"아직 회복 판단 일러···전세가율 60%·금리인하가 매수 시그널"

[머니트렌드 2023]부동산 시장 전망·대응 전략
서울 매매가·거래량 상승세지만
美 금리·규제완화 등 변수 주목
인구 줄어도 인기지역은 수요탄탄
강남3구 등 장기적 우상향 예상
입주물량 감소에 청약도 긍정적

5일 롯데호텔서울에서 열린 '서울경제 머니트렌드 2023'에서 변수연(왼쪽부터) 서울경제 건설부동산부 기자와 이동현 하나은행 부동산수석전문위원, 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원이 주택 시장 전망에 대한 의견을 나누고 있다. 오승현 기자

[서울경제]

“최근 아파트 가격이 거래량과 함께 상승하고 있지만 외부 충격이 변수입니다. 실수요자들은 전세가율이 60% 안팎까지 오르고 금리 인하가 본격화되는 등의 매수 시그널을 기다릴 때입니다. 서울의 강남 3구와 같이 실수요가 탄탄한 곳은 부침은 있을지언정 장기적으로 우상향 곡선을 그릴 것입니다. ”

5일 서울경제신문이 롯데호텔서울 크리스탈 볼룸에서 개최한 ‘머니트렌드 2023’ 세션1(집값 대전망: 변곡점에 선 부동산 시장) 연사로 나선 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원과 이동현 하나은행 부동산수석전문위원은 실수요자의 향후 부동산 시장 대응 전략을 묻는 질문에 이같이 밝혔다.

두 연사 모두 서울을 포함한 수도권의 집값은 장기 우상향할 것이라고 전망하며 단기적인 전망은 다양한 변수에 따라 달라질 수 있다고 말했다. 지방의 집값 상승은 서울 외곽 및 수도권 외곽 지역의 상승 이후에 이뤄질 것으로 봤다.

허 위원은 현재의 부동산 시장에 위기와 기회가 혼재돼 있다고 밝혔다. 그는 강연에서 요즘 시장에서 이슈가 되고 있는 열 가지 키워드인 거래량, 가격 반등, 빌라 전세사기, 높은 청약 경쟁률 등을 통해 현재 시장을 진단했다. 그는 “현재 서울 기준 아파트 매매 거래량이 상승 중이지만 아직 충분하지 않다”며 “이 가운데 가격이 거래량과 함께 동반 상승하고 있지만 외부 충격이 오면 다시 떨어질 가능성이 있다”고 설명했다.

그는 집값이 대세 상승장으로 이어지기 위해서는 세 가지 조건이 필요하다고 말했다. 첫 번째는 미국이 금리를 내려야 하고 이에 따른 자본이 부동산 시장에 흘러들어오기 위해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)이 완화되는 때라고 지적했다. 또 마지막으로 현재 서울 아파트 전세가율이 47%인데 60% 이상 될 때를 투자의 시그널로 봐야 한다고 전했다.

이 수석전문위원은 “지난해 12월 1000건 남짓이었던 서울 아파트 거래량이 올 5월 3000건 이상으로 늘었다”며 “다만 가격 급등보다는 하락 폭이 조금 줄어드는 모양새”라고 밝혔다. 그는 “앞으로 금리 상승은 제한적이기에 부동산 시장도 안정적으로 갈 것으로 보인다”며 “현재 집값 상승세를 보이고 있는 강남 3구, 용산구처럼 다른 사람들도 살고 싶은 지역이 어딘지 살피고 투자해야 실패하지 않는다”고 봤다.

두 연사 모두 정부가 역전세난 대책을 발표했지만 우려를 모두 해소하기에는 부족하다는 입장이었다. 앞서 정부는 4일 보증금 반환 목적 대출에 한해 현재 대출 시 적용되는 DSR 40% 규제를 총부채상환비율(DTI) 60%로 완화했다. 허 위원은 “계약 갱신의 경우는 문제가 되지 않지만 관건은 전세 계약이 종료되고 새로 세입자를 구할 때”라며 “선순위로 은행 대출이 껴 있는 아파트에 전세로 들어올 세입자가 없으므로 이에 따른 급매물 출회 가능성이 높다”고 지적했다. 이 위원은 “결국 많은 사람들이 전세 리스크를 지지 않으려고 하기 때문에 반전세 또는 월세화가 가속될 것”이라고 전했다.

두 연사 모두 청약에 대해서는 긍정적인 입장이었다. 이 위원은 “흑석리버파크자이 2가구에 93만 명이 몰린 것을 보고 깜짝 놀랐다”며 “강남 3구와 용산구에서 아파트 가격이 오르고 있고 인건비, 자재 값을 반영해 분양가가 오르는 만큼 가격이 시세보다 저렴한 곳은 청약 대기 수요가 많을 수밖에 없다”고 말했다. 허 위원도 “현재 시세와 비슷한 분양가여도 서울 내에서는 분양 단지가 완판되고 있고 향후에도 경쟁률은 높게 형성될 것”이라며 “내후년에 입주 물량이 적은 상황 속에서 당장 집을 사고 싶지만 금전적으로 부족한 청년들에게는 청약이 매력적인 선택지”라고 답했다.

앞으로 이전 상승장만큼의 슈퍼 사이클이 올 수 있는지를 묻는 질문에 허 위원은 “인구가 줄어들수록 사람들이 선호하는 지역에 대한 수요는 더욱 높아진다”며 “그곳은 바로 서울”이라고 설명했다. 이어 “서울의 집값이 직선으로 쭉 올라가기는 어렵겠지만 하락과 상승을 반복하면서 상승 폭은 커질 수밖에 없다”고 전망했다. 이 위원은 “아파트 가격 상승은 강남 3구(서초·강남·송파구)가 움직인 뒤 마포·용산·성동구가 따라가는 모습을 보였다”며 “아직은 완전한 회복세가 아니기 때문에 현재로서 가격 메리트가 있거나 수요층이 많이 몰려 있는 곳들에 관심을 갖거나 나머지 변수들을 따진 뒤 대세 상승장인지 살피고 투자하는 것이 좋다”고 말했다.

변수연 기자 diver@sedaily.com김경택 기자 taek@sedaily.com