[법] 재개발·재건축 분양권 투자시 필수 체크 포인트

투기과열지구도 서울의 일부지역을 제외하고 모두 해제되었고, 정비사업 활성화를 위하여 정부가 추진하고 있는 각종 규제완화 정책이 발표되고 있다. 한동안 침체된 재개발·재건축 시장도 다시 활기를 찾고 있는 듯하다. 재개발, 재건축 부동산 투자에 관심을 가지는 사람들도 부쩍 늘었다.

김정우 대표 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

특히 조합원 분양권을 취득하기 위하여 부동산을 매수할 경우에는, 실제 분양권이 인정되는 물건인지 여부에 대하여 사전에 정확히 파악하여야 한다. 그렇지 않으면 현금청산자로 분류되어 실제 매수한 가격보다도 더 낮은 금액으로 청산당할 수도 있기 때문이다.

이와 관련하여 최근 대법원 판결과 도시정비법령도 잘 알아둘 필요가 있다. 특히 우리 대법원은 최근 정비구역의 조합원 분양권에 대하여 투기세력을 엄격히 차단하는 내용의 판결을 선고하였는데, 재개발 분양권 투자시 반드시 알아야 할 판결이다.

또 분양권 쪼개기를 방기하기 위해 도입된 권리산정기준일에 관한 내용 등에 대하여 숙지할 필요가 있다.

권리산정기준일 이후 쪼개진 물건인지 확인할 것
도시정비법 제77조는「주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일(이하 '권리산정기준일')」에 관한 내용을 규정하고 있다. 권리산정기준일은 이른바 '지분쪼개기'를 방지하기 위하여 도입된 제도이다.

'지분쪼개기'란 분양권이 1개만 나오는 토지에 대하여 필지를 분할하거나 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환함으로써 여러 개의 분양권이 나오도록 하는 행위를 의미한다. 이에 대하여 권리산정기준일을 정함으로써 조합원 분양권이 무분별하게 늘어나는 것을 금지하는 것이다.

도시정비법 제77조제1항은 권리산정기준일 이후에 조합원 분양권이 늘어나지 않는 행위에 대하여 1) 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우, 2) 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우, 3) 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우, 4) 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 등 총 4가지를 규정하고 있다. 이와 더불어 각 시·도조례에서도 '지분쪼개기'를 금지하는 내용을 규정하고 있다.

그러므로 재개발·재건축 구역 내 부동산을 매수할 경우, 도시정비법 제77조제1항 각호의 물건에 해당하는지 여부에 대하여 미리 정확히 조사한 후에 최종 결정을 해야 한다. 만약 위 규정에 해당하는 부동산일 경우 조합원 분양권을 취득하지 못해 현금청산을 당할 수도 있다.

양도인 등이 복수의 부동산 소유자인지 여부를 확인할 것
도시정비법 제39조제1항에 따르면 하나의 정비구역 내에서 1세대가 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 경우 또는 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 1인이 일부 부동산을 제3자에게 양도하였을 경우 모두 1개의 조합원 지위만 인정을 한다. 위 규정은 이른바 '조합원 쪼개기'를 방지함으로써 투기세력의 유입을 차단하기 위하여 도입된 규정이다.

최근 1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 매수한 양수인에게 단독으로 조합원 분양신청권이 인정되는지 여부에 대하여 광주고등법원과 부산고등법원이 서로 엇갈리는 판결을 하였는데, 지난 2023년 2월 대법원은 양도인과 양수인에게 합하여 1개의 분양신청권만 인정된다고 판시하였다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결).

한편, 하나의 세대인 부부가 하나의 정비구역 내에서 각각 부동산을 소유하고 있다가 그 중 남편으로부터 부동산을 매수하였을 때 양수인에게 단독으로 조합원 지위가 인정되는지 여부도 다툼이 되었다. 위와 유사한 사안에서 서울행정법원과 서울고등법원이 서로 다른 판결을 하였다. 그런데 지난 2023년 6월 선고된 대법원 판결의 취지에 따르면 위 부부와 양수인 모두 합쳐서 1개의 조합원 지위만 인정받을 수 있게 되었다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결).

그러므로 '매도인' 또는 '매도인이 속한 하나의 세대'가 해당 정비구역 내에 여러 개의 부동산을 소유하고 있는지 여부에 대해서도 사전에 반드시 체크해야 한다.

도시정비법상 설명의무 확인할 것
도시정비법 제122조는 토지등소유자가 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약을 체결하는 경우와 관련하여 설명의무를 규정하고 있다. 예를 들어, 토지등소유자는 부동산 계약을 체결할 경우 해당 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기(건축물 철거예정시기 포함), 조합원의 자격 등에 대하여 상대방에게 사전에 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명·날인까지 하여야 한다.

정비구역 내의 부동산은 여러 가지 행위제한을 받게 되며 또 조합원 분양권이 인정되지 못하는 물건은 현금청산 될 수도 있기 때문에 부동산 거래를 위한 계약 체결시 매도인의 설명의무는 매우 중요하다. 만약 매도인이 위와 같은 의무를 위반할 경우, 해당 계약을 취소할 수도 있고 손해배상을 청구할 수도 있으므로 위 규정도 잘 알아둘 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr