[뉴스앤이슈] 전세금 반환 대출규제 완화...정부 숙제는?

■ 진행 : 김영수 앵커

■ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스N이슈] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장 연결돼 있습니다. 나와계십니까?

[우병탁]

안녕하세요. 신한은행 우병탁입니다.

[앵커]

팀장님, 그러니까 규제가 완화된 건데 규제가 완화되면 시장은 활기를 띨 것 같긴 합니다. 어떻습니까?

[우병탁]

우선 하반기에 크게 우려됐던 역전세 관련된 이슈들이 걱정 수준을 벗어나서 어느 정도는 이번 경제정책 방향을 통해서 DSR 완화되면서 충격이 흡수될 수 있을 것으로 보입니다.

[앵커]

실제로 상담하는 사람이 많이 늘었습니까?

[우병탁]

지금 아직까지는 구체적인 실행방안에 대한 내용까지는 나오지는 않은 상황이어서 세부적인 상담 일정이 서둘러서 잡히지는 않고 있습니다. 세부적으로 구체적인 한도, 그 대상이 되는 보증금의 범위, 이런 것들이 마저 정리되어야만 상담으로 추가적으로 연결될 수 있을 것으로 생각됩니다.

[앵커]

일단 규제를 완화한 게 궁금적으로는 세입자를 보호하기 위한 조치이지 않습니까? 이게 효과가 있을 걸로 보십니까?

[우병탁]

우선 여러 가지 임대인에 대한 대출 완화라고 하는 측면으로 인식이 되면서 우려되는 측면이 있기는 합니다마는. 실질적으로 그 피해가 의도와는 상관없이 임차인에게 먼저 충격이 와닿을 수 있는 부분이 있어서 임대인에 대한 대출 완화라고는 하지만 그 실질적인 효과는 세입자인 임차인에게도 충격 완화로 완충장치 역할을 할 수 있을 것으로 예상됩니다.

[앵커]

그런 순기능이 있을 것으로 예상되는 거고요. 그럼에도 불구하고 결과적으로는 돈을 더 많이 대출해 주겠다는 거 아닙니까? 그만큼 대출받는 금액이 늘어나는 건데. 이거에 대한 우려도 있는 것 같습니다. 어떻습니까?

[우병탁]

전체적인 가계여신의 증가, 가계부채의 증가에는 일정 부분 악영향이 있을 수는 있겠습니다마는 기본적으로는 임대인에 대한 대출이 진행된다는 것은 대출 이자와 원리금 상환에 대한 부담이 계속 압력으로 작용할 수 있는 부분이 있어서 순차적으로 충격 흡수 후에는 매물로서 순차적으로 출현하는 형태를 띨 것으로 보여집니다.

[앵커]

먼저 대출로 해결한 다음에 나중에는 돈을 갚기 위해서 매물로 나올 거라고 예상하시는 거죠?

[우병탁]

맞습니다. 다만 그 충격이 한꺼번에 쏟아지지 않고 당초 목표대로 연착륙하는 효과는 어느 정도 있을 것이라고 예상되고요.

[앵커]

이번에 대책을 통해서 추가로 대출을 받을 수 있는 임대인들은 어떤 기준을 갖춰야 합니까?

[우병탁]

현재까지는 정책 방향만 나온 상태고 세부적으로 전세보증금의 총 규모라든지 이런 것들이 나오지는 않은 상황입니다. 다만 가안으로는 원칙적으로는 그 차액에 대해서, 후속 세입자하고 생기는 역전세 차액만큼에 대해서 지원하는 것을 원칙으로 하고.

DSR 40% 대신 DTI 60%가 적용되면서 평균적으로는 1억 5000 정도에서 1억 7000 정도까지 차액을 일반적으로 대출을 받을 수 있을 것으로 예상하고 있고요.

다만 대상이 되는 전세보증금의 규모가 전세보증금 반환보증에 대한 가입이 의무화 되게 되는데 그 대상이 되는 것이 현재 허그 기준으로는 수도권이 7억, 수도권 외 지역은 5억까지가 한도인 상황이어서 세부 실행안에서 전세금의 규모가 이보다 상향조정되어야만 서울, 수도권 지역에서는 실질적인 의미가 있을 것으로 예상됩니다. 그 내용은 정확하게 구체적인 실행방안이 나와봐야 알 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

대책, 제도라고 불러도 될 것 같기는 한데. 이걸 이용하는 임대인들은 어느 정도 될 것 같습니까? 예측이 가능합니까? 금액이나 숫자 이렇게 가늠할 수 있습니까?

[우병탁]

추산 자체를 하기는 다소 어렵고요. 다만 종전에 한국은행에서 하반기 동안 역전세 상황에 처한 임차인 총수를 100만 명, 102만 명 상회하는 것으로 추산한 바가 있기 때문에. 총 추산 정도가 그렇기 때문에 이 중에서 일부 임차인들은 드물겠지만 자력으로 상환 처리가 가능할 것이고 대다수의 임대인들 같은 경우에는 기본적으로는 차액 수준, 그러니까 DTI가 완화된 범위 안에서는 보통 수천에서 1억 초반, 2억 정도 한도 내에서는 상당 부분 추가적으로 대출을 신청하리라고 보여지고 있습니다.

[앵커]

그 100만 명 중에 당장 돈이 급해서 급매물로 파신 분도 있을 거 아닙니까? 좀 억울할 수 있을 것 같은데 현장에서 그런 목소리 있습니까?

[우병탁]

다만 그럼에도 불구하고 지금 최근 주택 시장, 특히 서울, 수도권 지역의 주택가격이 급격하게 하락이 진행되다가 최근 6개월 사이에 들어서는 거래량도 소폭 늘어나고 가격도 반등하는 모습을 보이고 있기 때문에 이번에 완화된 대출을 기점으로 해서 우선 급한 불을 끈 다음에 조금 더 상승하는 추이를 보면서 천천히 매물로 내놓는 형태가 가능해지게 되면서 그 부분에 대해서는 시장 임대인 쪽 사이드에서는 일부 긍정적인 반응이 보이고 있는 것으로 생각됩니다.

[앵커]

그럼 반대로 이렇게 생각할 수도 있을 것 같은데요. 어쨌든 부동산 시장이 조금은 회복하는 것으로 보인다고 하는데 그러면 대책 자체가 한 발 늦은 거 아닙니까?

[우병탁]

그럼에도 불구하고 지금 종전에 하락했던 폭이 최근 6개월 동안 상승한 폭에 비해서는 훨씬 더 큰 편이었었고요. 지금의 상승 추세가 가격적으로는 어느 정도 상승세에 들어섰다고 하지만 아직 거래량의 회복은 생각보다 많지 않은 상황입니다.

그러니까 과거 평균적인 거래량에 비해서는 거래량의 회복 속도가 늦기 때문에 다소간 이것이 대출의 완화 부분들이 가격에 대한 방어선의 역할을 한다고 하더라도 기본적으로는 세수하고도 연결될 수 있는 거래량을 확대한다는 측면에서 놓고 보면 집값 상승에 대한 우려 부분들은 그렇게까지 크지 않아 보이고. 대책이 나온 시점을 보면 조금 늦었다고 할 수 있겠지만 그보다 더 중요한 것은 세부적인 실행안이 빨리 나온다면 하반기 지금 진행 중에 있는 역전세 문제의 대응은 충분히 가능하리라고 생각하고 있습니다.

[앵커]

어쨌든 세부안이 빨리 나와야 되는 상황이고요. 이게 1년 동안 하는 조치입니다. 연장 가능성도 있다고 보십니까?

[우병탁]

우선 시장에서 원래 예측했던 것은 역전세 문제 전체적으로 올해 하반기, 그리고 내년 상반기까지가 피크라고 보고 있는 것이 가장 고점이었던 기존의 전세금이 가장 고점이었던 것이 2021년도 하반기부터 2022년 초였기 때문에 1년 정도 한시적 기간이라고 한다면 거의 대부분 해소될 것으로 보여지고요.

그 이후에는 역전세 이슈가 있다고 하더라도 지금 하반기나 내년 상반기까지의 역전세 폭에 대해서는 적을 수 있어서 지금으로서는 추가적인 한시적 기간 1년에 대한 연장은 아직 논의하기에는 시기상조가 아닌가 싶습니다.

[앵커]

알겠습니다. 마지막으로 이번 대책이 부동산 전체 시장에는 어떤 영향을 미칠지, 전셋값, 매매값 이렇게 구분해서 설명을 해 주시면 좋겠습니다.

[우병탁]

전세 가격은 상당 폭 역전세 문제로 인해서 큰 폭으로 하방 압력을 받을 것으로 예상했던 부분인데 이번 DSR 완화를 통해서 어느 정도 방어가 되면서 여전히 전세가율 자체나 전셋값 자체는 하락은 하겠지만 그로 인한 충격을 어느 정도 흡수하면서 보합 수준으로 갈 수 있을 거라고 보여지고요.

매매 같은 경우에는 시장 일각에서는 가계부채에 대한 완화로 인해서 오히려 새로 구입하는 것들에 대한 부분, 그러니까 부동산에 대한 투자까지 긍정적인 시그널로 작용하면서 집값 상승을 부채질할 거라고 보지만 실제로는 대출에 대한 부분이기 때문에 이자상환에 대한 부담이 여전히 있어서 이 부분도 그렇게 크게 우려할 상황은 아니라고 보여지고 있습니다.

[앵커]

설명 잘 들었습니다. 우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장이었습니다. 감사합니다.

[우병탁]

고맙습니다.

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