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역전세난이 이어지는 가운데 정부가 4일 '하반기 경제정책방향'을 통해 이달 말부터 집주인이 전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출에 한해 규제를 완화하기로 하면서 어떻게 하면 이 대출을 받을 수 있는지 관심이 커지고 있다.
"후속 세입자를 구하지 못한 집주인은 '특약'을 전제로 전세보증금 대출을 받게 된다. 후속 세입자로부터 받은 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 내용이다. 이때 집주인은 후속 세입자에 대해 주택도시보증공사(HUG) 전세 보증금 반환보증에 가입해야 한다. 대출 규제 완화 혜택을 받은 데에 대한 의무다. 보증료도 집주인이 내야 한다. 전세보증금이 후순위 채권으로 밀려도 반환보증에 가입한 경우 보증금 미반환 우려를 덜 수 있다." ―선순위 채권이 있는데, 반환보증에 가입할 수 있나.
역전세난이 이어지는 가운데 정부가 4일 ‘하반기 경제정책방향’을 통해 이달 말부터 집주인이 전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출에 한해 규제를 완화하기로 하면서 어떻게 하면 이 대출을 받을 수 있는지 관심이 커지고 있다.
우선 전세보증금 반환을 전제로 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하던 대출 규제가 총부채상환비율(DTI) 60%로 1년간 한시 완화된다. 임대사업자는 이자상환비율(RTI)을 기존 1.25∼1.5배(규제지역)에서 1.0배로 낮추기로 했다.
이에 따라 대출을 추가로 받을 수 있는 상황은 크게 두 가지다. 신규 전세 보증금이 기존 전세 보증금보다 낮을 때는 보증금의 차액만큼만 대출된다. 기존 세입자가 계약 종료를 원하는 상황에서 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 대출 한도 내에서 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금만큼 대출이 나온다. 아파트는 물론 빌라, 오피스텔도 모두 규제가 완화된다.
현금 부족으로 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인과 계약 종료 시점에 전세금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하던 임차인 모두 세부 내용을 이해할 수 있도록 주요 내용을 Q&A 형식으로 정리했다.
―기존 세입자에게 보증금을 반환할 목적으로 대출을 받은 뒤 후속 세입자를 구하지 못해 집이 비어 있을 경우 그 집에 실거주 할 수 있나.
“후속 세입자를 구하는 기간이 길어질 경우 집주인의 실거주도 가능하다. 금융위원회 관계자는 ‘집주인의 실거주를 금지하지는 않겠지만, 도덕적 해이로 흐르지 않도록 주기적으로 모니터링 할 것’이라고 했다. 집주인이 전입신고를 한 뒤 임대차보호법의 적용을 받지 않는 형태로 세입자를 구해 임대수익을 거두는 등 제도 악용을 막기 위해 정부가 주기적인 관리 감독에 나선다는 의미다.”
―집주인이 보증금 반환 목적의 대출을 받은 후 기존 세입자에게 돈을 돌려주지 않을 우려는 없나.
“보증금 반환 목적으로 대출을 받을 경우 시중은행에서 대출금을 집주인 계좌가 아닌 세입자의 계좌로 지급하도록 했다. 집주인이 대출금을 개인적으로 쓰는 건 불가능하다.”
―집주인이 은행에서 대출받아 기존 세입자에게 보증금을 돌려줬다. 선순위 근저당이 생긴 셈인데, 후속 세입자로 해당 주택에 들어갈 때 내 보증금을 보호받을 수 있나.
“후속 세입자를 구하지 못한 집주인은 ‘특약’을 전제로 전세보증금 대출을 받게 된다. 후속 세입자로부터 받은 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 내용이다. 이때 집주인은 후속 세입자에 대해 주택도시보증공사(HUG) 전세 보증금 반환보증에 가입해야 한다. 대출 규제 완화 혜택을 받은 데에 대한 의무다. 보증료도 집주인이 내야 한다. 전세보증금이 후순위 채권으로 밀려도 반환보증에 가입한 경우 보증금 미반환 우려를 덜 수 있다.”
―선순위 채권이 있는데, 반환보증에 가입할 수 있나.
“HUG 반환보증에 가입하려면 선순위 채권이 주택가액(아파트는 KB시세의 90%)의 60%를 넘을 수 없다. 다만 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받은 대출이 주택가액의 60%를 넘겼다고 해도 후속 세입자에게 받은 보증금을 선순위 채권 상환에 사용하기 때문에 반환보증 가입이 가능해진다.”
