경매에서 등기부등본 '가등기' 제대로 구분하는 방법은

경기도 내 어느 토지(대지)가 경매로 진행 중이다. 용도지역은 주거지역이고, 도로에 인접해 있어 향후 활용 가치가 높아 보인다. 감정평가금액은 3억원이고, 최저매각가격은 감정가 대비 49%인 1억5000만원대까지 떨어졌다. 뛰어난 입지에도 수차례 유찰을 거듭한 것은 등기부등본에 가장 먼저 설정된 가등기(훗날 본등기의 순위를 보전하기 위한 예비 등기) 때문인 것으로 추정된다.

가등기는 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기와 담보 가등기로 구분한다. 예를 들어 부동산 매매계약을 체결한 후 잔금지급기일 전에 매도인의 이중매매를 방지하기 위해 하는 가등기를 매매예약에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기라고 한다. 금전 등을 빌려주고 채권을 담보하기 위해 가등기하는 경우도 있는데, 이를 담보 가등기라고 한다.

만약 선순위 가등기가 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기라면 낙찰받더라도 말소되지 않을 뿐만 아니라 추후 가등기권자가 본등기를 할 경우 낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 주의가 필요하다. 이때 소유권을 빼앗긴 낙찰자는 경매신청채권자 그리고 배당에 참여한 다른 채권자를 상대로 납부한 대금을 청구할 수 있지만, 절차가 매우 까다롭고 전액을 회수할 수 있다는 보장도 없기 때문에 위험성이 높은 경매 사건으로 분류된다.

반면 선순위 가등기가 담보 가등기일 경우에는 일명 '말소기준권리' 역할을 한다. 즉 우선변제권과 경매신청권이 있는 근저당과 동일한 효력이 있을 뿐이고, 이는 매각으로 소멸하게 된다. 따라서 경매 부동산 등기부등본에 선순위 가등기가 있다면, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 담보 가등기인지 구별할 수 있어야 한다.

문제는 등기부등본에 '소유권이전청구권 가등기'로만 표시되는 경우가 많아 구별하기 쉽지 않다는 점이다. 입찰자는 법원에서 공개된 서류만을 보고 판단해야 하는데, 그 방법을 소개하겠다.

첫 번째는 법원에 접수된 문건 내역을 확인해보는 것이다. 부동산에 가등기가 있을 경우 법원은 가등기권자에게 '그 가등기가 담보 가등기인 때에는 그 내용 및 채권의 존부나 원인, 금액 등을 신고하고, 담보 가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 집행법원에 신고할 것'을 상당한 기간을 정해 최고(상대에게 일정한 행위를 하도록 독촉하는 통지)해야 한다.

법원은 경매 사건마다 문건이 송달된 내역을 온라인을 통해 공개하고 있다. 여기에서 법원이 이해관계인에게 보낸 서류, 이해관계인이 법원에 제출한 서류 제목을 확인할 수 있다. 문건 송달 내역에 '가등기권자의 배당 요구서 제출'이라는 문구가 있다면 이는 가등기권자가 우선변제권을 행사하는 것으로서 근저당과 동일한 효력을 갖는 담보 가등기로 판단해도 좋다.

두 번째는 법원에서 매각기일 일주일 전에 공개하는 매각물건명세서를 확인하는 방법이 있다. 매각물건명세서에는 '최선순위 설정'이라는 항목이 있다. 이는 낙찰자가 예기치 않게 주택이나 상가의 임차보증금 등을 인수함으로써 불이익을 받지 않도록 하기 위해 저당권 또는 가압류일자를 기재하는 곳이다. 따라서 이 칸에 가등기 설정일자가 적혀 있다면 이는 말소기준권리 역할을 하는 담보 가등기라고 판단하면 된다. 이 같은 두 가지 방법으로 판단되지 않으면 낙찰자가 인수해야 하는 소유권이전청구권 가등기로 여겨야 한다. 이렇게 되면 낙찰받은 후 소유권도 잃을 수 있으므로 보다 신중하게 접근해야 한다.

[이주현 지지옥션 선임연구원]