임대사업자 보증금보증 요건도 ‘공시가격 126%’ 될까

서울 중구 남산에서 바라본 다세대 주택 밀집 지역. 성동훈 기자

임대사업자가 반드시 가입해야 하는 임대보증금 보증보험 가입요건이 전세보증금 반환보증 수준으로 강화될 전망이다.

아파트와 달리 전세가격과 매매가격에 거의 차이가 없는 빌라 등 다세대·연립주택 비 아파트 임대사업자들은 신규전세계약 체결과정에서 기존 전세보증금 수준의 보증금을 확보하기 어려워질 것으로 보인다. 정부는 큰 사회적 비용을 치르고 있는 역전세·전세사기 문제 등을 예방하기 위해서라도 임대사업자의 보증보험 가입기준을 강화할 필요가 있다는 입장이다.

9일 국토교통부에 따르면 정부와 주택도시보증공사(HUG)는 이달 중 민간임대주택에 관한 특별법상 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험의 가입 요건을 전세보증금 반환보증 수준으로 강화하는 방안을 추진 중이다.

현재 임대사업자의 임대보증금 보증보험은 공시가격의 150%(9억원 미만 공동주택 기준)까지 가입이 허용된다. 앞으로는 임대보증금 보증보험 가입요건 역시 전세보증금반환보증과 동일하게 공시가격의 126%(공시가격의 140%×전세가율 90%) 선으로 강화될 전망이다. 공시가격 6억원인 빌라의 경우 지금까지는 전세보증금 최대 9억원까지 임대보증금보험 가입이 가능했지만 앞으로는 7억5600만원이 마지노선이 된다는 얘기다. 통상 전세보증금 시세는 보증보험 가입 상한선에 맞춰진다.

주택가격 산정 방법도 KB·한국부동산원의 실거래가와 공시가격을 우선하는 방식으로 바꾸고, 감정평가액은 후순위가 될 전망이다. 시세가 형성되지 않은 신축빌라를 중심으로 갭투자 및 시세부풀리기가 이뤄진 점을 고려한 것이다.

전세가격이 고점을 찍었던 지난 2021년 전세계약을 체결한 임대인들은 역전세가 이어지면서 당장 보증금 마련에 어려움을 겪을 수 있다. 신규계약을 체결하더라도 전세보증금 상한선이 낮아지면서 기존 전세계약 보증금과 신규 보증금 사이에 가격차가 날 수 있기 때문이다.

등록임대사업자의 경우 신규 임차인과 합의를 통해 ‘공시가격의 126%’를 맞추지 않은 전세계약을 체결하는 것도 쉽지 않다. 현재 빌라 세입자들이 ‘완전 전세’를 꺼리는 분위기인 데다 ‘공시가격의 126%’를 맞추지 않고 전세계약을 체결할 경우 자칫 임대보증금보증보험 가입이 거절될 수 있기 때문이다.

임대사업자는 의무적으로 임대보증금 보증에 가입해야 한다. 임대사업자는 보증에 가입하지 않으면 과태료 처벌은 물론 강제등록말소까지 될 수 있다.

유경준 국민의힘 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 ‘공시가격 비율별 전세보증 물건 수’ 자료에 따르면 4월 기준 보증보험에 가입한 주택 15만3381건 중 내년에 동일 보증금으로 계약을 갱신한다고 가정할 경우 46%인 7만1155건이 강화된 가입 기준에서 미달하는 것으로 나타났다.

주택가격이 상승하지 않을 경우 현재 가입 대상의 절반가량이 보증 심사에서 탈락해 보증 가입이 거절될 수 있다는 것이다. 거절 가능성이 높은 주택의 60.5%는 다세대주택이었다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com