[생생경제] 새마을 금고 사태 진정...? 부동산 PF는 여전히 불안

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 박귀빈 아나운서

■ 방송일 : 2023년 7월 10일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표, 김대종 세종대 경영학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 새마을 금고 사태 진정...? 부동산 PF는 여전히 불안

-새마을금고 부실 원인, 이사장 권한 크고 사고 시 국가가 보장

-전문성 없는 인력들 의해 부동산 PF로 자금 많이 나가... 연체율 쌓이며 부실로

-선분양 제도를 점점 선진국처럼 후분양으로 가야

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈)> 경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 이번주에 알아야 할 간편 지식, <경제가 Monday> 경제의 맥을 짚어주는 두 분과 함께 하겠습니다. 김대종 세종대 경영학부 교수, 송승현 도시와경제 대표 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 송승현 도시와경제 대표(이하 송승현)> 네, 안녕하세요.

◐ 김대종 세종대 경영학부 교수(이하 김대종)> 네, 안녕하세요.

◇ 박귀빈> 어서 오세요. 어느덧 내일이 초복입니다. 초복이면 복날인데, 사실 보양식 먹잖아요. 아마 삼계탕 찾으시는 분들 많으실 것 같은데, 지금 삼계탕 값이 예전과 좀 다르죠?

◐ 김대종> 지금은 한 2만 원 가까이 됩니다. 너무 비싸서 저는 그저께 집에서 해먹었습니다. 삼계탕 사와가지고 그냥 끓이기만 하면 되니까, 요즘 한 1만 원 정도 이하에 사가지고 그냥 물에 넣고 끓이면 똑같은 삼계탕이다. 집에서 미리 두 번 먹었습니다.

◇ 박귀빈> 이미 몸보신을 하고 오신 우리 교수님, 대표님은 어떠세요?

◆ 송승현> 저는 사실 삼계탕을 먹는 편은 아니에요. 그래서 다행히 삼계탕 값이 많이 올라갔다고 하는데 대체제로 다른 것들, 저는 추어탕이라든지 다른 것들을 먹어서요. 본인 체질에 맞는 거 먹으면 되잖아요. 그리고 복날 때 삼계탕을 먹는 것보다 평소에 건강관리를 잘하는 게 더 낫다고 생각하기 때문에 꼭 삼계탕의 프레임 안에 갇혀서 살고 있지 않습니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 복날의 몸보신으로 우리 대표님은 닭보다는 미꾸라지를 더 선호하신다는 말씀 결론이었고요. 삼계탕은 챙겨 먹으면 좋죠. 그런데 너무 비싸서 반 마리를 팔지 모르겠어요. 반 마리는 좀 싸지 않을까 싶은데요.

◐ 김대종> 반 마리 한 만 원에 팔죠. 반계탕.

◇ 박귀빈> 반계탕 먹는 것으로 해야 되지 않을까 싶습니다. 어쨌든 이렇게 물가가 좀 비싸져서 많은 분들이 복날에도 삼계탕 먹을 때도 이렇게 조심하실 것 같아요. 지갑에 손을 넣었다 뺐다 넣었다 뺐다 하시지 않을까 싶습니다. 오늘 이야기를 시작을 해볼 텐데요. 저희가 일주일 전에 생생경제에서 새마을금고 관련해서 전문가 인터뷰를 했었었어요. 국내 은행의 연체율이 상승했는데 그중에서도 새마을금고의 연체율이 다른 상호금융 연체율의 두 배 이상 정도로 매우 빠르게 상승하고 있다. 이런 말씀을 하면서 내용을 자세히 짚어봤었는데 3, 4월에는 뱅크런도 좀 있었고 그래서 앞으로 괜찮겠나, 이런 불안감이 커지는 보도가 연일 나왔었고 추가 뱅크런 있는 거 아니야 했었어요. 뱅크런 또 생기면 어떡하지? 정부가 나섰습니다. 그야말로 '총력전'이라는 표현을 하던데요. 이제 좀 진정세를 보이고 있어요. 그런데 지금 한번 정리를 해보는 의미에서 하나하나 짚어보려고 합니다. 일단 교수님, 이번에 새마을금고 부실 우려에 정부가 이렇게 총력전으로 나선 이유가 뭘까요?

◐ 김대종> 새마을금고는 우리나라 금융기관 중에 독특합니다. 1960년도 새마을 운동을 시작할 때부터 시작이 되었고 이런 이유 때문에 동사무소 옆에 보면 항상 새마을금고가 같이 있습니다. 거기에는 또 조합장이 있고 금융 전문가들이 아니라 첫 출발부터가 상호 부조, 서로 일손 돕기부터 시작한 것이 새마을금고였고 이것이 점점 금융기관의 역할을 하게 되었습니다. 전체 조합장이 한 1,400개 정도이고 또 분점을 낼 수가 있습니다. 조합장이 있으면 분점을 한 2~3개씩 내기 때문에 지점까지 합치면 4천 개입니다. 농협 다음으로 우리나라에서 가장 많은 지점을 가지고 있고 또 금리가 예금 금리는 국민은행보다 1% 높아요. 더 높은 금리를 주고 그다음에 대출 이자는 조금 더 높습니다. 조금 더 높지만 대출을 잘해줍니다. 보통 우리가 아파트 담보대출하면 은행에서 한 40%, 50%지만 여기에는 PF 대출이라든지 또는 이번에 전세사기 대출도 여기서 많이 일어났습니다. 또 직원들이 전문 금융인이 아니기 때문에 한 640억 원 정도 횡령이 많이 일어났습니다. 시중은행은 조합장이 은행의 본점의 허락을 받아야 됩니다. 그렇지만 여기는 조합장이 자기 마음대로 대출해 줄 수가 있습니다. 자기가 전결권이 있기 때문에 그렇고 또 새마을금고중앙회 회장을 조합장 1,400명이 모여서 뽑습니다. 그러니까 새마을금고 중앙회가 잘 해줘야 합니다. 관리를요. 그래야만 자기가 선발이 될 수 있다. 그래서 결론은 중앙금융기관의 역할을 하지만 이것도 총무처, 과거에 우리 공무원의 인사와 행정을 담당했던 행안부가 관리를 하고 있습니다. 전문 금융인이 아니에요. 공무원들이기 때문에요. 한 10명 정도가 우리나라 전국에 있는 4천 개의 새마을금고를 관리하고 이 사람들은 비전문 금융인입니다. 행정고시 합격을 하거나 일반 행정직 공무원으로 들어와서 순환보직으로 몇 년 근무하다가 또 다른 부서로 옮깁니다. 금융에 대한 전문적인 지식이 없고 관리감독을 못 하는 겁니다. 새마을금고가 부실이 확대된 이유는 자체적으로 이사장이 조합장이 마음대로 대출을 해 줄 수가 있고 또 문제가 생긴다고 그러면 국가가 보장을 해 주게 돼 있습니다. 새마을금고법 상에 보면 국가가 차입을 할 수 있게 돼 있거든요. 그러니까 부실이 생기더라도 국가가 보장을 해 주게 되니까 문제가 생겼다고 저는 보고 있고, 직원의 횡령이라든지 또 프로젝트 파이낸싱에 대한 대출을 해서 연체율이 PF 대출의 연체율은 10%가 넘습니다. 가장 높고요. 우리 시중은행의 연체율은 지금 0.3%~0.4%입니다. 그런데 일반 대출도 연체율이 6%를 넘어섭니다. 한 7% 가까이 된다. 그러니까 일반 시중은행 연체율이 20배나 되는 것이 바로 새마을금고다. 그래서 저는 정부가 최근에 5천만 원 넘더라도 다 보장해 줄 테니까 절대 인출하지 마라고 하는데, 저는 요점은 4,500만 원만 예금 하십시오. 만약에 정부가 5천만 원이 넘어도 우리나라에서는 원금과 이자를 합쳐서 5천만 원이 넘어버리면 은행에서는 보장을 안 해 줍니다. 금융 지점도 있고 본점이 있는데 하나의 은행에 여러 개 지점에 있다고 해서 보증을 해 주지 않습니다. 하나의 은행에서는 한 개만 해줍니다. 새마을금고도 마찬가지입니다. 1,400개의 조합장이 있지만 분소를 많이 냈습니다. 그래서 내가 가입한 데가 분소인지 지점인지 꼭 확인을 해봐야 되겠고 이게 중복이 되면 또 안 되는 겁니다. 그런데 정부는 중복이 되더라도 6천만 원이 넘더라도 전액 보장해 주겠다. 이렇게 얘기해 주고 있습니다. 바로 그 이유는 국민들이 너무나 불안하기 때문에 그렇고 바로 이 문제 때문에 우리가 예금자보호법은 5천만 원까지 해 주게 돼 있는데 새마을금고법은 예금자보호법이 아닙니다. 새마을금고법에 의해서 더 보장을 해 주는 겁니다. 그래서 정부가 우리가 6천만 원 되더라도 다 해 주겠다. 이렇게 얘기하는 거고 만약에 새마을금고에서 뱅크런이 계속 일어난다고 그러면 이게 제2저축은행까지 번지게 되는 겁니다. 그래서 풍선 효과를 가져와서 나머지 시중은행까지는 안 가겠지만 제2저축은행까지 위험할 수 있기 때문에 정부는 이렇게 긴급 처방을 해서 전액 다 해주겠다. 이렇게 잡고 있는 거고 새마을금고 예금하는 상품 세 가지밖에 없습니다. 예금, 적금, 보험 딱 세 가지입니다. 우리가 과거에 있었던 저축은행 사태는 예금과 적금을 깨서 임직원들이 펀드로 바꿔버리게 해서 큰 문제가 됐었습니다. 다행히 새마을금고는 예금하고 적금 상품밖에 없기 때문에 원금 손실 나는 건 없습니다. 그건 다행이다. 그래서 요점은 새마을금고를 이용하시더라도 내 돈의 원금을 4,500만 원 정도만 예금하는 것, 분산투자를 해라. 시중은행도 있고 많이 있습니다. 그렇게 말씀을 드리겠습니다.

◇ 박귀빈> 전체적으로 쭉 짚어주셨고, 그러니까 정부가 이렇게 총력전으로 나선 이유는 새마을금고가 워낙 지점도 많기도 하고 이번에 부실 우려가 터져버리면 다른 제2금융권, 저축은행으로도 일파만파 커질 수가 있기 때문에 일단 정부는 빨리 진정세로 가기 위해서 지금 노력을 하고 있다. 이렇게 볼 수 있을 것 같고, 이번에 새마을금고 부실 우려가 나온 근본 이유가 물론 지금 교수님께서 많은 것을 짚어주시긴 했는데 사실 부동산 PF 대출이 초점이 아닌가. 이런 생각도 들기는 하는데 어떻습니까?

◆ 송승현> 네, 맞습니다. 지금 새마을금고 부실 자체가 건설하고 부동산 대출 탓이다라는 의견들이 많거든요. 왜냐하면 2019년 말 기준으로 봤을 때, 지금 2022년 말이잖아요. 지금 한 56조 3천억 정도로 기존 대비 했을 때 한 2배 정도 사업을 했어요. 그런데 여기에다가 대출을 했던 일반적인 상품들을 보니까 오피스텔이나 빌라 같은 소규모 위주로 대출을 많이 했단 말이에요. 그런데 지금 시장을 보면 오피스텔의 인기나 빌라에 대한 수요들이 상당히 급감했거든요. 건축왕이라든지 전세사기라든지 이런 문제 때문에 대부분이 아파트 쪽으로 넘어가는 상황이란 말이에요. 그래서 부동산이 최근 들어서 침체 국면에 한동안 있었었고 또 그 과정 안에서 오피스텔이라든지 빌라 쪽에 개발했던 수요들이 완전히 없어지게 됨으로써 아까 56조 말씀을 드렸잖아요. 공격적으로 사업을 했던 이런 문제들이 지금 터지고 있는 상황이죠. 지금 관련돼서 전체적으로 새마을금고 연체율 같은 경우도 지난달 6% 정도 넘어섰고 연체액 자체가 12조 정도 됐는데. 그 부분 중에서도 가장 컸던 것들이 이런 부동산 관련된 그리고 이뿐만 아니라 보통들 보면 전원주택 개발이라든지 이런 쪽으로도 자금들이 많이 쏠려왔었었거든요. 교수님께서 지적을 하신 것처럼 새마을금고 같은 경우도 행안부 감독을 받는 상황인데 여기에 인력들이 한 10명 정도 되는데 그 10명도 전문성들이 부족하다 보니까 하나하나하나 관리감독을 못하는 문제점들이 있어요. 그리고 부동산 개발이 굉장히 뜨거웠던 상황이다 보니까 물론 개발하는 과정 안에서 1금융권 같은 경우는 상당 부분 진입 장벽이 높기 때문에 대출 받기도 어려웠었고, 대출의 규모도 꽤 크게 해주는 상황이기 때문에 부동산 PF가 돈이 자금들이 많이 나갔었고, 돈도 많이 벌었지만 지금 이렇게 침체되는 국면 안에서는 굉장히 연체율이 증가할 수밖에 없는 구조이고요. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 오피스텔이나 빌라 같은 소규모 사업장들이 앞으로 튼튼하게 분양성이라든지 개발 수익을 다시 회수할 수 있는 그런 과정이 어려운 문제예요. 왜냐하면 지방권에 있는 미분양 추이 같은 경우도 중공업 미분양도 계속적으로 늘어나고 있고 또 분양 가격이 높다고 평가되고 있는 아파트까지도 분양이 해소가 잘 안 되고 있거든요. 그런데 이런 오피스텔, 빌라 같은 경우는 더 어려울 수밖에 없는 거죠. 그래서 아마 새마을금고의 문제점들, 이런 관리감독이나 또 인력이나 이런 부분. 그것도 중요하겠지만 역시나 부동산 가격이 올라갔을 때 굉장히 위험하다라는 경고음들이 나왔는데도 불구하고 무분별한 대출을 해줬고 일반적으로 대출을 해주는 과정 안에서 전문성을 바탕으로 해서 이게 위험도가 있냐 없냐 파악을 못 했던 문제들이 있을 수밖에 없는 거죠. 그래서 아마 지금 급한 불을 끄고 최대한 금융당국의 말을 좀 들어달라라는 의견들을 갖고 있기는 합니다. 그래서 사실 신뢰를 해줘야 되는 것들이 중요하기는 하겠지만, 그 외적으로 봤을 때 이렇게 부동산과 건설 쪽으로 나갔던 자금들이 과연 소규모 사업장 안에서 쉽게 회수가 될 수 있겠냐라고 봤을 때 그 부분들은 아직은 조금 어렵지 않겠냐라는 생각들을 갖고 있기 때문에, 많은 사람들이 자금도 인출을 했고요. 물론 줄어들기는 했지만 그런 부분입니다. 그래서 지금 침체된 부동산 시장이 예전서부터 부동산 가격이 연착륙을 해야지 완전히 급강화하듯이 떨어지면 안 된다라고 했던 얘기들이 다 이런 문제들 때문에 있는 거거든요. 근데 지적하신 것처럼 새마을금고뿐만 아니라 저축은행에서도 굉장히 큰 규모로 건설과 부동산 쪽으로 자금들이 나갔어요. 그러면 새마을금고의 이런 사태가 저축은행까지도 이어지지 않게 지금부터 얘기를 해야 될 필요가 있고, 또 이런 소비자들이 새마을금고 같은 경우는 소위 말하는 '깜깜이 통계'라는 얘기들이 있거든요. 왜냐하면 금고 경영성 경영 평가 같은 것도 그냥 홈페이지 정도에 게시하는 수준이고 또 신협과 대비해서 봤을 때도 새마을금고 같은 경우는 금감원이 신협은 관리를 하거든요. 그래서 자산이나 연체율 그다음에 영업이익, 이런 것들을 공개를 정기적으로 하고 있는데 새마을금고 같은 경우는 상당히 가려져 있는 게 너무 많다. 그래서 총 자산 규모가 284조인데도 불구하고 그리고 고객도 한 2,100만 명이 넘는데도 불구하고 인력은 10명, 그다음에 깜깜이 통계, 그다음에 너무 건설과 부동산의 전문성이 바탕되지 않은 무분별한 대출. 이런 것들이 만들어낸 지금 결과물이다라고 볼 수가 있을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 이번 새마을금고 사태로 인해서 우리가 '아 이 부분을 놓쳤었구나. 간과했었구나.' 하면서 지금 다시 사람들이 논의의 테이블에 올린 것이 두 가지인데요. 아까 교수님께서 말씀을 하셨어요. 하나는 예금자 보호 한도에 대한 부분입니다. 현재 우리나라가 5천만 원인데 너무 적은 것 아니냐. 더 올려야 되지 않냐. 지금 이 부분 하나하고 또 하나는 새마을금고 관리감독에 대한 부분이에요. 아까 말씀하셨잖아요. 행정안전부 소관이다 보니 지금 전문적인 금융지식이 있는 전문인들이 때마다 이거를 점검하고 관리하고 감독해야 되는데, 지금 그게 제대로 이루어지지 않아서 이 사태까지 왔다라고 하기 때문에요. 그 두 가지 부분에 대한 논의가 이루어지고 있는 것 같아요. 먼저 예금자 보호 한도 상향 부분에 대해서는 어떻게 보세요?

◐ 김대종> 지금 예금자 보호는 1억 원으로 올리자는 법안이 많이 나와 있습니다. 여야가 같이 경쟁적으로 한 10여 건 이상의 법안이 발의가 되었고 우리가 1인당 국민소득이 일본과 한국이 거의 비슷합니다. 3만 3천 불이거든요. 일본은 지금 1억 원까지 예금자보호법이 되고 있습니다. 미국은 3억까지 되고 있습니다. 3억 2천만 원까지 되고 있고 1인당 국민소득은 미국이 7만 불입니다. 한국은 3만 불이거든요. 그러면 우리가 비례적으로 1인당 국민소득을 따지면 우리는 한 1억 5천만 원 정도 해줘야만 비례적으로 비슷하다. 그래서 영국도 한 1억 5천만 원 정도 보장을 해줍니다. 결론은 우리가 23년 전에 2000년도에 예금자보호법이 생긴 겁니다. IMF 직후에 사람들이 너무 불안해하니까 원금과 이자를 합쳐서 5천만 원까지는 보장해줍니다. 저는 항상 4,500만 원만 예금해라. 만약에 원금 4,500만 원에 이자가 붙어서 5천만 원을 넘어서게 되면 정부는 부자라고 생각합니다. 그래서 5천만 원 이상 되는 사람은 한 푼도 안 줍니다. 5천만 원까지 주는 게 아니라요.

◇ 박귀빈> 원금과 이자를 합쳐서 보는군요.

◐ 김대종> 5천만 원입니다. 그래서 예금자보호법 대상 되는 사람은 솔직하게 2% 정도밖에 안 됩니다. 98% 국민들은 다 5천만 원 이하를 은행 예금하고 있다. 5천만 원이 넘는 사람들은 아주 돈이 더 많은 사람인데, 새마을금고에 아는 사람한테 물어봤더니 수억 원씩 예금하는 사람도 있다는 겁니다. 왜냐하면 우리가 국민은행에 적금을 넣으면 3.5%밖에 이자를 안 줍니다. 그런데 새마을금고의 이자를 예금을 하게 되면 이자가 1% 더 높고 그다음에 이자소득세를 감면해 줍니다. 14% 정도, 정말 큰 특혜를 주는 겁니다. 그래서 2,100만이나 되는 우리 국민들이 새마을금고를 많이 이용하는 겁니다. 예금 이자도 더 높고 이자소득세도 감면해 주고, 아주 큰 특혜죠. 그래서 이렇게 한 300조 가까이 되는 큰돈이 새마을금고에 있고 4천 개나 되는 지점이 있다는 거다. 결론은 예금자 보호에 대해서 정부가 안심한다고 했는데 막상 뚜껑을 열고 보니까 정부가 이때까지 예금자보호법 5천만 원인데 지금 여러 개의 은행이 합병이 되고 있습니다. 그러면 부실한 새마을금고는 정부가 강제적으로 합병을 시켜버리거든요. 그래서 그러면 6천만 원이 넘는 사람은 어떻게 하느냐 이랬더니 정부가 해주겠다. 이렇게 되니까 정부가 지금 예금자 보호를 빨리 바꿔서 1억 원까지는 우리가 예금자 보호를 해주겠다. 이렇게 되고 있고요.

◇ 박귀빈> 이거는 상향 방향으로 가겠네요?

◐ 김대종> 그렇습니다. 그다음에 제일 중요한 것은 우리 투자의 3대 원칙은 수익성, 안전성, 황금성입니다. 수익성은 국민은행 적금 이자 3.5%입니다. 우리나라에서 가장 큰 국민은행 적금 이자보다 더 높은 데를 준다고 하는 것은 항상 의심하라고 제가 가르칩니다. 새마을금고는 1% 이자를 더 줍니다. 대신에 그 위험성이 있다는 겁니다. 그래서 결론은 지금은 내가 돈을 더 많이 벌고 이자를 더 많이 받는 것보다도 나의 원금을 지키는 것이 더 중요하다. 그래서 새마을금고에 정부가 문제 없다고 하더라도 만약에 합병이 되고 부동산 부실이 더 된다고 그러면 돈을 바로 인출할 수 없을 수가 있거든요. 그러니까 한 4,500만 원씩 분산 투자를 해라. 이렇게 말씀을 드리고요. 일단 지금은 한도가 5천만 원이니까요. 두 번째 관리 주체에 대해서는 지금 행안부가 하는 것을 손을 놔야 합니다. 행안부는 일반직 공무원들이지 전문 금융인이 아닙니다. 그래서 우리나라에서 유일하게 새마을금고만 행안부가 전국의 지방 조직을 관리하는 부처가 행정안전부입니다. 과거에 '총무처'라는 이름을 '행안부'로 바꿨는데 전문성이 없기 때문에 금융위원회와 금융감독원에서 소관 부처를 바꿔서 해야 한다. 지금 이것도 법안이 발의돼 있습니다.

◇ 박귀빈> 이것도 계속 그런 방향으로 가는군요?

◐ 김대종> 네, 왜냐하면 너무나 문제가 많고 전문 금융인이 아니다 보니까. 6개월에 한 번씩 연체율을 보고하게 되어있습니다. 우리 시중은행은 매달 보고를 하게 돼 있거든요. 연체율이나 예금 상황, 대출 상황. 그러니까 전문 금융인이 아니다 보니까 보고도 넣고 관리하는 능력도 떨어지고, 또 행안부가 1년에 한 번씩 감사합니다. 일반직 공무원들이 새 먹은 거 어떻게 감사하겠어요? 1년에 한 번씩 감사를 하고 있다. 그래서 이 제도 자체도 행안부에서, 행안부는 자기가 지방 전국의 조직을 관리하니까 놓고 싶지 않지만 그래도 옛날에는 상호부조나 일손 돕기가 중심이었지만 지금은 금융기관으로 바뀌었기 때문에 당연히 금융위원회와 금융감독원에서 관리하는 것이 맞다. 이렇게 말씀드립니다.

◇ 박귀빈> 그렇군요. 그리고 부동산 PF 대출 관련해서는 이건 솔직히 새마을금고뿐만 아니라 우리 부동산 PF 문제가 앞으로 금융기관 부실 우려로 굉장히 큰 뇌관이 될 것이다라는 얘기는 솔직히 예전부터 했었어요. 그런데 이번에 새마을금고의 우려 사태가 커지면서 부동산 PF가 다시 한 번 주목되는 계기가 된 것 같은데 이거는 어찌 됐건 부동산 시장에 그동안 침체했기 때문에 지금 이렇게 수면 위로 올라온 거죠?

◆ 송승현> 그렇죠. 침체가 안 됐다면 앞으로 이런 부실된 금액이 더 커졌을 수도 있습니다. 그래서 오히려 지금 이런 부실 문제를 조금 더 심각하게 고려를 해보고 어떤 방향이라든지 PF에 대한 방향도 좀 바꿀 필요가 있거든요.

◇ 박귀빈> 부동산 시장이 침체하지 않았더라면 PF 대출은 계속 규모가 커지면서 그 안에서 점점 곪아갈 수 있는 거예요?

◆ 송승현> 그렇죠. 왜냐하면 우리나라 같은 경우는 개발 시행사들이 사실상 그렇게 큰 돈이 필요 없이 개발에 뛰어들 수 있는 구조예요. 그러니까 토지를 마련을 하고 토지금을 가지고 가는 것도 아니고 토지금액 한 10%, 20%만 두고 또 소위 PF까지 넘어가기 전에 브릿지론이라고 있거든요. 말 그대로 다리를 놓는 그런 과정인데, 거기서도 금융기관에서 돈을 꿔서 쓰는 구조예요. 그런 쪽에 아무래도 좀 부실하고 위험하다 보니까 1금융 쪽에서는 그런 자금들은 안 나가거든요. 아까 새마을금고라든지 저축은행, 캐피탈, 보험 이런 쪽에서 돈이 나가고 있는 구조예요. 결국은 시행사나 시행의 주체들이 돈이 없는 과정으로 자금을 조달하는 상황으로만 되는 거거든요. 그런데 부동산이 침체 국면이 아니었다라고 하면 그 돈만 가지고도 개발을 계속적으로 할 수 있는 거죠. 그리고 금융이라는 게 참 마약과 같은 거라 한두 번 정도 '내 돈이 100억이 필요했는데 10억만 있어도 하네?' 심지어 감정 평가를 좀 크게 하고 하면 돈이 거의 들지 않는 상황으로도 갈 수 있는 상황이거든요. 그러니까 분양자들의 자금을 가지고 공사비를 충당을 하는 구조인데, 결국은 나중에 본PF 가서 분양자들이 수분양자들이 분양을 안 받게 된다면 자금의 연결고리가 끊겨버리는 그런 구조예요. 미국 같은 경우는 우리가 토지 매입을 한 다음에 그 자금 확보를 일반적으로 투자자들 가지고 하거든요. 그런데 우리나라는 투자자가 아니라 금융의 돈을 빌려서 하기 때문에 건설 대출 기관에서부터 자금 조달하는 구조라는 문제가 있고요. 또 우리나라의 개발 과정에 보면 다른 나라는 선분양 제도가 그렇게 활발하지는 않아요. 그런데 우리나라 같은 경우는 선분양에 대한 비율 자체가 굉장히 크거든요. 후분양보다는요. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 선분양할 때 투자자들이 없어도 대출 기관에서 돈을 다 빌려주는데 굳이 사업이 다 끝나고 나서 하는 것보다 처음에 토지 사고 분양자들이 다 돈을 가져오는 구조이기 때문에, 그래서 앞으로는 이런 PF 과정 안에서 부실한 문제가 단순히 돈을 빌려주는 것이 문제냐, 아니면 개발 사업을 하는 그 구조 자체가 문제냐라고 봤을 때는 부동산 개발에 대한 부실도 문제라는 거죠. 돈도 없이 개발 사업을 할 수 있고, 대출 기관에서 전문성 없는 돈이 계속적으로 나가고, 선분양 하는 제도 안에 있다 보니까. 결국은 많은 사람들이 얘기를 하는 게 이 선분양 제도를 점점 선진국처럼 후분양으로 점점 가고 선분양에 대한 비율을 조금씩 축소해 나가는 과정도 필요하고, 그다음에 중도금 대출을 하는 비중도 조금씩 줄여나가는 것들이 중요하지 않겠냐라는 생각들을 하거든요. 왜냐하면 지금 시행사들이 그런 부실해도 시공사들한테 어떤 신용도를 의존을 하는 개발 방식이기 때문에 만약에 송승현이 개발한다고 하면 아무도 돈을 안 주지만 송승현 껍데기 안에다가 우리 광고하고 있는 몇몇 건설사들의 이름을 씌워주면, 송승현 보고 개발하는 것에 사람들이 하는 거 아니잖아요. 포스코라든지, 현대라든지 이런 것들이 한다라고 하면 송승현이 아니라 시공사를 보고 하는 상황이거든요. 그러니까 우리나라의 대출 제도 자체나 선분양 제도 자체가 이런 부실한 개발 과정 안에서 돈을 빌려주는 문제다. 그러니까 단순히 대출 기관에서 돈 나가는 것도 문제겠지만 우리나라의 부동산 개발에 이런 부실한 시행의 주체들이 들어오는 것도 하나의 큰 문제다라고 볼 수가 있을 것 같습니다.

◇ 박귀빈> 원칙적으로는 후분양제가 맞는 것 같아요. 대표님 말씀 듣고 보니까. 그런데 선분양제는 생각을 해보면 일단은 건설사에게 먼저 혜택을 줘서 집을 만들게 하고, 그런 방식이 지금까지 하나의 고착화된 게 아닌가. 이런 생각이 좀 들기는 하네요.

◆ 송승현> 네, 그렇습니다. 그리고 선분양을 하게 되면 아무래도 자금 조달이 원활하고요. 그리고 건설하는 입장에서도 돈이 10%만 있어도 된다고 하면 후분양을 하면 돈이 한 50%, 100% 있다고 하면 10개 사업을 할 수 있으니까 좀 더 공급도 수월하게 할 수 있는 구조다 보니까요. 아직까지도 우리나라가 선분양 제도를 채택을 하고 많이 활용들을 하는데 지금 부실공사에 대해서 논란들도 많잖아요. 그래서 후분양에 대한 이런 비중도 점진적으로 늘려나가고 후분양을 하는 상황에서 건설사들에게 일정한 인센티브를 주어지면서 가는 이런 방향 전환이 필요한 거 아니냐라는 생각도 합니다.

◇ 박귀빈> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

YTN 김우성 (wskim@ytnradio.kr)

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