짓누를수록 튀어올랐다…文정부 부동산 규제, 도리어 좋다고?

투기지역·투기과열지구·조정대상지역
자산·소득 고저 막론 집값 더 상승
“부동산 규제 가격상승 모멘텀 못꺾어”
자산상위층 부채증가 속도는 늦춰

문재인 정부 부동산 대책. [사진=연합뉴스]

전임 문재인 정부가 부동산 과열을 막기 위해 주택담보대출 규제 등 강도 높은 정책을 집중한 지역들이 오히려 다른 지역보다 집값 상승률이 높았다는 연구결과가 나왔다. 규제 강화가 부동산가격 상승 기대감을 자극해 집값을 끌어올렸다는 것이다.

10일 김민수 한국은행 금융안정연구팀 차장 등은 이같은 내용의 보고서를 발표하며 “강한 규제에도 불구하고 부동산 가격상승에 대한 기대심리 등으로 집값 상승이 억제되지 못했다”고 평가했다.

연구는 부동산 규제가 저소득층의 대출을 더 어렵게 만들어 자산과 부채 불평등이 심화되는지 여부를 확인하기 위해 이뤄졌다. 우선 2015년부터 2021년까지 표본가구의 부채와 주택자산 증감 자료를 기반으로 2017년부터 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 지정하고 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 규제를 다른 지역보다 강화한 부동산 규제가 어떤 영향을 미치는지 분석했다.

LTV는 2014년 이후 전국 모든 지역에서 70%였지만, 2017년부터 규제지역에선 40~60%로 제한됐다. 소득대비 주담대 원리금 상환비율인 DTI 역시 기존 60%에서 40~50%으로 강화됐다. 즉 다른 변수가 통제됐을때 규제를 받은 지역이 그외 지역에 비해 집값이나 가계부채가 얼만큼 늘고 줄었는지 파악한 것이다.

[사진=연합뉴스]

분석 결과 규제지역의 주택자산 규모가 그외 지역보다 9.27% 더 증가한 것으로 나타났다. 부동산 과열을 막기 위해 강한 규제를 적용한 곳의 집값이 오히려 더욱 상승한 것이다.

집값 오름 현상은 자산과 소득 고저를 막론하고 모든 가구에서 발견됐다. 1분위에선 9.04%의 집값 추가상승이 발견됐고, 2분위와 3분위도 각각 12.9%, 11.2% 가량 집값이 더 올랐다. 4~5분위도 8.85~8.93% 가량 상승했다. 규제가 적용된 지역은 이미 시장과열이 우려되는 상황인데 집값을 잡겠다는 정부의 고강도 정책으로도 집값오름세는 집지 못했단 뜻이다. 보고서는 “LTV·DTI 규제가 부동산 가격 상승 모멘텀을 꺾을 만큼 강력하지 못했다고 해석할 수 있다”고 설명했다.

부동산 규제는 가계부채 증가를 늦추는 효과는 있었다. 가계부채는 대체로 상승 추세를 이어왔는데, 강한 규제를 받은 지역은 그외 지역보다 부채 증가규모가 5.68% 적었다. 다만 이같은 효과는 4~5분위 자산상위층에 집중됐다. 4분위는 13.6%, 5분위는 10.9%가 줄었다. 1~3분위 가구에선 통계적으로 유의하지 않았다.

보고서는 이를 근거로 ‘부채 불평등’이 LTV, DTI 등 규제를 통해 일부 해소됐다고 평가했다. 보고서는 “ 2017년부터 시행된 강화된 LTV·DTI 규제는 자산 상위 가구를 중심으로 부채 증가를 억제해 부채의 불평등을 완화하는 방향으로 작용했다”고 했다.

김 차장은 “대출 규제 강화가 자산이 적은 가구의 대출 접근성을 제약해 불평등이 심화되는 현상은 적어도 2017년 LTV·DTI 규제 강화 사례에서는 나타나지 않았다”며 “일률적인 규제 강화로 자산 및 소득 하위 가구의 자금조달 애로가 커질 수 있으므로 보다 세심하고 엄밀한 분석 및 지원대책이 병행될 필요가 있다”고 밝혔다.