[오늘의 DT인] 투자자들 사이 `대출의 神` 명성… "대출 갈아타려면 5~9월 노리세요"

부친 대출사기 겪으며 경매·대출 공부… 은행상담사 하다 연구소 만들어 강연
은행금리 비교해 손품·발품 팔아야… '금융지식 패러다임 깨줬다'는 말 큰 힘

'대출의 마법' 저자 김은진씨. 본인 제공

'대출의 마법' 저자 김은진씨. 본인 제공

'대출의 마법' 저자 김은진씨. 본인 제공

'대출의 마법' 저자 김은진 레오대출연구소 소장

부동산을 처음 매수하는 '부린이'에게 대출을 받는 일은 결코 만만한 과정이 아니다. 수많은 은행들 중에서 어디를 찾아가야 하는지, 대출이 얼마나 나올 지 쉽게 알 수가 없다. 대출을 받기로 결정한 뒤에는 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 낯선 용어를 마주해야 하고 대출기간, 이자상환방식 등 어려운 선택이 기다리고 있다. 은행원들이 열심히 설명해주지만 자신에게 가장 유리한 방식을 선택하는 건 결국 스스로의 몫이다.

'대출의 마법' 저자 김은진(사진)씨는 대출도 공부가 필요하다고 강조한다. 김씨는 "대출 활용을 제대로 못해서 집 사는 시기를 놓치는 분들을 많이 봤다"면서 "요즘은 세금, 청약 등 부동산과 관련해 다양한 공부가 필요한데 가장 중요한 게 대출 공부라고 생각한다"고 말했다.

김씨 역시 대출에 대해 제대로 알지 못해 큰 손실을 본 경험을 가지고 있다. 과거 아버지가 대출 사기로 보유하고 있던 토지를 경매로 잃게 된 것이다. 아버지가 잃을 땅을 되찾겠다는 생각으로 부동산 경매를 공부하게 됐고 자연스럽게 대출에 대한 관심으로 이어졌다. 2012년부터는 한 은행의 '대출 상담사'로 일하며 직접 고객들을 만났다. 부동산 대출 규제가 복잡해질수록 고객들에게 더욱 알기 쉽게 설명했고, 더 많은 고객들이 찾았다고 한다.

5년 전쯤 대출상담사 일을 그만두고 '레오대출연구소'를 세워 대출에 대한 강의활동을 이어오고 있다. 그의 필명인 '레오'는 부동산 투자자들 사이에서 '대출의 신'으로 통한다고 한다. 그리고 지난해에는 그동안 만난 수많은 사람들이 가장 어려워하고, 궁금해 하는 사항들은 정리해 '대출의 마법'이란 책을 펴내게 됐다. 대출에 대한 막연한 두려움을 가진 사람들이 대출을 잘 활용해 자산을 키워나가기를 바라는 마음이었다.

"누구나 자산을 늘리고 싶어할텐데 가족이나 부모님의 도움 없이 쉽지 않잖아요. 이럴 때 우리를 도와줄 수 있는 곳은 은행뿐이에요. 은행 대출을 통해 레버리지를 잘 쓸 수 있는 방법을 알리고 싶었어요. 다만 레버리지를 무리하게 쓰는 것은 오히려 독이 될 수 있어요. 결국 대출은 '양날의 검'이기 때문에 반드시 공부가 필요한 분야라고 생각해요."

대출을 받기로 결정했다면 대출 받은 은행을 선택해야 한다. 김씨는 "주거래은행부터 달려가시는 분들이 많은데 주거래은행이 가장 금리가 높을 수 있다"면서 "여러 은행들을 비교해보면서 손품·발품을 팔아야 한다"고 말했다.

이 과정에서 한도와 금리를 따져봐야 한다. 김씨는 "두마리 토끼를 잡을 수는 없다"고 강조했다. 한도가 중요하지 않다면 가장 낮은 금리를 선택하면 된다. 하지만 최대한 많은 대출을 받아야 하는 경우는 금리는 2순위로 미뤄야 한다는 설명이다. 대출 기간이 길지 않을 것으로 예상된다면 중도상환수수료가 낮은 곳을 선택하는 것도 방법이다.

금리가 가장 낮은 곳을 선택하는 경우에도 전략이 필요하다. 최근 은행들의 주택담보대출 금리는 지난해 연말과 비교하면 크게 낮아져 있는 상황이다. 기준금리 변동이 없는 상황이지만 정부의 압박으로 은행들이 금리를 올리지 못하고 있는 탓이다. 이 때문에 은행들은 대출 과정에서 각종 부수거래를 조건으로 내밀고 있다.

"카드 거래실적은 기본이고, 특정한 직업이나 조건에 따라 금리 인하 혜택을 주는 은행들이 있어요. 예를 들면 어떤 은행은 중소기업에 장기 근속한 경우 금리 인하 혜택을 줘요. 여기에 해당하는 사람이 다른 은행을 찾아가면 스스로 대출을 더 비싸게 받는 셈이죠. 따라서 요즘 같은 시기에는 여러 은행의 부수거래 조건을 꼼꼼히 살피고 자신에게 가장 유리한 곳을 찾아야 해요."

대출을 받는 시기에 따라 은행별로 금리가 달라지기도 한다. 은행마다 영업 전략에 따라 대출을 늘리거나 줄이는 시기가 다른 탓이다.

"경험상 5월부터 9월 사이에 비교적 금리가 가장 낮아요. 은행들이 적극적으로 대출 영업을 하는 시기이기 때문이에요. 대출 갈아타기를 고려한다면 이 시기가 좋아요. 연말의 경우 대출 목표를 달성하지 못한 은행들의 조건이 상대적으로 좋아지는 경우가 있으니 잘 찾아봐야 해요."

김씨는 책 출간 이후 독자들이 '금융 지식에 대한 패러다임을 깨준 거 같다'고 말해줬을 때 가장 큰 힘이 됐다고 한다. 이에 따라 새롭게 개편된 제도에 맞춘 개정판 출간도 준비하고 있다. 김씨는 "앞으로도 관련 강의 등을 통해 대출 공부의 중요성을 계속해서 알리겠다"고 말했다.

강길홍기자 slize@dt.co.kr