부동산 규제 도리어 좋았다?…누를수록 집값 튀어올랐다

부동산 과열을 막기 위해 주택담보대출 규제 등 강도 높은 정책을 집중한 지역들이 오히려 다른 지역보다 집값 상승률이 높았다는 연구결과가 나왔습니다. 규제 강화가 부동산가격 상승 기대감을 자극해 집값을 끌어올렸다는 것입니다.

김민수 한국은행 금융안정연구팀 차장 등은 이같은 내용의 보고서를 지난 10일 발표하며 “강한 규제에도 불구하고 부동산 가격상승에 대한 기대심리 등으로 집값 상승이 억제되지 못했다”고 평가했습니다. 

연구는 우선 2015년부터 2021년까지 표본가구의 부채와 주택자산 증감 자료를 기반으로 2017년부터 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 지정하고 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 규제를 다른 지역보다 강화한 부동산 규제가 어떤 영향을 미치는지 분석했습니다.

LTV는 2014년 이후 전국 모든 지역에서 70%였지만, 2017년부터 규제지역에선 40~60%로 제한됐습니다. 소득대비 주담대 원리금 상환비율인 DTI 역시 기존 60%에서 40~50%으로 강화됐습니다. 즉 다른 변수가 통제됐을 때 규제를 받은 지역이 그 외 지역에 비해 집값이나 가계부채가 얼마큼 늘고 줄었는지 파악했습니다.

분석 결과 규제지역의 주택자산 규모가 그 외 지역보다 9.27% 더 증가한 것으로 나타났습니다. 

집값 오름 현상은 자산과 소득 고저를 막론하고 모든 가구에서 발견됐습니다. 1분위에선 9.04%의 집값 추가상승이 발견됐고, 2분위와 3분위도 각각 12.9%, 11.2% 가량 집값이 더 올랐습니다. 4~5분위도 8.85~8.93% 가량 상승했습니다. 보고서는 “LTV·DTI 규제가 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지 못했다고 해석할 수 있다”고 설명했습니다. 

부동산 규제는 가계부채 증가를 늦추는 효과는 있었습니다. 가계부채는 대체로 상승 추세를 이어왔는데, 강한 규제를 받은 지역은 그 외 지역보다 부채 증가규모가 5.68% 적었습니다. 다만 이같은 효과는 4~5분위 자산상위층에 집중됐다고 보고서는 분석했습니다. 

보고서는 이를 근거로 ‘부채 불평등’이 LTV, DTI 등 규제를 통해 일부 해소됐다고 평가했습니다. 보고서는 “ 2017년부터 시행된 강화된 LTV·DTI 규제는 자산 상위 가구를 중심으로 부채 증가를 억제해 부채의 불평등을 완화하는 방향으로 작용했다”고 봤습니다. 

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