못믿을 수치… 미분양 10만호 넘을수도

사업시행자 축소 응답 가능성
건설사 분양 연기로 실적 줄여
정부통계 6.9만호보다 많을듯

<연합뉴스 제공>

국토교통부가 집계하는 주택 미분양 물량이 지난 2월 이후 확연히 줄어든 가운데 실제 미분양 주택 수는 정부 통계 (6만8865호)보다 많은 10만호 이상일 것이라는 주장이 제기됐다. 국토부 미분양 통계가 지난 2월 이후 3개월 연속 줄어들고 있지만 실제 주택 경기는 이보다 나쁠 수 있다는 의미다.

5일 국토교통부 '2023년 5월 주택통계'에 따르면 전국 미분양 주택은 6만8865호로, 전월(7만1365호) 대비 3.5%(2500호) 감소했다. 이는 지난 3월 미분양 주택 수가 감소 전환한 이후 3개월 연속 감소세다.

하지만 주택산업연구원(주산연)은 해당 수치의 신뢰도가 높지 않을 수 있다고 내다봤다. 주산연은 이날 서울 여의도 국회도서관에서 개최한 '주택시장 안정을 위한 미분양 주택리츠 활성화 방안' 세미나를 통해 "주택경기 침체기에는 실제 청약·계약기준 미분양보다 30∼50% 적게 응답하는 경향이 있다"며 관련 자료를 제시했다.

주산연에 따르면 정부가 발표하는 미분양 통계는 주택사업시행자에게 문의해 집계한 것이다. 국토부 미분양 통계는 5월 말 기준 6만8000호 수준이지만, 시행자들이 축소 응답했을 가능성을 고려하면 실제는 10만호를 초과했을 가능성이 있다는 것이 주산연의 해석이다.

건설사들이 분양 실적을 줄인 점도 정부 미분양 주택 수 통계 신뢰도를 낮추는 요소로 작용하고 있다.

직방에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 분양 세대수는 2만2672세대다. 이는 지난해 1분기 5만9694세대 대비 절반 이상 줄어든 수치다. 건설업계가 분양 실적을 줄인 이유는 분양을 게시해도 팔리지 않아 미분양으로 남을 수 있고 봐 분양을 연기한 영향이다.

건설업계의 이 같은 흐름은 2분기에도 이어졌다. 직방이 지난달 초 조사한 6월 분양 예정 가구수는 총 3만7733세대 였지만, 7월에 이를 재조사한 결과 실제 분양이 이뤄진 가구는 9766세대(공급실적률 26%)에 그쳤다. 5월에도 분양실적률이 22%로 저조했던 것에 이어 6월도 계획 물량 대비 분양 실적이 적었던 것이다. 2023년 7월 분양 예정 물량도 총 2만5650세대로 조사됐지만 이 역시 실제 분양으로 이어질지는 불투명하다.

악성 미분양은 오히려 늘었다. 악성 미분양은 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 않는 '준공 후 미분양'을 말하는데, 5월 악성 미분양은 8892호로 전월보다 2.0%(176호) 늘었다. 증가 폭도 전월(0.8%)에 비해 커졌다.

지방에 있는 미분양은 투자 수요가 크지 않아 미분양 사태가 장기화할 수 있다는 우려도 나온다.

미분양 장기화는 곧 건설업과 제2금융권의 부실로 이어질 가능성이 크다. 현재 정부가 파악한 미분양 7만1365호 가운데 수도권(1만1609호)과 지방광역시(2만2991건) 물량은 절반도 안된다. 반면 나머지 3만6765호는 그 외 지방에 위치한다.

이에 부동산업계에서는 지난 3개월 간 둔화된 미분양 주택 감소세가 올 하반기 증가세로 변화될 가능성이 있다고 전망하고 있다. 건설사들이 미분양을 우려해 연기해온 단지 분양을 게시할 경우 미분양 주택 수가 오히려 증가할 가능성이 있다고 보는 것이다.

부동산업계 관계자는 "올 상반기 미분양을 우려해 시장에 나오지 않은 주택들이 하반기 분양시장에 나오게 되면서 미분양 증가세는 오히려 늘어나게 될 수 있다"며 "현재 수도권서 팔리고 있는 아파트들 대부분이 1순위가 아닌 무순위 청약을 통해 주인을 찾고 있고, 청약 미달률도 올라가는 상황이기 때문에 미분양 감소세가 계속 이어질 것이라고 보기는 어렵다"고 밝혔다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr