임대사업자 대출 문턱 낮아졌지만 LTV는 유지

전세금반환목적 대출 규제 완화
RTI 1.0배로 낮춰 대출한도 상향
"전세, 월세보다 임대소득 낮게 잡혀
대출 어려울듯… 역전세 계속될것"

역전세난을 겪는 임대사업자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 하반기 경제정책방향을 통해 도입되는 임대업이자상환비율(RTI) 완화로 대출 여력이 생겼지만, 주택담보대출비율(LTV) 규제는 그대로 적용돼 실제 빌릴 수 있는 자금이 어느정도인지는 임대사업자별로 다를 수 있어서다.

■임대사업자별로 대출여력 다를 듯

12일 '하반기 경제정책방향'에 따르면 전세금반환목적 대출을 하려는 임대사업자에게 RTI(임대소득/대출비용)를 1.0배로 낮추기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 대출비용으로 나눈 값으로 임대사업자의 대출 적정성을 평가하는 지표다. 금융위원회에 따르면 기존에는 비규제지역은 RTI 1.25배, 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)은 1.5배를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능했다. 이밖에 정부는 임대사업자가 '아닌' 개인 임대인이 전세금반환 대출을 하는 경우 총부채 원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다.

기존에는 임대사업자가 연간 1000만원 이자를 내고 있다면 임대소득으로 1250만원 이상을 벌어야 대출이 가능하다는 얘기다. 이를 1.0배로 낮추면 이자와 임대소득이 1대1로 같아도 대출이 가능해 그만큼 대출 문턱이 낮아진다. 금융위 시뮬레이션에 따르면 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 주택보유수 5채(주택당 전세보증금 5억원)를 가정한 경우 RTI 1.25배인 경우 대출한도는 15억원인 반면 RTI 1.0배는 18억7500만원으로 약 3억7500만원 더 늘어난다.

금융위 관계자는 "DTI는 총 개인 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자를 갚는데 사용되는지 따지는 것이다. 이 때문에 대출이 소득에 달려있다"며 "반면 RTI는 개별 등록임대주택별로 따로 계산한다. 주택별 대출비용을 산출해 대출한도가 늘어난다"며 "예를 들어 임대사업자가 2채 등록임대주택을 가진 경우 A주택이 RTI 규제로 대출이 불가하면 B주택을 근거로 대출을 받을 수도 있다"고 설명했다.

다만, 금융위에 따르면 RTI 완화에도 주택담보대출비율(LTV) 규제는 유지된다. 올 3월 금융위는 전 지역 주택담보대출이 금지됐던 임대사업자 경우 규제지역에선 LTV 30%, 비규제지역에선 60%를 적용받도록 허용했다. 전국임대인연합회 관계자는 "LTV가 유지되면 RTI를 풀어도 그만큼 대출이 나올지는 모르겠다"며 "임대사업자별로 상황이 상이할 것"이라고 말했다.

■임대인 의무보증 가입 기준은 강화

RTI가 임대소득에 근거하고 있지만, 전세 임대소득은 월세에 비해 낮아 대출확대가 쉽지 않을 수 있다는 지적도 나온다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 "임대소득이 낮게 잡힐 수밖에 없는 전세계약의 경우 RTI 적용 시 대출이 어려울 수 있다"며 "대출로 기존 세입자 전세금을 돌려주더라도 비아파트는 신규 전세 세입자를 구하기 쉽지 않아 역전세는 계속될 것"이라고 내다봤다.

임대사업자들은 관련 규제가 강화되는 점도 우려하고 있다. 국토교통부가 이달에 등록임대사업자가 의무 가입하는 '임대보증금반환보증' 가입 요건을 강화하는 정책 발표를 예고했기 때문이다. 임대보증금반환보증(임대보증) 요건을 임차인들이 선택에 따라 가입하는 '전세보증금반환보증'(전세보증) 수준에 맞게 가입요건을 높인다는 계획이다. 현재 전세보증은 전세가율 하향(100→90%) 등 요건을 강화한 반면 임대보증은 전세가율 유지(100%)하고 있다.

국토부 관계자는 "임대사업자 의무보증 가입요건을 전세가율, 주택가격 산정방법 등 전세보증과 유사하게 개선하되 임대주택에 대해선 충분한 유예기간을 부여하는 방안을 추진할 예정"이라고 말했다.