부동산투자, 취득단계에서 반드시 검토해야 할 사항은? [한경부동산밸류업센터]

Case.
"개인적으로 부동산투자를 하려고 계획하고 있는데, 취득단계에서 제가 검토해야 할 것은 무엇인가요?"

Answer.
부동산 투자는 크게 취득-운용-처분 3단계로 구분해 볼 수 있는데, 먼저, 부동산 취득단계에서 체크해야 할 사항에 대해 정리해 보겠습니다.

부동산 취득 시, 먼저 자금조달 범위를 파악해야 한다(사진=게티이미지뱅크)

취득단계 Check List

1. 자기자본(Equity) 및 금융자금 조달(financing) 가용범위 확인

부동산투자의 수익률을 높이기 위해서는 지렛대효과(Leverage Effect)의 수단인 금융자금 조달(이하, 대출)을 어느 정도 활용할 것인지부터 파악해야 한다. 차주(borrower)의 신용등급에 따라 다르겠지만, 빌딩을 매입할 경우 통상적으로 투자 대상 물건의 LTV(유효담보가액) 비율 80%까지 금융자금 조달을 활용할 수 있다. 계약금과 중도금은 투자자 개인 현금(equity)으로 준비하고, 나머지는 잔금 때 금융기관에서 송금하는 것이 원칙이다. 금융기관에서는 대출을 실행하기에 앞서 (1) 차주의 신용등급 (2) 담보 물건에 대한 탁상감정 (3) 부동산 임대사업자 비율검토(RTI 및 LTI) 등을 고려해 대출을 실행한다.

2. 매입하고자 하는 부동산에 투입되는 모든 비용산출

부동산을 매입할 때는 실제 매매계약서에 표시되는 ‘매매 금액’ 이외에 추가로 발생하는 항목들이 있다. 사전에 아래 사항들에 대한 비용까지 꼼꼼히 점검한다.

(1) 취득세(등록세+지방교육세+농어촌특별세)
(2) 중개수수료
(3) 법무사 등기 처리비용
(4) 건물분에 대한 부가가치세(단, 사업체 포괄양수도는 제외)
(5) 물건지 분석을 위한 전문가 상담 비용(변호사, 자문사, 세무사, 건축사, 기획자 등)
(6) 임차인 명도가 필요할 경우, 적정 수준의 예비비 책정

3. 투자하고자 하는 사업부지(이하, 물건) 선정

투자자의 개인적 성향과 스타일에 맞춰 적합한 사업 부지를 선정한다. 간혹, 자신의 성향과 맞지 않는 투자상품을 선택했다가 심리적인 갈등과 고생을 하는 상황에 부닥칠 수 있다.

(1) 천하무적: Value Added 선호형
위험률이 클수록 당연히 수익도 크다고 생각하는 유형이다. 이들은 흙 속에 가려진 진주를 발굴해 최적화된 상품으로 만들고, 고수익을 실현하는 것이 투자의 목적이다. 따라서, 장기간 공실 상태여서 건물의 잔존물 가치가 ‘제로’에 가깝고 물리적으로 오래된 사업 부지를 인근지역 거래 시세보다 싼 금액에 매입해 리모델링 또는 신축 등을 통해 가치증진을 할 수 있는 투자상품을 검토하는 것이 좋다.

(2) 심사숙고: 100번도 넘게 고민하는 투자자
부동산 투자를 할 때 100번도 넘게 고민하는 이른바 ‘신중형 투자자’는 돌다리도 두드리며 건너는, 가장 보수적인 성향의 투자자다. 이들은 다른 사람의 얘기를 잘 믿지 않고, 오직 본인의 판단과 기준에 맞춰 부동산 투자를 결정한다. 때로는 의사결정을 빨리 내리지 못하고, 반복되는 고민으로 시간을 보내다 보니, 시간이 흐를수록 눈높이만 높아져 괜찮은 투자 기회를 놓치기도 한다. 게다가 앞서 투자를 검토했던 부동산들이 매각돼 버리면 마음이 조급해지고 결국 엉뚱한 투자 결정으로 인해 낭패를 보는 경우도 더러 있다.

따라서, 이런 유형의 투자자분들은 우량임차인(Anchor Tenant)과 장기간 임대차계약을 체결하고, 안정적인 운용수익(Income Gain)이 발생하는 투자상품을 검토하는 것이 좋다.

다만, 이런 유형의 투자상품이 시장에 매물로 나올 때는 미래가치를 대폭 반영한 금액으로 나오는 경우가 많으므로 높은 처분 수익을 기대하기에는 현실적인 한계가 있다.

(3) 절대 믿음: 알아서 해주세요~ 하는 투자자
본업에 선택과 집중을 하고, 자신이 잘 알지 못하는 분야에서 발생할 수 있는 위험 요인을 피하고자 하는 유형이다. 이런 유형의 투자자들은 처음부터 끝까지 모든 것(법률, 금융, 세무, 건축, 매입 매각)을 능수능란(能手能爛)하게 진행해줄 수 있는 전문가를 찾아 활발한 커뮤니케이션을 통해 효율적인 사업 부지를 선정하는 것이 무엇보다 중요하다.

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

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