'전세 반환대출' 쓴 집주인 불안…반환보증 한도 10억으로 높인다

주택금융공사, '특례 전세보증금반환보증' 운영 추진

사진은 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 주택 단지. /사진=뉴스1

집주인이 최근 규제가 완화된 '전세보증금 반환목적 대출'을 이용하면 세입자가 가입할 수 있는 전세보증금반환보증의 한도를 10억원까지 늘리는 방안이 추진된다. 주택금융공사는 기존 7억원 최대 한도인 전세보증금반환보증을 10억원까지 늘린 상품을 내놓을 계획이다.

11일 금융업계에 따르면 주금공은 전세보증금반환보증(이하 반환보증)에 특례 조항을 넣는 방안을 추진 중이다. 반환보증은 임대차계약이 종료됐음에도 임대임이 정당한 사유없이 임차보증금을 반환하지 않을 경우 주금공이 임대인을 대신해 세입자에게 보증금을 지급하는 상품이다.

주금공이 2020년 7월에 출시한 반환보증의 이용 조건은 임대차보증금이 최대 7억원(수도권 외 지역은 5억원) 이하이고, 임대차계약 기간이 1년 이상인 임대차계약을 체결했을 때 이용할 수 있다. 이번에 신설하는 특례 반환보증은 가입 요건이 보증금 10억원까지 확대된다. 보증한도는 10억원 또는 주택가격의 90%에 해당하는 금액에서 선순위채권총액을 차감한 금액 중 적은 금액으로 적용된다.

다만 임대인이 정부가 최근 규제완화를 결정한 전세보증금 반환목적 주택담보대출을 이용 중이거나 신청한 경우에만 특례 반환보증을 이용할 수 있다. 정부는 이달 말부터 세입자 보호조치를 전제로 1년간 한시적으로 전세보증금 차액 반환목적 대출에 한해 대출규제를 완화하고, 보증금 반환보증 가입을 의무화했다.

개인의 경우 DSR(총부채원리금 상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%가 적용되고, 임대사업자는 RTI(임대업이자상환비율)가 1.25~1.5배에서 1배로 하향 조정된다. 새롭게 출시되는 특례 반환보증은 임대인이 완화된 DTI 규제를 적용받을 경우 이용할 수 있다. 규제 완화가 1년간 한시적으로 운영되는 만큼 특례 반환보증도 한시적으로 운영될 것으로 전망된다.

역전세 상황에서 임대인이 반환목적 주담대를 이용할 경우 후속 세입자의 보증금이 후순위로 밀리는 문제 발생할 수 있는데, 반환 보증으로 이를 보완할 수 있다. 반환보증 가입 요건과 한도를 높여 보호받을 수 있는 세입자의 범위를 넓혀 전세시장을 안정화할 계획이다.

이와 함께 반환보증 보증료도 기존에는 세입자가 냈어야 했지만 임대인도 낼 수 있도록 내부 규정을 바꿀 예정이다. 또 특례 보금자리론의 경우 조정지역은 DTI 50%가 적용되지만 임차보증금 반환용도인 경우 DTI 60%를 적용할 계획이다.

주금공 관계자는 "특례 반환보증 상품은 이미 전세금반환 목적의 대출을 받은 임대인의 후속임차인을 적극 보호하기 위한 상품"이라며 "특례 조치를 통해 보증가입대상 임차보증금 한도를 공사법시행령 상의 최대한도까지 상향 조정해 가능한 한 많은 후속 임차인들이 보다 안전하게 전세금을 반환받을 수 있도록 하고자 한다"고 설명했다.

한편 최근 부동산경기 침체로 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 전세사고가 증가하면서 주금공의 반환보증 대위변제 규모도 늘고 있다. 이용우 더불어민주당 의원실에 따르면 지난해 주금공 대위변제 금액은 61억원(28건)이었으나 올해는 상반기에만 273억원(124건)의 대위변제가 발생했다.

김남이 기자 kimnami@mt.co.kr