월세 3개월 밀리면 권리금 회수기회 박탈…헌재 “합헌”

“임차인의 재산권 침해로 볼 수 없어”
“경제상황 변동은 임차인 스스로가 감수할 위험”

(시사저널=김은정 디지털팀 기자)

임차인이 3개월 치 월세를 밀렸다면 임대인이 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 된다고 명시된 상가임대차법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판결이 나왔다.

5일 법조계에 따르면, 헌재재판소(헌재)는 상가임대차법 10조의4 제1항에 대해 재판관 전원 일치 의견으로 지난달 29일 합헌 결정을 내렸다.

상가임대차법에 따라 일반적으로 임대차 계약이 종료될 때, 임차인(부동산을 빌린 사람)이 새로운 임차인에게서 권리금을 회수할 기회를 보장해주도록 하고 있다. 임대인은 임차인이 소개한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 임대차 계약을 체결하는 것을 거절할 수 없다. 그러나 '임차인이 3기의 차임액(월세)에 해당하는 금액을 연체한 경우'는 예외로 두고 있다.

헌재는 "3기에 이르는 차임액을 연체한 후 임대차가 종료된 상황에서까지 임차인이 주선하는 신규 임차인과 계약을 체결하도록 강제해, 임대인에게 사용수익권의 제한을 감내하도록 하는 것은 일방적으로 가혹하다"며 "심판 대상 조항이 임차인의 재산권을 침해한다고 할 수 없다"고 밝혔다.

헌재는 이어 "심판 대상 조항은 임차인이 가장 기본적이고 주된 의무인 차임 지급을 이행하지 않은 경우, 임대인과 신뢰 관계가 깨졌다고 봐 임차인을 권리금 회수 기회 보호 대상에서 제외함으로써 양자 간 이해관계를 조절하는 것"이라고 설명했다.

또한 "급격한 경제 상황의 변동으로 임차인이 귀책 사유 없이 차임을 연체한 경우 권리금을 회수할 기회를 갖지 못하는 것은 임차인에게 다소 가혹하다고 볼 여지가 있다"면서도 "기본적으로 경제 상황의 변동은 임차인 스스로가 감수해야 할 위험"이라고 지적했다.

이번 헌법소원 청구인 A씨는 월세 300만원과 보증금 5000만원을 조건으로 2017년 5월부터 경주시의 한 상가 건물을 빌려 음식점을 운영했다. 그는 한차례의 갱신한 임대차계약 기간이 끝날 무렵, 권리금 회수를 위해 임대인에게 새 임차인을 소개했다. 임대인은 월세 연체를 이유로 새 임차인과의 계약 체결을 거부했다.

A씨는 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했다. 소송 과정에서 상가임대차법 조항이 자신의 재산권을 침해한다며 위헌법률심판제청을 신청했지만 기각되자 2021년 9월 헌법소원을 내는 것으로 선회했다.