보증보험 가입 요건 강화…'시세올리기' 막을까

전문가 "약간의 효과 있겠지만 '미봉책'일 뿐"
"임대차 시장, 실거래가 시스템 등 근본적 구조 개혁 필요"

[아이뉴스24 안다솜 기자] #집주인은 전세보증보험이 가능하니까 중개사들한테 보증보험의 최대 한도에 전세가격을 맞춰달라고 합니다. 주변 시세를 아니까 그렇겐 할 수 없다고 했더니 다른 중개업소에서 전세 계약을 했더라구요. 시세가 1억4천만원 수준인 집을 전세보증금 2억원에 계약하는 게 말이 되나요? 매매가격보다 높은 가격에 보증금을 책정하도록 유도하는 보증보험 제도 자체에 대한 의문이 드네요.

전세사기와 깡통전세, 역전세 등의 전세피해 문제가 연이어 불거지는 가운데 전세보증보험의 문제점이 지적되고 있다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집 지역 모습. [사진=뉴시스]

일반적으로 전셋값은 매맷값의 70~80% 수준에 형성되는데 보증보험으로 보장받을 수 있는 금액의 한도가 커지면서 집주인들이 주택가격을 시세보다 높이기 위해 감정평가사, 공인중개사 등과 함께 가격 올리기 작업을 한다는 것이다.

이에 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 이어 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험의 가입 요건도 이달 중 강화할 방침이다. 현재 임대사업자의 임대보증금 보증은 공시가격의 150%(9억원 미만 공동주택 기준)까지 가입이 허용되는데 앞으로는 전세보증금 반환보증과 마찬가지로 공시가격의 126%까지로 강화한다.

정부가 지난 5월 HUG의 보증보험 기준을 강화하기 전까진 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 100%인 집도 보험 가입이 허용됐다. 매매가격과 전세가격이 같아도 가입할 수 있었던 것이다. 다세대주택이나 신축 빌라 등 시세 확인이 어려운 경우엔 공시가격의 150%까지 전세보증을 해줬는데 이를 악용해 시세를 올리는 행위가 발생했다.

정부가 보증보험 가입 요건을 강화하자 임대사업자들은 거세게 반발하는 양상이다. 일부 임대사업자들은 정부의 조치가 전세가격 하락을 부추겨 역전세난을 심화시킬 것이라는 주장을 내놓고 있다.

임대사업자들과 달리 전문가들은 대조적인 입장을 보인다. 전셋값 하락 가능성이 있더라도 보증보험 기준 강화는 필요하다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "보증보험 기준이 강화되면 전세가격이 약세로 전환할 가능성이 높다. 시장에서 빌라 자체가 위험성이 있다고 판단하는데 보증이 되지 않으면 전셋값이 떨어질 수밖에 없다"면서도 "보증보험 기준을 이전처럼 완화하는 건 안 된다고 본다. 선의의 임대인도 있겠지만 시세를 의도적으로 올리는 등 악용되는 문제 해결을 위해 나온 방안이기 때문"이라고 설명했다.

이어 "보증보험이 기준이 강화되면 시세가 자연스럽게 낮아지는 효과가 발생하고 그러면 이전에 매매가까지 전셋값 보증이 가능해 악용됐던 문제도 차츰 사라질 수 있다"고 평가했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수 역시 "전셋값이 하락할 가능성은 있다"면서도 "문제는 오히려 이전에 보증보험 가입요건을 강화하지 않았던 게 잘못된 것"이라고 강조했다. 일시적인 가격 하락이 발생하더라도 전세시장 개선을 위해선 보증보험 기준 강화가 필요하다는 뜻이다.

다만, 시세조작 등을 완전히 막기엔 한계가 있다는 지적도 제기됐다. 임재만 교수는 "이번 보증보험 기준 강화가 시세조작을 막는 데 기여하진 못할 것 같다"며 "공인중개사가 세입자를 말로 속여 가격을 띄우는 경우도 있고, 실거래가 신고를 의도적으로 아는 사람들끼리 하는 사례도 있다"고 말했다.

그러면서 "제일 큰 문제는 실거래가를 충분히 조작할 수 있다는 것"이라며 "실제 계약이 완료된 경우에도 자전거래를 한 건들이 있다. 왼쪽 주머니에서 빼서 오른쪽으로 넘기는 방식으로 가격을 올리는 문제에 대해 근본적으로 생각해 볼 필요가 있다"고 강조했다.

임 교수는 "여전히 미봉책에 불과하다. 체계적이고 종합적으로 전세시장 문제를 짚어 하나하나 인프라를 설치하듯이 대책을 마련해야 하는데 고속도로 통행료를 결정하는 것처럼 땜빵식으로 문제를 해결려는 것 같다"고 꼬집었다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)