文정부서 규제로 때린 지역 … 집값 9% 더 올라

韓銀, 자산불평등 보고서
2017년부터 LTV 강화 등
부동산 규제 쏟아냈지만
시장에선 "더 오를 곳" 인식
가계부채 증가세는 늦춰

전임 문재인 정부가 부동산 과열을 막기 위해 주택담보대출 규제 등 강도 높은 정책을 집중한 지역들이 오히려 다른 지역보다 집값 상승률이 높았다는 연구 결과가 나왔다. 규제 강화가 부동산 가격 상승 기대감을 자극해 집값을 끌어올렸다는 것이다.

10일 김민수 한국은행 금융안정연구팀 차장 등은 이 같은 내용의 보고서를 발표하며 "강한 규제에도 불구하고 부동산 가격 상승에 대한 기대심리 등으로 집값 상승이 억제되지 못했다"고 평가했다.

연구는 부동산 규제가 저소득층의 대출을 더 어렵게 만들어 자산과 부채 불평등이 심화되는지를 확인하기 위해 이뤄졌다. 우선 2015년부터 2021년까지 표본가구의 부채와 주택자산 증감 자료를 기반으로 2017년부터 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 지정하고 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 다른 지역보다 강화한 부동산 규제가 어떤 영향을 미쳤는지 분석했다.

LTV는 2014년 이후 전국 모든 지역에서 70%였지만, 2017년부터 규제지역에선 40~60%로 제한됐다. 소득대비 주담대 원리금 상환비율인 DTI 역시 기존 60%에서 40~50%로 강화됐다. 즉 다른 변수가 통제됐을 때 규제를 받은 지역이 그 외 지역에 비해 집값이나 가계부채가 얼마만큼 늘고 줄었는지 파악한 것이다.

분석 결과, 규제지역의 주택자산 규모가 그 외 지역보다 9.27% 더 증가한 것으로 나타났다. 부동산 과열을 막기 위해 강한 규제를 적용한 곳의 집값이 오히려 더욱 상승한 것이다.

집값 오름 현상은 자산과 소득 고저를 막론하고 모든 가구에서 발견됐다. 1분위에선 집값이 9.04% 추가 상승했고 2분위와 3분위도 각각 12.9%, 11.2%가량 집값이 더 올랐다. 4~5분위도 8.85~8.93%가량 집값이 상승했다.

부동산 규제가 가계부채 증가를 늦추는 효과는 있었다. 가계부채는 대체로 상승 추세를 이어왔는데, 강한 규제를 받은 지역은 그 외 지역보다 부채 증가 규모가 5.68% 작았다. 다만 이 같은 효과는 4~5분위 자산 상위층에 집중됐다. 4분위는 13.6%, 5분위는 10.9% 줄었다. 1~3분위 가구에선 통계적으로 유의하지 않았다.

[류영욱 기자]