오피스텔 임대보다 짭짤하네…'年 수익 8%' 리츠의 세계

집코노미 PRO
MZ세대 부동산
빌딩·물류센터 등 개발·투자
일부 리츠 최고 배당률 10%대
상업용 부동산 수익률의 2배
배당가능이익 꼼꼼히 살펴야

부동산 시장에서는 최근 임대료 수익을 배당받는 리츠(부동산투자회사)가 ‘투자 적기’라는 전망이 나오고 있다. 리츠는 투자자로부터 모은 돈으로 빌딩이나 물류센터 등 부동산을 매입·개발한 뒤 임대료와 매각 차익에서 대출금리 등을 정산하고 받아 가는 파생상품이다. 현행법상으로는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 한다.

12일 한국거래소에 따르면 리츠 시가총액 상위 10종목을 모아 만든 ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’는 이날 827.0으로, 1년 전(1013.19)에 비해 18.4% 떨어졌다. 연초 이후로는 800대에서 버티고 있다.

작년 미국 중앙은행(Fed)의 금리 인상은 리츠에 큰 타격이 될 수밖에 없었다. 강경태 한국투자증권 연구원은 “위탁관리리츠가 보유한 자산의 70%가 연 2%대 저금리 기간에 편입한 자산”이라고 설명했다.

그럼에도 지난달 말 기준 리츠의 주가 배당률은 5.17%(SK리츠)~10.52%(케이탑리츠)로, 은행 정기예금(연 4.1%)과 저축은행 정기예금(연 4.5%)보다 높다. 이달 수도권 오피스텔 평균 임대수익률(연 4.85%)을 크게 웃돈다. 전문가들은 금리 인상이 마무리되면 리츠가 부담하는 대출금리 하락으로 배당가능이익이 더 늘 수 있다고 설명한다.

실제로 금리 인상이 정점에 가까워졌다는 관측이 나오면서 일부 리츠 주가가 2분기 들어 반등했다. 삼성FN리츠와 코람코더원리츠, 이지스밸류리츠, 신한알파리츠, NH프라임리츠 등이다.

최근 반등한 리츠의 공통점은 리파이낸싱(차환)을 해결했거나 신규로 상장돼 관련 이슈가 없다는 점이다. 다른 리츠에 비해 선방한 KB스타리츠는 내년까지 만기가 돌아오는 차입금이 없다. 주가 배당률도 연 7.69%로 평균보다 높다는 평가다.

편입된 기초자산이 튼튼한 경우도 상대적으로 선방하고 있다. 신한알파리츠는 지난달 29일 6150원으로 3개월 만에 8.7% 올랐다. 모두 서울이나 경기 판교 등 도심에 있는 대형 빌딩을 편입 자산으로 보유했다는 점에서 투자자의 관심을 끌고 있다. 강 연구원은 “서울 상업용 빌딩의 공실률은 2%에 불과할 정도로 수요 대비 공급이 부족한 상태”라고 설명했다.

리츠가 보유한 자산에서 장·단기 차입금을 뺀 순자산가치(NAV)는 리츠 분석에서 기본적으로 쓰이는 지표다. 시가총액(P)을 순자산가치(NAV)로 나눠 이 리츠가 싼지, 비싼지를 분석한다.

박진우 기자

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