월세 3번 연체한 상가 임차인…헌재 “권리금 보호의무 상실 합헌”

임차인이 3개월 치 월세를 밀렸다면 임대인이 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 된다고 명시한 상가임대차법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.

5일 법조계에 따르면 헌재는 최근 상가임대차법 10조의4 제1항에 대해 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다.

사진=연합뉴스

A씨는 2017년 5월부터 경주시 상가 건물을 빌려 음식점을 운영했다. 임대 조건은 월세 300만원과 보증금 5000만원이었다. 그는 한 차례 갱신한 임대차계약 기간이 끝날 무렵 권리금 회수를 위해 임대인에게 새 임차인을 주선했다. 그러나 임대인은 A씨의 월세 연체를 이유로 새 임차인과 계약 체결을 거부했다.

상가임대차법은 임대차 계약이 종료될 때 임차인이 새로운 임차인에게서 권리금을 회수할 기회를 보장하도록 하고 있다. 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 임대차 계약 체결을 거절해서는 안 된다. 다만 ‘임차인이 3기의 차임액(월세)에 해당하는 금액을 연체한 경우’에는 예외가 인정된다.

이에 A씨는 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 내는 한편 해당 상가임대차법 조항이 자신의 재산권을 침해한다며 위헌법률심판제청을 신청했다. 그러나 헌재에서 기각되자 2021년 9월 헌법소원을 냈다.

이에 대해 헌재는 “3기에 이르는 차임액을 연체한 후 임대차가 종료된 상황에서까지 임차인이 주선하는 신규임차인과 계약을 체결하도록 강제해 임대인에게 사용수익권의 제한을 감내하도록 하는 것은 일방적으로 가혹하다”며 “심판 대상 조항이 임차인의 재산권을 침해한다고 할 수 없다”고 밝혔다. 

이어 “급격한 경제 상황의 변동으로 임차인이 귀책 사유 없이 차임을 연체한 경우 권리금을 회수할 기회를 갖지 못하는 것은 임차인에게 다소 가혹하다고 볼 여지가 있다”면서도 “기본적으로 경제 상황의 변동은 임차인 스스로가 감수해야 할 위험”이라고 판단했다. 상가임대차법상 차임감액청구권 등의 대안이 있는 점도 고려됐다.

장혜진 기자 janghj@segye.com