[오후초대석] 규제 '확' 풀었는데도 부동산 '잠잠', 왜?

■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 박원갑 KB국민은행 수석전문위원

은행 가계대출이 두 달 연속 증가세를 이어가면서 다시 집을 사려는 수요가 늘어나는 것 아니냐 는 분석이 나옵니다. 하지만 여전히 금리는 높고, 전세 시장은 불안합니다. 정부가 부동산 시장의 연착륙을 위해 정책수단을 동원하고 있는데요. 예측하기 쉽지 않은 하반기 부동산 시장, 이분과 함께 전망해 보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 모셨습니다.

Q. 하반기 부동산 시장 전망, 각 기관 각 리서치에서 전화 많이 받으셨죠? 위원께서는 보합에서 소강 국면 정도로 보시던데, 배경 설명을 좀 듣고 싶습니다.

- 하반기 부동산 시장 전망 '보합·소강' 배경은
- 경기침체 역전세 우려, 집값 상승 막나
- "수도권 상반기 급매물 이미 소진"
- "역전세난에 대출금리 3분기까지 상승 가능성 있어"
- "하반기 부동산 시장 당분간 소강 국면 전망"
- "현재 수도권 애매한 가격대…거래량 적어"
- "PF 부실과 금융시장 이슈 따라 불안한 반등세"

Q. 거의 대부분의 전문가들이 상승이나 보합을 전망하는데 그 중 일부에서는 서울 집값이 10% 까지 더 오를 수 있다는 전망을 내놓기도 합니다. 너무 긍정적인 전망일까요?

- 일부 전문가 서울 집값 10% 상승 전망, 가능성은
- 전문가 10명 3명 상승·7명 보합세 전망
- 지난해 집값 큰 폭 하락 고려한 전망인가
- "역전세난·고금리·경기침체로 집값 급반등 난망"
- "규제 완화 기대 효과, 낙폭 과대 외 시장 호재 없어"
- "실거래가 기준 상반기 8% 상승 가능성 존재"
- "표본통계 기준 5월까지 집값 3.9% 상승"
- "상반기 하락분 만회 후 상승 반전? 여전히 의문"
- "서울 기준 실거래가 '+' 표본통계 '보합·약보합'"
- "집값 상승, 아파트와 빌라 구분해야"
- "연립·다세대 주택, 침체의 늪에 빠져"
- "연립·다세대 집값 올해 상승분 고스란히 반납 중"
- "아파트 반등세 이어가도 전체 주택가격 반등세 미진"

Q. 공급 요인부터 따져보면, 하반기 서울과 수도권 공급량은 부동산 시장 가격 요인에 어떤 영향을 미칠 정도로 보십니까?

- 부동산 가격, 공급 요인 분석해 보니
- "공급, 당장 부동산 시장 큰 영향 없어"
- "현재 공급보다 금리·역전세 더 큰 작용"
- "수급 불균형에 따른 상승 요인 정도로 작용"

Q. 대출 금리가 또 부동산에 미치는 영향이 큰데 이번 주 또 금통위가 예정되어 있기도 하고요. 일단 이번엔 동결 전망이 우세한데, 여전히 고금리 상황 속에서 집을 사려는 수요가 움츠러들고 있는 것 같아요?

- 한은 금리 결정, 부동산 시장 영향은
- "금리, 더 이상 부동산 시장 폭발적 변수 아냐"
- "단기적 금리 상승 가능하나 4분기 이후 인하 기대"
- "최저 3%대 특례보금자리론 연말까지는 계속 공급"
- "지난해 고금리 쇼크로 집값 급락한 것이 중요"

Q. 그런데 최근 가계대출 증가 움직임이 보이고, 주택 구매 수요도 조금씩 늘어나고 있다고 하던데 어떻게 평가하십니까?

- 대출 늘고 구매 심리도 꿈틀? 전문가 분석은
- "상반기 5대은행 신규 가계대출 총 95조 1,579억 원"
- "작년 상반기보다 55.9% 가계 대출 급증"
- "상반기 5대은행 주담대 취급액 약 84조 원 육박"
- "은행 대출과 주택 거래량은 비례"
- "거래 꿈틀하니 사람들 대출 내서 집 사는 것"

Q. 역전세난 이야기 빼놓을 수 없죠, 전통적으로 전세시장이 회복되어야 집값도 회복되는 것이 수순인데 최근 전세시장을 보면 좀처럼 회복 기미가 보이지 않아요. 어떻게 보세요?

- 역전세난, 언제쯤 회복될까
- '전세포비아' 회복됐나…전세시장 상황은
- "역전세난, 내년 상반기까지 지속될 전망"
- "고점 계약 많은 4분기, 역전세난 정점"
- "빌라 전세 수요, 아파트로 이동 중"
- "전세가격 하락 크지 않을 전망"
- "역전세난과 전세가격 분리해서 봐야"

Q. 전세시장 회복, 언제쯤 가능할까요?

- 전세시장 회복, 언제쯤 가능할까
- "역전세난 해소, 내년 상반기까지 지속"
- "아파트·非아파트 간 전세시장 차별화"
- 6월 넷째 주 주간 아파트 전세 동향, 하락폭 줄어
- 전주 대비 아파트 전세가격 0.03% 하락 
- 서울 아파트 전세가격 6주 연속 상승
- 수도권 아파트 전세 역시 상승 반전 
- "전세가격 올라도 2년 전 시세 회복 어려워"
- "2년 전 고점 계약 많아 역전세난 완전 해소 난망"
- "역전세난 4분기 정점→내년 상반기까지 지속 전망"
- "연립·다세대주택 전세 회복 아파트보다 더뎌"
- "세입자들, 깡통전세 두려움에 전세보다 월세 선호"
- "집주인 기존 세입자 내보내기 위해 전세 원해"
- "연립·다세대주택 vs. 아파트, 수요 공급 불일치"

Q. 보증금 반환대출 규제 완화 등 역전세난 해결을 위한 정부 대책에 대한 조언해주시죠.

- 역전세난 해결 위한 정부 노력은
- 정부 보증금 반환 목적 대출 규제 완화
- 1년간 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
- 연 소득 5천만 원 차주, 약 1억 7천 5백만 원 대출 증가
- "정부 보증금 대출, 역전세난 해소에 도움"
- "무자본 갭투자자, 현실적 혜택 어려워"
- 대출 규제 완화, '집 판 사람만 억울' 지적도?

Q. 부동산 관련 세금 문제도 좀 짚어보면 다주택자 중과 폐지, 단기거래 중과 완화 등 정부가 대대적인 규제 완화를 고려하는 듯합니다. 어떻게 평가하십니까?

- 부동산 세금 관련 규제 완화, 전망은
- 정부, 다주택자·단기 거래 양도세 완화 필요 천명
- 부동산 세금 규제 완화, 국회 통과 관건
- '세수펑크' 속 부동산 세제 완화? 의견은

Q. 대출, 세금, 거래 규제 등 정부가 지금 풀 수 있는 건 거의 다 풀었는데도 생각만큼 부동산이 온기를 찾지 못하는데 결국 가장 중요한 규제는 뭐라고 보십니까?

- 규제 '확' 풀었는데도 부동산 '잠잠' 왜
- "현재 집값, 유동성 증가와 저성장 겹친 결과"
- "금리 안정 찾으면 집값도 회복 가능"
- "집값 회복해도 과거처럼 탄력받기 어려워"

Q. 오세훈 시장이 속도를 내는 신속통합기획. 이번에 한강변 주거지인 압구정 2~5구역을 1만 1800세대로 바꾸는 안이 확정됐는데 재건축이 속도를 내고 있어요. 이런 부분은 어떻게 평가하시고, 집값에 영향은 어떨까요?

- 오세훈표 신통기획 속도…시장 영향은
- "신통기획 시 재건축 속도 붙을 것"
- "재초환 수준, 조합원 기대 불합 시 속도 못 내"
- "재건축 속도와 효과는 재초환이 관건"
- "정부 부담금 면제 금액, 초과이익 1억 원으로 상향"
- 정부 재초환 완화, 野 "과도한 혜택" 조정 요구

Q. 최근 부동산 PF부실 대출로 인한 새마을금고 뱅크런 사태 이후 중소형 건설사의 부도 우려가 점점 더 커지는 상황입니다. 건설사 부도는 결국 주택 수요 공급의 감소로 이어지고 또 이것이 집값 상승을 불러 온다. 이런 우려가 있거든요. 어떻게 보세요?

- 부동산PF 부실 사태, 부동산 시장 영향은
- "금융시장 불안, 주택시장 영향 줄 수 있어"
- "금리 등 거시경제 상황 함께 고려해야"
- 건설업계 불안요인 3가지 '금리·PF·신용등급'

Q. 하반기 실수요자들을 위한 내집 마련 팁을 끝으로 좀 주신다면요?

- 하반기 실수요자 위한 내집 마련 조언은
- "집값 재차 하락 가능성 염두 해야"
- "급매물 살펴보고 주변 시세보다 싼 분양 노려야"
- "급매물·싼 시세·경매, 3트랙으로 승부 걸어라"

(자세한 내용은 동영상을 시청해주시기 바랍니다.)

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