물류센터도 PF 대출난 … 인허가 5곳 중 4곳 착공 못해

물류센터 개발 크게 늘었지만
PF 안돼 인허가 받아도 미착공
"장기 미착수 땐 인가 취소"

전자상거래 시장이 확대되면서 지난해 수도권 물류센터 개발건수가 역대 최대치를 기록했다. 하지만 지난해 하반기부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 문제가 생기면서 공사를 시작하지 못한 사례도 급증한 것으로 나타났다.

6일 글로벌 부동산 컨설팅 기업 '쿠시먼앤드웨이크필드코리아(이하 쿠시먼코리아)'에 따르면 지난해 수도권에서 인허가를 끝낸 물류센터 개발 건수는 모두 148건으로 집계됐다. 조사를 시작한 2015년 이후 가장 많은 수치다. 2019년까지만 해도 46건에 불과했던 인허가 건수는 △2020년 105건 △2021년 124건 △2022년 148건으로 급증했다.

하지만 인허가를 받아놓고도 공사를 시작하지 못한 경우도 빈번하게 일어났다. 작년 인허가를 받은 수도권 물류센터 148건 중 118건(79.7%)이 착공하지 못했다. 완공은 2건에 불과했고, 공사를 시작한 건은 28건에 그쳤다.

이는 물류센터가 인허가 작업이 끝난 후 공사를 시작하기까지 준비기간(평균 7개월)을 감안해도 상당히 높은 수치다. 쿠시먼코리아 관계자는 "예년 같으면 해당 연도에 인허가를 받은 프로젝트 중 10% 정도만 착공을 하지 못했는데 작년 상반기 인허가를 받은 경우만 해도 미착공률이 67%였다"며 "건축법상 건축허가를 받은 날로부터 2년 또는 착공 연기 기한 내 공사에 착수하지 않은 장기 미착수 사업장은 건축허가 취소 처분이 내려질 수 있다"고 설명했다.

수도권 물류센터 '공급 꼬임' 현상은 2024년이 되면 더 심해질 전망이다. PF 시장이 작년 하반기부터 더 나빠진 상황이 물류센터 개발에도 영향을 미쳤기 때문이다. 실제 사업이 지연되면서 미착공 건수는 작년 하반기에 더 많아졌다. 지난해 상반기 인허가를 완료한 72건 중 48건(66.7%)이 공사를 시작하지 못한 반면, 지난해 하반기에는 76건 중 70건(92.1%)이 착공하지 못했다.

같은 기간 수도권 물류센터(연면적 1만6500㎡ 이상 기준) 의 총거래 규모는 5조6000억원으로 역대 최고 수준이었던 2021년(7조1000억원) 대비 20% 이상 감소했다. 2015년부터 꾸준히 성장한 물류센터 투자 시장이 처음으로 하향세로 전환된 셈이다. 권역별로 살펴보면, 동부권은 지속적으로 거래 규모가 늘어나며 전년 대비 16% 늘어난 3조1000억원의 거래 규모를 기록했다. 수도권 전체 거래 중 56%를 차지하는 수치다. 반면 수도권 남부와 서부의 거래 규모는 각각 1조5000억원과 1조원으로 지난해 대비 각각 30%, 43% 줄었다.

물류센터가 4~5년 전부터 상업용 부동산 투자자산으로 인식되면서 수도권 소재 물류센터의 자산 가격은 계속 상승하고 있는 것으로 나타났다.

[손동우 부동산전문기자]