[머니트렌드 2023] "하반기 재개발 투자, '광·장·성' 주목하라"

■2023 주목할 재개발 TOP3
김제경 투미부동산컨설팅 소장

[서울경제]

"올해 1·3부동산대책이 나오면서 시장에 급매물이 자취를 감췄지요. 공급도 줄어들면서 청약시장 당첨은 하늘의 별따기가 됐습니다. 그러다보니 비교적 접근성이 좋은 입주권 거래가 다시 인기를 끌고 있는데 하반기에는 광명뉴타운과 장위뉴타운, 성수전략정비구역을 눈여겨 보시길 권합니다."

5일 서울경제가 롯데호텔 서울 크리스탈볼룸에서 개최한 '머니트렌드 2023' 연사로 나선 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 가격과 사업 속도, 미래가치 등을 고려한 재개발 지역으로 광명뉴타운과 장위뉴타운, 성수전략정비구역 세 곳을 꼽았다.

김 소장은 1·3부동산대책으로 세제부담이 줄어든 다주택자들이 급매를 거둬들이면서 시장이 이미 회복세로 접어들었다고 진단했다. 그는 "시장 분위기를 가장 늦게 반영하는 한국부동산원 거래량 지표도 작년 800건까지 떨어졌다가 올해 월간 3000건 수준을 회복하는 등 반등세를 보이고 있다"며 "실제로 현장에 가보면 금리 고점 등을 예상하고 매물 가격들이 큰 폭으로 오르고 있는 상황"이라고 전했다.

그는 이같은 분위기 속에서 10년 뒤를 보고 재개발·재건축 사업에 투자하라고 조언했다. 부동산은 인플레이션과 경제성장률 등에 힘입어 장기 우상향하는 자산인 만큼 '시간'에 투자해 돈을 벌 기회를 잡으라는 얘기다. 김 소장은 "앞으로 연간 입주물량이 계속 줄어들면서 신축 입주권과 분양권 가격은 계속 올라갈 것"이라며 "입지와 사업 속도, 미래 가치, 현재 가격 등을 고려해 투자처를 정해야 한다"고 강조했다.

올해 주목할 재개발 탑3 지역으로는 광명뉴타운과 장위뉴타운, 성수전략정비구역 등 세 곳을 꼽았다. 특히 광명뉴타운은 최근 일반분양한 4구역 '국민평형'이 서울보다 높은 12억 원에 완판되는 등 인기를 끈 지역이다. 김 소장은 "철산동을 보면 광명의 미래가 보인다"며 "주변 업무지역들이 워낙 많고 직주근접성이 좋아 예전엔 호가가 16억 원을 웃돌던 곳"이라고 말했다.

김 소장은 9구역과 11구역 등 비교적 가격이 덜 오른 곳들을 살펴보라고 조언했다. 그는 "1구역이 성공적으로 분양하면서 나머지 구역들도 1~2억 원씩 뛰었다"며 "9구역이나 11구역의 경우 아직 3억에서 4~5억 원 정도 현금으로 25평 매물을 받을 수 있는 기회가 있다"고 덧붙였다.

가격 매력이 높은 장위뉴타운도 언급했다. 과거 뉴타운으로 지정됐다가 일부 구역에서 사업이 표류하면서 구역 절반 가량이 해제돼 '반쪽짜리 뉴타운'이라는 오명을 얻은 곳이다. 김 소장은 "사랑제일교회 이슈로 사업 추진이 어렵다는 이미지가 커 가격이 아직 2~3억 원대에 불과하지만 인근에 들어서는 동북선 경전철과 광운대 역세권 개발, 동부간선도로 지하화 등 입지적 개발호재가 많다"며 "2억 원 대로 투자할 수 있는 유일한 서울 재개발 투자처로, 조합설립인가가 난 곳 중 이보다 싼 곳은 없다"고 강조했다.

성수전략정비구역도 미래가치가 기대되는 주요 입지라고 평가했다. 바로 인근에 강변북로와 내부순환도로가 있고 영동대교나 성수대교를 건너면 바로 강남에 닿을 수 있는 교통 요지라는 분석에서다. 아직 토지거래허가구역으로 묶여 있는 만큼 추후 규제가 해제될 시 가격 상승 여력이 크다고도 강조했다. 김 소장은 "정부가 최근 강변북로를 지하화해 대규모 문화공원을 조성하겠다고 발표하는 등 미래가치가 남다른 입지"라며 "토지거래허가구역이라 실거주 요건이 있어 전세를 끼고 매매하긴 어렵지만 아직 투자금액 15억 원 선에서 진입을 노려볼 수 있다"고 조언했다.

김 소장은 전문가 이전에 실전 투자자 집안이라며 부동산 진입 시점에 대해서도 경험에서 우러나온 조언을 덧붙였다. 김 소장은 "가족들이 2017년 성수지역에 다가구 주택을 샀는데 8·2부동산대책이 나오면서 잔금 납입하는 시점에 매매가격이 1~2억 원이 빠졌다"며 "고점에서 매입했다는 생각에 불안함이 컸지만 성수동의 미래가치를 믿고 거래를 마쳤다"고 말했다. 6년여가 지나면서 가격 변동이 있었지만 현재 해당 성수전략정비구역 주택은 이미 몇십 억 원이 올랐다. 그는 "재개발과 재건축은 시간이 지날 수록 가격이 상승한다"며 "바닥이 언제인지를 고민하지 말고 10년 뒤 이 동네의 미래 가치가 어떻게 될까, 10년 뒤 내가 살고 싶은 집이 어딘가를 생각해야 한다"고 조언했다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com