"실제 미분양 10만 가구 넘을 듯…기업구조조정 리츠 활용해야"

주산연 '미분양 주택 리츠 활성화 방안' 세미나
지방 미분양주택 비중, 수도권의 3배 수준
"CR리츠, 과거 운용시 참여자 모두 윈윈 효과"

전국 미분양 주택이 10만 가구를 넘어섰을 것이란 분석이 나왔다. 특히 미분양 주택 비중이 큰 지방의 경우 장기 적체 가능성이 커지면서 건설사들의 연쇄 부도로 이어질 수 있다는 지적이다. 사진은 대구 도심 아파트의 모습.

[서울=뉴시스] 전국 미분양 주택이 10만 가구를 넘어섰을 것이란 분석이 나왔다. 특히 미분양 주택 비중이 큰 지방의 경우 장기 적체 가능성이 커지면서 건설사들의 연쇄 부도로 이어질 수 있다는 지적이다.

주택산업연구원(주산연)은 5일 서울 여의도 국회도서관에서 국민의힘 박정하 의원실과 함께 '주택시장 안정을 위한 미분양주택 리츠 활성화 방안'을 주제로 세미나를 열었다.

이날 세미나에서 주제 발표에 나선 주산연 최덕철 부연구위원은 "2022년 말 기준 전국 미분양 주택은 10만 가구 이상일 것으로 추정한다"고 밝혔다. 국토교통부가 발표한 공식 통계는 5월 말 기준 6만8865가구다.

최 부연구위원은 "미분양주택 통계는 조사 기관에서 사업자에게 문의해 답변한 내용을 기초로 조사한 것이라 축소 신고가 관행"이라며 "주택경기 침체기에는 실제 청약과 계약 기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 경향이 있다"고 말했다.

주산연에 따르면 분양 물량 기준 비수도권 미분양주택 비중(31%)은 수도권(11%)보다 3배가량 높은 것으로 나타났다. 최근 1년간 분양실적 대비 미분양주택 비중은 수도권이 11%, 지방광역시 39%, 기타 지방 27% 등으로 나타났다.

주산연은 앞으로도 수도권 인기 지역은 미분양 주택 조기 해소가 가능하지만, 지방은 장기 적체될 가능성이 높다고 밝혔다.

최 부연구위원은 "수도권 인기지역은 주택가격 하락에도 불구하고 분양가가 시가보다 낮아 미분양 주택 조기 해소가 가능할 것"이라며 "지방 비인기 지역은 주택가격 하락으로 분양가가 시가보다 높아져 미분양 장기화가 우려된다"고 말했다.

그러면서 "미분양 주택 장기 적체 가능성이 큰 지방에 대해 특단의 조치를 취하지 않으면, 건설업과 제2금융권의 연쇄 부도가 우려된다"고 밝혔다.

주산연은 지방 미분양 주택 해소를 위해 금융위기 직후 시행됐던 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 활성화해야 한다고 주장했다.

CR리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 구조조정 대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 배분하는 것을 말한다.

주산연에 따르면 2008년 금융위기 직후 9개 리츠가 미분양 주택 3404가구를 매입해 운용한 사례가 있다.

당시 리츠 운용 결과, 미분양 주택이 있는 사업장을 보유한 건설사는 CR리츠 실행 전 최소 30% 이상 손실 상황에 놓여있었지만 10% 내외로 손실액이 줄었다. 또 투자자는 연평균 6% 내외에 수익을 냈고, 대출 금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했다.

최 부연구위원은 "금융위기 직후 시행됐던 미분양 리츠는 참여자 모두가 '윈윈'하는 효과가 있었다"라며 "세입자도 주변보다 저렴한 임대료로 거주해 주거비 절감 효과도 있었다"고 말했다.

이날 세미나를 주최한 박정하 의원은 "주택시장에서 주택 수요가 급감한 주요한 배경으로 고금리 지속과 주택건설 자금 조달의 어려움을 꼽고 있다"라며 "특히 상대적으로 시세가 낮은 비수도권 주택을 지은 건설사는 원가 보전을 위해 분양가를 높게 책정하다 보니 비수도권 미분양주택의 장기 적체 심화로 이어지게 된다"라고 지적했다.

이어 "2008년 금융위기 당시 미분양주택 완화책으로 시행된 CR리츠를 활용해 공모절차 간소화, 세제지원, 과세특례 등의 실질적인 방안을 마련할 필요가 있다"라고 언급했다.

주산연은 끝으로 CR리츠 활성화를 위해 ▲공공기관 매입약정에 따른 신용보강 ▲미분양주택 양도소득세 혜택 ▲취득세 감면 ▲재산세 감면 등의 정부 지원이 필요하다고 밝혔다.