인천 부동산PF 부실화 '경고'… 집값 폭락·입주물량 증가 영향

9일 한국은행 인천지부는 최근 '인천지역 부동산PF 리스크 평가' 보고서를 발표, 부동산 한파에 따른 주택가격 하락과 주택 공급물량 확대를 감안할 때 타 지역에 비해 인천의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화의 위험성이 클 가능성이 있는 것으로 분석했다./사진=뉴시스

인천 지역의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화를 방지하기 위해 촉각을 곤두세울 필요가 있다는 전문가 주장이 제기됐다. 최근 통화 긴축기조가 이어지는 가운데 고금리 영향으로 부동산 경기가 둔화됨에 따라 분양대금 회수 가능성이 낮아지면서 주택개발사업 수익성 악화와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려가 확대되자 저금리 시대 집값이 폭등했던 인천 지역이 유독 가파른 하락 곡선을 그린 탓이다.

9일 한국은행은 '인천지역 부동산PF 리스크 평가' 보고서를 통해 인천 지역이 부동산PF 부실화 위험성에 특히 유의할 필요가 있다는 분석을 내놨다.

지난해 이후 고금리 상태가 지속되고 국내외 경제여건 악화되며 주택을 중심으로 한 부동산 경기가 침체에 빠졌다. 그 여파로 부동산PF 연체율이 높아지는 등 부실 우려가 커지고 있다. 금융감독원에 따르면 2021년 말 각각 3.7%와 1.2%였던 증권사·저축은행의 부동산PF 대출 연체율은 각각 지난해 하반기 10.4%와 2.1%로 상승했다. 부동산PF 부실화 가능성이 높아짐에 따라 회사채 단기금융시장 금리도 지난해 하반기 크게 올랐다.

전국 대다수의 지역이 PF부실화에 따른 리스크를 피하기 어려운 상황이나 특히 인천 지역의 위험도가 높다는 것이 한국은행의 분석이다. 인천은 최근 부동산 경기 하락기에 앞서 타 지역에 비해 주택가격이 단기간에 급격히 상승했으며 그동안 누적된 주택공급 물량이 수요에 비해 과다한 것으로 평가됐기 때문이다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2월 기준 인천 아파트 매매가격지수의 전년 동월 대비 변동률은 -21.5%로 전국 최대를 기록했다. 인천은 집값 상승기에 해당했던 2021년 아파트 가격 상승률 전국 1위를 기록했다. 서울 아파트값이 급등하며 내 집 마련을 원하는 수요자가 상대적으로 저렴한 가격에 '영끌'이 가능한 인천 지역으로 눈을 돌렸던 영향이 크게 작용한 것으로 보인다.

주택공급 물량도 과도한 실정이다. 부동산 정보제공 업체 '부동산R114'에 따르면 지난해 말 기준 올해 인천 입주 예정 물량은 4만4984가구로 이는 2000년 조사를 시작한 이래 가장 많은 물량인 것으로 알려졌다. 이달 인천지역 물량 또한 전월(2707가구)보다 2136가구 증가한 4843가구였다. 미분양 물량은 지난 1월 3209가구를 기록한 데 이어 3월 3565가구까지 치솟았다가 4월 3071가구로 감소했으나 매달 1000가구 이상의 대단지 아파트가 계속해서 입주를 앞둬 미분양 증대에 따른 부동산PF의 사업성과 현금흐름 악화가 우려되고 있다.

보고서는 부동산PF 부실화의 금융시스템 붕괴와 실물경기 침체로의 확산을 사전에 차단하고 연착륙을 유도하기 위한 정책적 노력을 해야 함을 제언했다. 김민우 한국은행 인천본부 기획조사팀 과장은 "사업재구조화를 통해 부실 우려 사업장의 정상화를 유도하는 한편 리스크 현실화 시 신속한 유동성 지원을 통해 위기 확산을 차단하되 사업성 등에 기초한 지원대상 선별절차가 선행될 필요가 있다"며 "인천지역 차원에서도 인천시, 관련 정책기관, 금융기관 등으로 구성된 협의체 등을 통해 수시로 지역 내 부동산PF에 대한 리스크를 평가하고 점검해야 한다"고 설명했다.

지난 3월 금융위원회 총괄 관계기관은 합동으로 부동산PF 연착륙을 위한 사업재구조화와 함께 부동산PF 리스크의 건설업체 등으로의 전이를 방지하기 위한 대책을 발표한 바 있다. 해당 대책에는 부동산PF 사업장에 대한 9조6000억원 규모의 자금지원과 건설업체를 상대로 하면 18조8000억원의 금전적 원조 등 총 28조4000억원의 정책금융 공급확대계획 등이 포함됐다.