"여기가 2억?" 부잣집 단독주택이 경매로…지금이 살 때?[부릿지]

6월 전국 아파트 경매 낙찰가율이 올해 들어 가장 큰 폭으로 상승했다. 지난달 전국 낙찰가율은 78%로 전월(75.9%) 대비 2.1%p 올랐다. 서울 아파트 낙찰가율은 80.9%로 지난달(81.1%)에 이어 두 달 연속 80%대를 웃돌았다.

하지만 지역별 격차가 큰 만큼 경매 시장이 회복됐다고 보기는 어렵다. 여기에 올해 안에 금리가 인하될 가능성이나 대출 규제가 추가로 완화될 가능성도 거의 없어 하반기에도 전국 아파트 경매 낙찰가율은 70%대를 유지할 전망이다. 내 집 마련 기회를 노리는 실수요자에게는 지금이 경매 시장으로 눈을 돌릴 적기라는 의미다.

이런 가운데 최근 서울 성북구 성북동의 한 고급 단독 주택이 경매로 나와 관심을 끈다. 흥미로운 것은 감정가액 48억원 중 집값이 1억9000만원에 불과하다는 점인데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 지난달 경매 시장 동향과 하반기 전망을 살펴보고 최근 경매로 나온 고급 단독 주택 물건에 대해서도 알아봤다.

▶김효정 기자
안녕하세요, 부릿지 김효정입니다. 저희 오늘 이달의 경매 6월 편 얘기해보기 위해서 이주현 지지옥션 선임 연구원님 모셨습니다. 안녕하세요.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네, 안녕하세요.

▶김효정 기자
네. 최근 부동산 경매 시장에 대해서 조금 상반된 평가들이 나오고 있어요. 연구원님은 어떻게 보시나요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
어떤 기준으로 얘기를 하느냐에 따라서 다른 것 같아요. 진행 물건이 많아져서 경매 시장이 선택의 폭이 넓어졌기 때문에 좋았다고도 얘기할 수가 있지만 낙찰가율이 그다지 높은 상황은 아니기 때문에 아직 호황기는 아니라고 또 얘기를 할 수가 있고요. 이번 6월에 전국 아파트 낙찰가율이 78%로 나왔거든요? 5월 대비해서는 한 2.1% 포인트 정도 상승했습니다. 그런데 2022년 11월 이후에 8개월간 지금 70%대 머물러 있는 거거든요. 낙찰가율이 높은 수준은 아니기 때문에 부동산 시장으로 봤을 때는 지금 경매 시장이 좋은 상황은 아니라고 볼 수가 있는 거죠.

▶김효정 기자
서울은 좀 어떤가요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
서울은 5월부터 2개월 연속으로 80%대에는 진입했습니다. 5월에는 81.1%, 그다음에 6월에는 80.9%로 나왔는데요. 서울에 있는 아파트 낙찰가율이 80%를 진입했기 때문에 '반등하는 거 아니냐?' 이렇게 생각하실 수가 있는데 좀 더 분석을 해보면 강남권 같은 경우는 토지거래허가 구역이라든지, 재건축 호재가 있는 곳에서는 낙찰가율이 이제 상당히 높게 나오고요. 비강남권 같은 경우는 낙찰가율이 70%대를 유지하기 때문에 전체 시장을 놓고 보면 서울도 마찬가지로 저조한 상태라고 볼 수가 있습니다.

낙찰률 자체도 지금 20%대거든요? 10건이 경매로 나오면 한 2건 정도만 낙찰이 되고 있다는 뜻이고요. 이 정도 낙찰률이 낮다는 것은 첫 번째로는 2~3회 유찰된 물건들로만 사람들이 관심을 가지다 보니까 물건들이 계속 쌓일 수밖에 없고요. 그다음에 경기가 안 좋고 금리가 높다 보니까 신규로 유입되는 매각 물건도 많아지면서 낙찰률이 계속 낮아질 수밖에 없는 구조이죠.

▶김효정 기자
지금까지 아파트 중심으로 말씀을 해주신 거죠? 전세 사기가 집중적으로 발생했던 빌라의 경우에는 낙찰률이 더 심각한 수준일 것 같은데요.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네, 굉장히 심각하죠. 서울 같은 경우는 특히나 더 심각한데요. 100건이 경매로 나오면 한 8건 정도만 낙찰이 되는 상황입니다. 이렇게 낙찰률이 떨어지는 이유는 아파트와 마찬가지로 신규로 유입되는 것도 많아지고 기존에 있던 물건들이 계속 유찰이 되면서 이제 쌓이니까 낙찰률이 이렇게 떨어지는데 빌라 같은 경우는 사실 전세가율이 더 높았거든요. 보통 매매 시세 대비해서 90% 이상, 100%까지도 이제 전세가율이 형성되었기 때문에 전세 금액이 2억 원이면은 매매금액도 거의 2억 원 수준이었다는 얘기죠. 그런데 지금 같은 경우는 아파트값이 이제 하락하다 보니까 약간 거주 여건이 조금 덜한 빌라가 더 큰 폭으로 떨어지고 있습니다. 그러니까 2021년도에 전세 계약을 2억 원을 했는데 지금은 빌라값이 떨어지다 보니까 예를 들어서 매매가격이 1억 5000만 원까지 떨어진 거예요. 그때 계약했던 사람들이 지금 이제 전세 만기가 되기 시작하는 거죠. 2023년도니까.

만기가 되면 집주인이 전세 보증금을 돌려줘야겠죠? 그런데 빌라 가격이 내려가다 보니까 전셋값도 당연히 떨어질 수밖에 없는 거고, 집주인들이 그 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하는 그런 상황이 돼 있고요. 그러면 세입자 입장에서는 보증금을 회수하기 위해서는 어떻게 할 수밖에 없을까요?

▶김효정 기자
경매에 넘기고.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
맞습니다. 그러니까 경매를 신청할 수밖에 없는데 그러면서 진행 물건이 많아질 수밖에 없는 거죠. 여기서 또 문제는 전셋값이 시세보다 높다 보니까 낙찰받으면 세입자가 못 받는 보증금을 낙찰자가 돌려줘야 하거든요? 결론적으로는 2억 원에 사야 한다는 얘기밖에는 안 되는 거죠. 경매 시장에서 낙찰받으면 오히려 매매 시세보다 더 비싸게 낙찰받는 그런 꼴이 되어 버리기 때문에 낙찰자가 생길 수가 없습니다.

▶김효정 기자
하반기에는 아파트 역전세 우려도 나오고 있거든요? 말씀하신 것처럼 빌라가 계속 유찰되면서 매물이 쌓이는 악순환이 반복되고 있는데 아파트 물건까지 많아지면 이게 더 훨씬 문제가 커지고 반복될 것 같거든요.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네. 지금 아파트 같은 경우는 경매 진행 물건이 늘어나고 있는 건 맞지만 사실 빌라처럼 이런 깡통전세까지는 아니거든요. 역전세 수준이죠. 기존에 있던 세입자의 보증금보다 지금 신규 보증금이 더 낮기 때문에 사람들이 집주인 입장에서는 보증금을 돌려줘야 하는 그런 자금이 부족한 거죠. 이런 문제 때문에 지금 임차권 등기 명령 건수도 많이 늘어나고 있고요.

여기서 임차권 등기 명령에 대해서 잠깐 말씀을 드리면 내가 이제 계약 기간이 만료됐는데 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하면 원칙적으로 거기에 계속 점유하고 있어야지 내 보증금을 지킬 수가 있는 거거든요. 그런데 내가 만약에 어쩔 수 없이 다른 곳으로 이사를 해야 한다고 했을 때 임차권 등기를 하면 그 등기부등본에 자기의 전입 일자, 확정 일자 이런 것들이 다 등기가 되거든요? 그러고 나서 이전하면 그 대항요건이 그대로 유지가 되기 때문에 임차권 등기를 하는 겁니다. 그런 것들이 늘어나다 보면 자연스럽게 경매 신청 건수도 늘어날 수밖에 없습니다.

▶김효정 기자
실제로 지금 역전세 문제 때문에 경매로 아파트가 나오고 있는 그런 분위기가 감지되고 있나요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
아직은 드라마틱하게 올라왔다, 이렇게 보기는 어렵고요. 그런데 임차권 등기 명령 건수는 확실히 많이 늘어났습니다. 그래서 앞으로 경매 신청 건수로 이어지지 않을까라고 이제 예상하고 있습니다.

▶김효정 기자
보증금을 받지 못한 세입자들이 강제로 경매 신청하는 경우가 이제 있잖아요? 만약에 그런 매물들을 봤을 때 낙찰받고 싶다면 주의해야 할 점이 있을까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 가장 중요한 건 세입자의 보증금을 내가 인수해야 하는지, 인수하지 않아도 되는지에 대한 분석이 이루어져야 합니다. 역전세면 매매 시세 대비해서 전세가가 낮기 때문에 내가 낙찰받아도 세입자가 보증금을 다 받을 수는 있거든요? 그런 것들은 전혀 문제가 안 되는데, 이게 역전세 현상이 심화하면서 깡통전세 현상까지 이어진다면 오히려 매매 시세보다 세입자의 보증금이 더 높아지는 경우가 생길 수도 있거든요.

그런 경우에는 내가 낙찰받는다 하더라도 그, 세입자의 보증금을 보전을 해줘야 되기 때문에 오히려 매매 시세보다 더 비싸게 살 수가 있습니다. 그래서 세입자가 대항력이 있는지, 그다음에 확정 일자를 갖췄다면 확정 일자를 언제 갖추었는지 이런 부분도 좀 꼼꼼하게 살펴봐야 하겠죠.

▶김효정 기자
벌써 2023년이 중반을 지났거든요. 하반기 경매 시장 전망 좀 해주신다면요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 경매 시장에서 낙찰가율에 가장 큰 영향을 미치는 것은 2가지로 정리할 수가 있는데요. 첫 번째가 금리, 그리고 두 번째가 대출 규제. 일단 금리가 올해 안에 내려갈 가능성이 있는지를 한번 생각을 해봐야 합니다. 우리나라 기준 금리가 지금 몇 개월째 동결하고 있지만 미국도 마찬가지죠? 금리 차이가 지금 1.75% 포인트 정도 차이가 나잖아요. 그런데 얼마 전에 미국에서 그랬죠. 연내 2번 정도 또 인상할 가능성도 있다. 물론 이게 사실일지 아닐지는 모르겠지만 최소한 금리가 떨어질 일은 없다는 뜻이겠죠? 우리나라도 마찬가지 영향을 미칠 것으로 예상이 됩니다. 그런 상황이라면 우리나라도 금리를 내릴 가능성은 일단 적다고 봐야 하는 거고요.

그다음에 대출 규제 중에서도 이제 DSR을 완화할 것이냐? 이걸 봐야 하는데 얼마 전에도 한국은행에서 일단 가계부채 감축이 안 되고 있다. 그 요인 중의 하나가 부동산 규제 완화, 그다음에 특례보금자리론도 영향을 끼치고 있다고 얘기를 했습니다. 얼마 전에 또 DSR 또 완화를 한다고 했는데 그게 어떤 거냐면 전세 보증금을 반환할 목적으로 대출받을 때만 이제 DSR 완화를 한다고. 역전세 현상을 막기 위해서 그렇게 하는 거죠.

우리가 신규로 구입했을 때 DSR을 과연 완화할 것이냐? 올해는 그럴 가능성이 없다고 봐야겠죠. 그러면 올해 안에 금리나 대출에 대한 그런 완화가 없기 때문에 일단 상승할 수 있는 모멘텀은 없다고 봐야 하는 거고요. 그러면 이 정도 낙찰가율이 계속 유지가 되지 않을까 이렇게 전망하고 있습니다.

▶김효정 기자
낙찰가율이 70% 정도 대 수준인?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
그렇죠.

▶김효정 기자
이렇게 낙찰가율이 높아질 가능성이 낮으면 지금 경매에 참여하기에는 좋은 기회인 거 아닌가요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
맞습니다. 그래서 실수요자라면 지금 경매 시장에서 매입해도 나쁘지 않다고 얘기를 합니다. 일단 낙찰가율 자체가 낮아서 그런 건 아니고요. 매도호가 대비해서 10% 크게는 15%까지 싸게 매입을 할 수 있는 시점이기 때문에.

▶김효정 기자
네. 이 기회에 좀 경매 시장에 관심을 많이 가지시는 것도 좋을 것 같습니다. 자료들을 보면 이제 상반기 경매 진행 건수가 전년 동기 대비해서 많이 좀 늘었다고 하던데.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네. 맞습니다. 지금 늘어나는 추세가 보이거든요? 올해 1월부터 6월까지 지금 진행 건수가 약 1만2000건 정도 집계가 됐는데 작년에 1월부터 6월까지를 봤을 때는 한 7500건 정도 했습니다. 전년 동기보다는 약 60% 이상 증가를 한 상황이고요. 앞으로 규제가 완화되거나 그럴 가능성이 없기 때문에 진행 건수는 좀 더 늘어날 가능성이 큽니다.

▶김효정 기자
지난해보다 이렇게 좀 많이 많이 늘어난 이유가 뭔가요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
아무래도 이제 금리 영향도 있을 수 있고요. 예전에 영끌 매수했던 그런 매물들이 나오면서 경매 진행 건수가 늘어날 수도 있는 거고, 그다음에 지금 이제 하락장이다 보니까 몇 차례 유찰된 거에만 관심을 갖다 보니까 경매 진행 건수는 더 늘어날 수밖에 없는 구조입니다.

▶김효정 기자
저희 마지막으로 이제 연구원님께서 가져오신 물건 가지고 좀 얘기를 해보려는데요. 어떤 물건 가져오셨죠?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네. 오늘은 서울 성북구 성북동에 나온 고급 단독 주택을 한번 같이 보도록 하겠습니다. 단독 주택을 낙찰받아라, 그런 얘기는 아니고요. 이런 고급 단독 주택이 경매 시장으로 나오는 경우가 그렇게 흔치는 않거든요. 사람들이 관심을 많이 갖고 있기 때문에 이런 것들을 낙찰받고자 할 때는 어떤 점을 주의해야 하는지 이런 얘기를 좀 드리고자 가져왔습니다.

주소는 성북구 성북동이고요. 감정가격은 48억9000만 원 정도 했는데 지금 2번 유찰돼서 최저 매각 가격은 31억2900만 원 정도. 토지 면적은 280평 정도 되고요. 건물은 1, 2층 합쳐서 총 136평 정도하고 있습니다. 권리분석을 좀 먼저 해보겠습니다. 등기부등본을 보시면 지금 소유자가 나와 있고 나머지 근저당, 근저당권에 대한 질권 이렇게 나와 있는데 이런 것들은 다 말소가 되는 거기 때문에 특별히 신경 쓰실 부분은 없고요. 그다음에 전입돼있는 분들이 계시는데 전입 일자를 보면 2018년도 11월, 2020년도 3월, 그러니까 말소 기준 권리인 근저당보다 다 늦죠? 그러기 때문에 낙찰자가 돌려줘야 하거나 그런 금액은 없다고 볼 수가 있습니다.

▶김효정 기자
단독 주택이 경매에 나온 경우가 조금 드물다고 아까 얘기를 하셨는데 왜 이런 거는 좀 잘 안 오는 걸까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
단독 주택 자체는 나오지만 이런 고급 단독 주택은 그렇게 많이 나오지는 않습니다. 매매 시장에서도 사실 보기가 어려운 물건이기도 하고요. 이런 물건들이 경매로 나왔을 때는 사람들 일단 많은 관심을 가질 수밖에 없거든요. 사실 내부가 어떻게 생겼는지도 궁금하기도 하고 위치적으로 어떻게 되어 있는지 궁금하기도 하고 그래서 사람들이 일단 관심을 가진 상황인데 이런 것들을 낙찰받을 때에는 단독 주택의 가치를 우리가 평가를 해봐야 하는데 사실 거래 사례가 많지 않아요. 그러기 때문에 얼마가 적정한 금액인지 판단하는 게 정말 쉽지 않습니다.
단독 주택 같은 경우는 감정가를 보시면 아시겠지만 지금 감정가격이 토지와 건물로 나누어서 감정이 매겨져 있는데 토지 감정가격이 거의 전체 감정가격의 95%에요. 그리고 건물 가격이 3.9%밖에 안 합니다. 건물의 가치는 거의 1억9000만 원 정도밖에 안 하는 거죠.

그러니까 이런 단독 주택은 사실 건물을 보고 사는 게 아니고요. 토지를 보고 사야 합니다. 그래서 주변에 있는 토지 가격이 평당 얼마인지를 꼭 조사해서 적정 낙찰 금액을 산정해야 하는 거죠.

▶김효정 기자
토지에 대한 가치는 위치라든지, 면적이라든지 이런 거에 따라서 달라지는 건가요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
그렇죠. 토지가 어디에 있느냐. 보통 이제 단독 주택 같은 경우는 주거 지역에 있을 수밖엔 없는데 사실 주거 지역에 있다 하더라도 좀 도로와 가까운지 그다음에 주거 지역 중에서도 1종인지, 2종인지 이런 거에 따라서 많이 다르고요. 경사도나 이런 것들도 많이 따지기 때문에 그런 것들을 다 비교를 좀 해봐야겠죠.

▶김효정 기자
그러면 이곳 같은 경우는 어떤지 한번 볼까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 지도 보시면 우리가 알다시피 주변이 다 단독 주택 밀집 지역이거든요? 여기에 용도 지역은 1종 전용 주거 지역입니다. 저층 단독 주택이 몰려있는 그런 지역이라고 보시면 되는데 사실 고급 단독 주택 같은 경우는 내가 정말 조용하게 살고 싶거나 어떤 프라이드, 어떤 자부심 이런 것들을 누릴 수 있는 그런 지역에 있는 것들을 이제 선호하는데 일반적으로 나오는 단독 주택 같은 경우는 사람들이 일단 낙찰받아서 그것을 증개축하거나 아니면 약간 인테리어를 다시 한다거나 다른 용도로 변경하거나 이런 목적으로 낙찰을 받으시는 분들도 상당히 많이 계세요. 그런데 이런 지역에 있는 이런 단독 주택 같은 경우는 사실 용도 변경하는 게 쉽지 않고요. 그다음에 도로 여건도 사진상으로 봤을 때는 그렇게 넓지 않기 때문에 다른 용도로 사용한다고 하더라도 마땅하지는 않은 그런 상황이죠. 그래서 이런 단독 주택은 실수요자들이 많이 접근할 것 같다는 생각이 듭니다.

▶김효정 기자
용도 변경은 못하더라도 리모델링해서 다시 비싸게 되팔거나 할 수도 있잖아요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
물론 이제 그럴 수는 있죠. 단독 주택은 우리가 매매로 할 때는 거기에 직접 들어가서 내부 상태를 다 확인해볼 수는 있지만 사실 경매 같은 경우는 우리가 직접 함부로 들어갈 수가 없거든요. 그래서 내부 상황을 확인할 수가 없고요. 그다음에 수목, 정원수 있죠? 그런 것들도 다 감정에 포함이 됐습니다. 수목에 대한 감정가를 보면 한 5000만 원 정도 또 잡혀 있어요. 그러니까 어떤 정원수가 그만큼의 또 가치를 하는지 이런 것들도 판단을 해봐야 하는데 사실 내부에 들어가서 수목의 건강 상태 그런 걸 확인해 볼 수가 없기 때문에 일단 내가 낙찰받으면 올 수리를 한다든지, 올 인테리어를 한다든지 아니면 정원수에 대한 가치를 아예 배제하고 입찰가를 산정한다든지 그런 식으로 접근을 하시는 게 가장 안전합니다.

▶김효정 기자
내부를 볼 수 없다는 건 점 충격적인데요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
그렇죠. 우리가 매매에서는 내부를 보고 돈을 얼마 정도 추가해서 이거 인테리어 해야 하겠구나, 어떤 부분을 좀 수리해야겠구나 이런 걸 가늠할 수는 있지만 경매 같은 경우는 아파트도 마찬가지고요. 그런 것들을 가늠할 수 없는데 특히나 단독 주택은 한번 수리 비용이 들면 어마어마하게 들거든요. 그래서 그런 것들을 꼭 감안하셔야 합니다.

▶김효정 기자
아파트 같은 경우는 어쨌든 비교할 수가 있잖아요? 동호수가 많다 보니까 최소한 같은 평형의 같은 구조라도 할 수가 있는데 이거는 전혀 그런 거는 확인을 못 하는 거네요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
맞습니다.

▶김효정 기자
그런 게 경매할 때 주의점이 될 수 있겠네요.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
단독 주택 같은 경우는 그런 부분을 특히 많이 신경을 써야 해요. 우리가 이제 얼마를 써야 할지를 주변 시세가 있으면 시세에도 물론 이제 비교를 해봐야겠지만 이 사건 같은 경우는 기존에, 예전에 경매로 나왔다가 또 낙찰됐던 그런 전력이 있습니다.

▶김효정 기자
경매로 낙찰된 게 지금 다시 또 경매로 나왔다는 말씀이신 거죠?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
그렇죠. 기존에 낙찰된 게 약 34억 원에 낙찰이 됐었거든요? 지금 최저 가격이 31억2900만 원 정도이니까 '적어도 이 정도에 낙찰받으면 손해는 아니겠네' 이렇게 생각을 할 수가 있는데, 사실 그것도 약간 함정이 있어요. 전에 낙찰받았던 분이 그럴 만한 가치가 있었기에 낙찰을 받은 게 아니고요. 실질적으로 채권자가 그냥 유입을 한 겁니다. 2등은 아마 한 26억 정도에 낙찰이 됐을 거예요. 그러니까 그 정도에 낙찰받았다고 해서 '아, 진짜 가치가 이 정도구나' 생각하시면 안 되고 꼭 현장에 가서 확인을 다시 한번 해봐야 하는 그런 사건입니다.

▶김효정 기자
지금 여기 보시면 감정가랑 최저가에 비해서 지금 청구액이 5억2000만 원 정도로 굉장히 낮은 수준인데 진행이 가능한 건가요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단은 5억2000만 원을 채권자가 회수하지 못했기 때문에 경매로 계속 진행하는 건 맞죠. 그런데 통상적으로 아파트나 이런 것들을 보면 청구 금액이 너무 낮으면 이게 매매 시장에서도 처분이 가능하기 때문에 굳이 경매로 싸게 넘길 이유가 없거든요. 그래서 보통 이 정도 금액이면 취하가 되거나 경매가 취소되는 경우가 많은데 이 단독 주택 같은 경우는 매매시장에서 그렇게 거래가 활발한 지역도 아니고 그럴 만한 물건도 아니거든요. 그래서 제가 봤을 때는 청구 금액이 5억2000만원으로 비록 상대적으로 소액이긴 하지만 매매가 가능하지 않기 때문에 계속 진행할 가능성이 좀 커 보이는 그러한 사건입니다.

▶김효정 기자
네. 저희 지금까지 이주현 지지옥션 선임 연구원님 모시고 지난 상반기 경매 시장이랑 또 최근 나온 좀 흥미로운 물건까지 살펴봤는데요. 저희 다음 달에도 더 재미있는 부동산 경매 얘기로 찾아오겠습니다. 감사합니다.

출연 김효정, 이주현
촬영 공하은, 김아연 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr