꼬마빌딩 투자자들은 왜 강남을 선호할까? [한경부동산밸류업센터]

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강남구 테헤란로 일대 오피스 빌딩 밀집 지역(사진-한경 김병언 기자)

최근 상업용부동산의 투자 경험이 풍부한 70대 손님을 상담하게 되었다.

공실 없는 안정적인 상권에 향후 투자가치가 높은 부동산 매입을 희망하는 손님이었는데 서울 주요 상권 내 여러 꼬마빌딩을 추천했지만, 해당 손님은 강남권역에 위치한 빌딩만 검토한다며 다른 지역은 임대수익률이 높더라도 투자를 검토하지 않는다고 했다.

그 손님이 강남권역 내 빌딩만 검토하는 이유로 ‘대장주 효과’를 내세웠는데 “강남지역은 빌딩 가격이 상승할 때는 가장 먼저 상승하고, 가격이 하락할 때도 가장 늦게 하락한다”며 안정적인 투자수익을 위해 강남지역만 검토한다고 했다.

위 상담 사례처럼 꼬마빌딩을 투자하는 대부분의 자산가가 가장 선호하는 지역으로 강남지역을 언급하고 있는데 강남을 선호하는 이유는 무엇일까?

서울 테헤란로 오피스 빌딩들 모습(사진=한경DB)

안정적인 투자처

강남구의 꼬마빌딩은 투자수익(지가 상승)에 소득수익(임대료)까지 기대할 수 있는 안정적인 투자처라는 인식 때문에 자산가뿐만 아니라 전문직 및 연예인까지 그 수요가 풍부하며 최근에는 30~40대 영 리치까지 시장에 유입되면서 우량매물에 대한 경쟁이 치열해졌다.

물론 2019년부터 풍부한 유동성을 바탕으로 가격이 급등했던 꼬마빌딩은 최근 고금리 및 가격에 대한 부담감으로 인해 수요가 감소하면서 거래량이 급감한 부분이 있지만 시장 상황이 개선되면 꼬마빌딩에 투자하려는 대기수요는 여전히 많은 상황이다.

뛰어난 환금성

부동산은 주식이나 채권에 비해 단기간 내 현금화하기 어려운 상품이다. 통상 주요 상권에 위치한 꼬마빌딩을 매입할 경우 30억 원 이상의 자금이 소요되는데 이는 아파트나 구분 상가에 비해 큰 금액이기 때문에 원하는 시점에 현금화할 수 있는 환금성이 무엇보다도 중요하다.
이러한 환금성은 부동산 상승시장에서는 어느 지역에서나 거래가 활성화되기 때문에 표시가 나지 않지만, 부동산 하락기에 매입수요가 감소하는 상황에서는 그 위력을 발휘하게 된다. 그런 관점에서 보면 매입 시 여러 검토 요소 중에 수요가 풍부하고 거래량이 많은 지역을 우선 검토해야 하는데 이에 부합하는 지역이 바로 강남이다. 아래 그래프에서 2023년 1분기 서울시 내 꼬마빌딩 거래 건수를 보면 강남구가 타지역에 비해 거래 건수가 압도적으로 많은 것을 확인할 수 있다.

상권의 희소성

주거시설의 경우 재건축, 재개발을 통해 신축 주택을 공급할 수도 있으며 3기 신도시와 같이 서울 및 수도권 근교에 주거시설을 추가 공급할 수 있으나, 상업용부동산은 신규 상권이 형성되기까지 오랜 시간이 소요되며 인위적으로 대규모 상권을 신규로 공급할 수 없다.

그런 면에서 강남의 경우 안정적인 상권이 형성되어 있고, 삼성역 광역복합환승센터, GTX 등 각종 개발 호재가 예정되어 있어 희소성에 따른 투자자들의 선호도가 높다.

강남 꼬마빌딩 전망

위와 같은 이유로 자산가들은 강남지역을 최우선으로 검토하고 있지만 최근 시장 여건이 녹록지 않기 때문에 예전보다 고려해야 할 사항들이 더 많아졌다.

가장 먼저 검토해야 할 사항은 금리이다. 최근 미국 연방준비제도는 기준금리를 0.25%P 인상하면서 5.00~5.25%로 상향시켰는데 그로 인해 한국 기준금리 3.5%와의 차이가 1.75%P로 벌어지면서 당분간 한국도 고금리 상황이 유지될 것으로 예상된다.

꼬마빌딩의 경우 금리의 영향을 많이 받는 상품이기 때문에 임대수익이 중요한데 한국부동산원 통계를 보면 2023년 1분기 서울지역의 소득수익률(임대료)은 오피스 1%, 중대형 상가 0.67%, 소규모상가 0.49% 수준으로 대출 금리를 고려하면 꼬마빌딩 매입 시 공격적인 대출은 어려운 시장이다.

또한, 코로나와 경기침체 등의 영향으로 공실 리스크가 커지는 만큼 공실 우려가 없는 빌딩인지, 건물 노후도에 따른 추가적인 자본적 지출이 소요되지는 않는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

최근 가격 측면의 부담감과 경기침체의 우려 등으로 인해 거래량이 감소하고 있지만 이런 약세장에 우량 매물을 매입할 수 있다면 중장기적으로 높은 투자수익률을 기대할 수 있는 만큼 바로 지금이 여러 장점이 있는 강남지역 내 꼬마빌딩 투자에 관심을 가져야 할 시기라고 생각된다.

김웅 하나은행 자산관리컨설팅센터 부동산 전문위원

* 본 기고문은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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