균과 비교해 9.4%p나 차이가 났다. 올해 들어 강원지역 낙찰률은 큰 편차를 보이고 있다. 1월(50.0%)과 2월(64.5%)에는 절반을 넘겼으나 3월(21.7%)과 4월(21.1%)에는 20%p대에 머물렀다. 지난 5월 진행건수 81건 중 49건이 낙찰되며 60.5%로 다시 높아졌으나 지난달에는 다시 20%대로 내렸다. 평균 응찰자 수는 11.5명으로 전월(4.5명)대비 2배 이상 늘었고, 올해 처음으로 10명을 넘겼다.

전국 아파트 경매시장이 회복세를 보이는 것은 한국은행의 기준금리 동결과 집값 바닥론 확산, 올해까지 한시적으로 운영하는 특례보금자리론을 이용하려는 매수세 유입 등이 낙찰가율 상승에 영향을 끼친 것으로 보인다. 지지옥션 관계자는 “전국 아파트 낙찰가율은 높지만 낙찰률이 30%대 초반으로 낮은 수준에 머물러 있는 점은 지역별, 가격별 차별화 현상이 나타난 것으로 해석된다”고 말했다.

강원지역이 전국 평균보다 아파트 낙찰률이 낮은 이유는 수도권의 경우 깡통전세와 관련된 연립, 다세대 경매물건이 쌓였지만 이와 달리 아직까지 안정세를 보이기 때문이다. 주거시설 경매지표를 보면 전국 5549건 중 수도권이 2730건으로 49.2%를 차지했고 강원지역은 144건으로 2.6%에 그쳤다.

낙찰건수와 낙찰가율은 각각 49건(34.0%), 79.5%로 전국 평균(27.1%, 74.4%)을 넘어섰다. 오피스텔 등 업무·상업시설 경매도 마찬가지다. 전국 2188건 중 수도권(658건) 비중이 30.1%였으며 세종의 경우 낙찰률이 39.1%로 전월(10.7%)에 비해 28.4%나 상승하며 낙찰률 1위를 기록했다. 이는 3회 이상 유찰된 저가 매물이 소진되며 낙찰률이 오른 경우이며 문제는 울산과 같은 상황이다. 울산은 오피스텔 29건이 깡통전세 유찰을 거듭하며 낙찰률(11.4%)이 크게 떨어지고 있다.

■ 10월 공인중개사법 시행 이후 다가구주택 경매물건 늘어날까

강원지역도 깡통전세 우려(전세가율 80%이상)에서 벗어나기 어렵다. 강원지역 전세가율(5월 기준)은 최근 1년 기준으로 아파트는 78.6%, 연립·다세대는 78.1%로 깡통전세 수준에 도달했다. 시·군별로 보면 태백(82.2%), 강릉(81.1%), 동해(80.5%), 삼척(80.2%) 등이 깡통전세 우려 수준을 넘어섰고, 연립·다세대는 홍천 (94.2%), 동해(94.0%) 등 90%를 상회한 지역도 있다. 보증사고도 발생했다. 지난 5월 춘천과 원주에서 각각 1억8000만원, 1억5000만원의 보증사고가 집계됐다.

게다가 오는 10월 19일부터 공인중개사의 책임을 강화하는 공인중개사법이 본격 시행된다. 공인중개사를 통해 임차인은 임대인 미납세금, 확정일자 현황 등 주요 정보를 확인할 수 있어 전·월세 계약 전 보증금을 받을 수 있는지 판단해 계약 취소가 발생 가능하다. 만약 임대인이 보증금 여유자금이 없을 경우 추가 대출도 어려워 다가구주택을 중심으로 경매물건이 증가할 가능성이 크다. 강문식 한국공인중개사협회 춘천시지회장은 “깡통전세에 대한 우려가 커진 가운데 오는 10월 19일부터 임차인이 확인할 수 있는 부분도 늘어나 경매 건수가 많아질 수 있다”며 “임차인들은 해당 제도를 잘 활용해 선순위 확인 등 꼼꼼히 챙겨보시길 바란다”고 말했다. 정우진