매매계약 후, 건물에서 누수가 발견되면 누가 책임질까? [한경부동산밸류업센터]

건물을 매입하고 일정 시간이 지난 가운데 건물 천장에서 누수가 발견된다면 어떻게 해야 할까?
매도인과의 다툼을 피하고자 본인 비용으로 수리해야 할까?
아니면, 변호사를 선임해 법률적인 대응에 나서야 할까?

부동산 투자 과정에서 빈번히 발생하는 분쟁사례 가운데 대표적인 것이 바로 건물의 누수 발생으로 인한 다툼이다. 만일, 이와 같은 분쟁상황이 당신에게 발생한다면 어떤 부분들을 점검하면 좋을지 정리해 본다.

Case.
"얼마 전 지인의 소개로 부동산 매매계약을 체결하고, 잔금을 모두 치른 지 약 2개월이 지났습니다. 매매계약 당시에는 미처 발견하지 못했는데, 최근 천장에서 누수가 발생했습니다.
주변 지인들에게 아무리 물어봐도 뚜렷한 방법을 찾지 못해 답답합니다. 이럴 때는 어떻게 대응해야 할까요?"

Answer.
먼저, 위와 같은 상황에 직면할 경우 당황하지 말고, 그 문제가 어떤 부분에서 잘못된 것인지 침착하게 살펴보고, 효율적으로 대처해야 한다.

해당 사례의 경우는 먼저 <법률적> 부분에 대한 이해가 필요하다. 쟁점이 되는 부분은 바로 <매도인의 하자담보책임>에 관한 내용이다.

여기서 매도인의 하자담보 책임이란, 선량한 매수인을 보호하고 부동산 거래의 안정성을 보장하기 위해 민법에서 규정하고 있는 법률 규정이다. 실무에서는 위와 같이, 매매계약 체결 후 (누수, 파손, 결로, 균열 등) 여러 가지 요인들로 인해 매수자가 본의 아니게 피해를 보게 되는 경우가 발생하는데, 이럴 때는 다음 사항에 대한 사실관계를 반드시 확인해야 한다.

매수인이 자신의 권리를 보호받을 수 있는 필수적 요건

1. 매수인은 계약체결 당시, 매수한 목적물에 하자가 있음을 전혀 알지 못했어야 한다.
(매수인의 선의무과실 원칙)

2. 담보책임 면제조항에 대한 임대인/임차인 상호 간의 약속이 없어야 한다.
(당사자끼리 정하는 임의규정)

3. 목적물에 하자가 있었다는 것을 매수인이 인지한 날로부터 6개월 이내여야 한다.
(자신의 권리를 주장할 수 있는 제척기간)

위와 같이 필수적 요건이 성립됐다고 하면, 이후부터는 아래의 사항들을 순차적으로 확인해야 한다.

1. 매매계약서 확인

매매계약 체결 당시, 특약사항에 ‘하자담보책임’에 대한 면책조항이 있는지를 살펴봐야 한다.
즉, 매도인과 매수인이 상호 협의로 담보책임에 대한 면제 특약을 기재했다고 하면, 매수인은 매도인에게 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다. 해당 규정은 민법에서 규정을 하고 있지만, 강행규정이 아닌 임의규정으로 분류가 되기 때문이다.

예를 들면, 본 매매계약은 “건축물(이하, 지상 설치물)에 대한 노후도를 감안하여 매매 금액을 산정하였고, 매수인은 물리적 실사를 통해 직접(균열, 누수, 파손, 결로 등)을 인지하고 계약하였으므로 매도인은 매매계약 체결 후, 발생하는 하자담보에 대해 책임지지 아니한다.” 라는 조항이 특약으로 들어가 있다면, 매수인은 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다.

2. 중개대상물확인설명서 확인

좀 더 객관적인 분석과 효율적인 대처를 하기 위해서는, 그 계약을 조율했던 공인중개사가 직접 표시한 중개대상물확인설명서를 확인해야 한다. 이는 매매목적물에 대해 공인중개사는 적극적으로 확인하고, 신의성실의 원칙으로 설명 및 파악하여 매수인에게 알려줄 의무가 있으나, 이를 소홀히 했을 경우 공인중개사에게도 과실이 있음을 확인하기 위해서다. 가령, 중개대상물확인설명서에는 누수 및 균열이 '없음'으로 표시가 되어있으나, 실제로는 문제가 있으면 그 책임 부분이 중간자인 공인중개사에게도 발생할 수 있다.

3. 매도인과의 협상

매수인은 건물의 직접적 하자가 있는 부분들을, 현장 사진과 동영상 등을 촬영하여 증거들을 기록해 두고, 문제가 있는 부분에 대해서 직접 매도인과 협상해야 한다. 매매목적물 하자에 대해, 매도인이 인정하고 자발적으로 보수를 하거나, 매수인에게 수리 비용을 지불할 수 있도록 협상해야 하는데, 여의찮을 경우 ‘내용증명발송’을 통해 건물의 직접적인 하자에 대한 사실들을 매도인에게 정식으로 발송을 해 분쟁에 대한 소송 준비를 해야 한다.

내용증명의 경우, 법적으로서 효력은 없으나 구두상의 협의보다는 매도인의 입장에서 좀 더 심리적인 압박을 느낄 수 있는 수단이 되기도 한다.

이처럼, 투자 실무에서는 매매계약체결 후 (누수, 파손, 결로, 균열) 등 건물의 물리적 결함으로 인한 분쟁이 많이 발생하므로, 투자자 입장에서는 각별히 신중히 처리할 필요가 있다.

배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com

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