'3기 신도시 첫 청약' 인천 계양, 84㎡ 5억↓ 사수할까

6개 3기신도시, 창릉 제외 토지보상 완료
지장물 보상 순항…LH, 10월까지 마무리
토지 수용 방식상 분양가 뛸 가능성 없어
기본형 건축비와 현실가격 간 축소 과제

[이데일리 박경훈 기자] ‘3기 신도시’ 예정지 토지 보상률이 대부분 100%를 달성하며 올 10월 첫 본 청약 지역인 인천 계양에도 청신호가 켜졌다. 관심은 본 청약 분양가격인데 전문가들은 일각에서 제기하는 분양가 급등설은 근거가 약하다고 평가했다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

6일 이데일리가 한국토지주택공사(LH)로부터 받은 자료에 따르면 3기 신도시 6개 지구의 토지보상률(이하 6월 말 기준)은 인천계양 99%(1조 1865억원)·하남교산 100%(6억 4731억원)·부천대장 99%(1조 5290억원)·남양주왕숙 98%(1조 7442억원)·남양주왕숙2 100%(1조 7442억원)로 대부분 완료한 상태다. 다만 지난해 6월에서야 보상을 시작한 고양 창릉은 78%(2조 6060억원) 수준으로 상대적으로 낮은 편이다.

지장물(공공사업 시행 지구에 속한 토지에 설치되거나 재배되고 있어 방해되는 물건)보상 역시 순항 중이다. 당장 10월 본 청약을 앞둔 인천 계양의 지장물 보상 진행률은 99%(603억원)이다. 뒤를 이어 남양주 왕숙 86%(3714억원)·부천대장 81%(274억원)·하남교산 79%(4990억원)·고양창릉 76%(970억원) 순을 기록하고 있다. 다만, 지난해 6월 지장물 보상을 시작한 남양주왕숙2의 진행률은 39%(820억원)으로 낮은 편이다. LH는 국토교통부 중앙토지수용위원회에 수용 재결을 신청한 상태로 토지보상 및 지장물 보상을 함께 진행해 오는 10월까지 모든 절차를 마무리한다는 방침이다.

토지 보상이 모두 완료되면 총 31.99㎢, 17만 6000가구 규모의 3기 신도시는 올 10월 인천 계양을 시작으로 2027년 6월(남양주 왕숙)까지 착공에 돌입한다. 보상이 완료됨에 따라 본 청약에서 선보일 분양가도 관심이다. 업계에서는 민간 재건축·재개발 사업에서 나타나고 있는 공사비 갈등처럼 분양가가 큰 폭으로는 뛰지 않으리라고 전망한다.

인천계양 공공주택지구 예상 조감도. (자료=한국토지주택공사)

먼저 LH가 지난 2021년 7월 사전청약 당시 공개한 인천 계양 공공분양(A2 블록)의 59㎡ 추정 분양가는 3억 5628만원, 84㎡은 4억 9387만원으로 3.3㎡ 기준 1400만원이었다. 당시 인천 계양의 토지보상금 규모는 업계추산 1조 1300억원 수준이었고 실제 LH의 보상이 끝난 결과 1조 1865억원으로 큰 차이가 없다. 전문가들은 개발사업에서 토지비가 60% 이상을 차지하는 것을 고려하면 전체적인 분양가는 추정가와 큰 차이가 없을 것으로 보고 있다.

다만 그간 급격하게 오른 공사비가 걸림돌이다. 신도시와 같은 분양가 상한제 지역은 국토교통부의 ‘기본형 건축비’를 적용한다. 가장 마지막 적용일인 지난 2월 기준 3.3㎡당 건축비 상한금액은 641만 1900원이다. 이전 적용 시점인 지난해 9월(628만 3200원)과 비교해 고작 2.05% 오른 것이다. 이 때문에 LH에서 기본형 건축비에 얼마나 최근 물가 상승분을 반영할지가 관건이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “3기 신도시 토지매입은 끝났고 착공해서 만들기만 하면 된다”며 “최근 오른 금리와 원자재 가격 등에 대해 얼마나 LH가 인상분을 반영하느냐에 따라 건설사의 참여가 갈릴 것이다”고 말했다.

박경훈 (view@edaily.co.kr)